Manchmal geht es leider nicht anders. Da müssen Rechte auf dem eigenen Grund fremden Eigentümern eingeräumt werden. Meist sind es relativ einfache Dinge, wie der Verlauf einer Abwasserleitung. Aber es kann auch kompliziert werden, wie luckx – das magazin recherchierte.
Grunddienstbarkeiten
Grunddienstbarkeiten, so heißen diese fremden Rechte, reichen meist über Jahrzehnte oder sogar Jahrhunderte zurück. Es können Überfahrtsrechte bzw. Wegerechte sein. Da steht dann meist darin, dass das Grundstück oder ein Teil davon mit Pferd und Wagen als auch zu Fuß genutzt werden darf. Wer dann genau ins Grundbuch schaut, findet in Abteilung II des selbigen und werden beim Kauf oft überlesen. Ihre wirtschaftliche Wirkung hängt unter anderem von Art und Umfang des Rechts sowie vom Bodenwert der Lage ab. Eine Grunddienstbarkeit ist somit nach § 1018 BGB das Recht, ein fremdes Grundstück in einzelnen Beziehungen zu nutzen, dort bestimmte Handlungen zu unterlassen oder ein Abwehrrecht nicht auszuüben. Juristisch stehen sich das dienende und das herrschende Grundstück gegenüber: Das eine gewährt, das andere profitiert. Das Recht entsteht nach § 873 BGB erst mit Einigung und Eintragung, und der Eintrag sorgt dafür, dass es einen Eigentümerwechsel überdauert. Eine bloße Absprache unter Nachbarn bindet den nächsten Eigentümer nicht. Wer ein Haus kauft, übernimmt eine eingetragene Belastung dagegen mit, unabhängig davon, ob sie im Exposé erwähnt wurde.
Formen einer Grunddienstbarkeit
Dazu gehört das schon erwähnte Wegerecht. Es ermöglicht den Zugang oder die Zufahrt zu einem Hinterliegergrundstück über das Nachbargrundstück. Beim Leitungsrecht dürfen Strom-, Wasser- oder Abwasserleitungen über fremdem Grund geführt werden. Meist gehört dazu noch ein nicht überbaubarem Schutzstreifen. Eine Bebauungsbeschränkung legt Höhenbegrenzung oder Bauverbot zugunsten der Aussicht des Nachbarn fest. Ein Überbaurecht steht dem Rechteinhaber zu, einen Gebäudeteil auf oder über das Nachbargrundstück ragen zu lassen. Auch für die Duldung von Immissionen gibt es ein Recht, wobei darauf verzichtet wird auf Abwehrrechte gegen Lärm, Staub oder Geruch zu verzichten.
Wert der Grunddienstbarkeit
Sachverständige bewerten, welchen wirtschaftlichen Nachteil eine Grunddienstbarkeit für das belastete Grundstück verursacht. Bei Wegerechten ist der Bodenwert der betroffenen Fläche eine wichtige Ausgangsgröße, entscheidend sind aber auch Art und Intensität der Einschränkung. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den individuellen Wohnungsbau entsprechende Werte in Euro pro Quadratmeter aus. Aus diesem Bodenrichtwert ergibt sich der Wert eines Grundstückes. Wird beispielsweise eine belastete Fläche von 100 Quadratmetern festgelegt mit einem Bodenwert von 100 Euro angesetzt, entspricht das einem Bodenwert von 100.000 Euro. Wird weiterhin eine Wertminderung von 25 Prozent angesetzt, ergibt sich rechnerisch ein Minderwert von 25.000 Euro. Darüber hinaus variiert der Bodenwert in Abhängigkeit von der lage des Grundstückes. So kann bei gleicher Fläche und gleicher angenommener Beeinträchtigung der rechnerische Wertnachteil in Abhängigkeit von der Lage sehr unterschiedlich ausfallen.
Erlöschen einer Dienstbarkeit
Ein eingetragenes Recht ist nicht in jedem Fall dauerhaft durchsetzbar. Steht auf dem belasteten Grundstück eine Anlage, die die Grunddienstbarkeit beeinträchtigt, unterliegt der Beseitigungsanspruch nach § 1028 BGB der Verjährung, auch bei bestehender Eintragung. Geht es um die Verwirklichung des Rechts selbst, beträgt die Frist in entsprechender Anwendung von § 197 Abs. 1 Nr. 2 BGB dreißig Jahre. Mit der Verjährung erlischt die Dienstbarkeit in dem Umfang, in dem die Anlage ihr widerspricht. So hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 28. April 2023 klargestellt, dass dies auch für Anlagen gilt, die bei Bestellung der Dienstbarkeit bereits vorhanden waren. Reine Nichtnutzung reicht dagegen nicht aus. Ohne beeinträchtigende Anlage bleibt das eingetragene Recht bestehen. In der Praxis führt das regelmäßig zu der Frage, wie lange ein Bauteil bereits an Ort und Stelle steht. So kann zwischen einem Recht, das im Grundbuch steht, und einem Recht, das noch durchsetzbar ist, eine erhebliche Differenz liegen. Wie lang beispielsweise eine Mauer, eine Garage oder ein Anbau schon an Ort und Stelle steht, ist deshalb eine der ersten Fragen bei der Prüfung.
Zusammenfassend können Grunddienstbarkeiten in zwei Richtungen wirken: Das dienende Grundstück kann an Wert verlieren, während das herrschende Grundstück wirtschaftlich profitiert. Beide Effekte sind selten deckungsgleich. Wie hoch der Abschlag ausfällt, ergibt sich aus der betroffenen Fläche, der Intensität der Einschränkung und dem Bodenwert der Lage. Bei Bodenrichtwerten, die in den Spitzenlagen vierstellig ausfallen, verschiebt ein Wegerecht den Verkehrswert deutlich stärker als in preisgünstigeren Regionen. Ein Blick in Abteilung II des Grundbuchs gehört damit vor jede Kaufentscheidung, und zwar vor dem Notartermin. Bodenrichtwerte und Daten des örtlichen Gutachterausschusses bilden wichtige Grundlagen der Immobilienbewertung in Bonn, ergänzt um die konkrete Lage und den Zuschnitt der belasteten Fläche.