Wann ist der richtige Zeitpunkt, eine Immobilie zu kaufen? Diese Fragen stellen sich viele. Doch immer wieder gibt es Argumente, die dagegen sprechen: Sei es die Familienplanung, die noch nicht abgeschlossen ist; sei es ein bevorstehender Jobwechsel; sei es die aktuelle Situation mit der Pandemie. Diese und viele weitere Gründe werden immer wieder angeführt, um einen Kauf zu überdenken. Meist folgt denn wieder eine – längere – Entscheidungspause. Doch wir sollten eigentlich gelernt haben, dass immer wieder neue Situationen entstehen, die zu veränderten Konstellationen führen. Ob die dann günstiger sind, bleibt offen. Also, warum nicht sofort eine Entscheidung – aber dann endgültig – zum Kauf oder weiter zur Miete wohnen zu treffen.

Argumente

Ob Einfamilienhaus oder Renditeobjekt mit eigener Wohneinheit: Da gehen die Meinungen auseinander. Viele Menschen möchten schon deshalb in einem Einfamilienhaus wohnen, weil sie dann allen möglichen Streitigkeiten aus dem weg gehen können. Nach der Devise: My home is my castle. Doch wer ein Mehrfamilienhaus erwirbt, kann die Finanzierung meist auf eine sichere Basis stellen. Um zu erfahren, ob ein solches Objekt vorteilhaft ist, kann der Kaufpreisfaktor weiterhelfen. Dieser Wert, auch Vervielfältiger oder Ertragsfaktor genannt, zeigt auf, nach wie vielen Jahren der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen wieder eingespielt ist. Noch vor einigen Jahren galt der Grundsatz, dass sich ein Zinshaus nach ca. 20-25 Jahren amortisiert haben sollte. Inzwischen liegen die Werte in Großstädten jedoch deutlich höher, teilweise beim Doppelten. Dabei gehen Investoren davon aus, dass in der Zukunft von weiter steigenden Mieten und Quadratmeterpreisen auszugehen ist. Dazu blicken wir einmal auf die aktuelle Situation in verschiedenen deutschen Städten.

München

Spitzenreiter bei der Höhe des Ertragsfaktors von Mehrfamilienhäusern ist München: 2019 lag der Wert im Schnitt bei 43. 2015 amortisierte sich der Kauf eines Mehrfamilienhauses durchschnittlich nach 34 Jahren, somit erhöhte sich der Wert in den letzten fünf Jahren um 26 Prozent.

Die deutlichste Steigerung des Ertragsfaktors fand von 2016 auf 2017 statt: In dieser Zeitspanne sprang er von 34 auf 40. Ursache sind drastisch gestiegene Kaufpreise, während die Mietpreise nicht gleichermaßen stark anzogen. Von 2016 auf 2017 stieg auch der Quadratmeterpreis von Mehrfamilienhäusern in München um satte 29 Prozent auf durchschnittlich 6.150 Euro pro Quadratmeter. 2019 lag er im Schnitt bei 6.350 Euro pro Quadratmeter.

Berlin

In Berlin lag der Kaufpreisfaktor von Mehrfamilienhäusern 2019 im Schnitt bei 30,6, im Vorjahr bei 29,4. Damit verlangsamte sich die Wachstumsrate des Faktors jüngst etwas, von 2014 bis 2017 nahm der Kaufpreisfaktor jährlich um jeweils drei Punkte zu. Innerhalb der letzten fünf Jahre erhöhte sich der Wert um insgesamt 32 Prozent.

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis von Berliner Mehrfamilienhäusern stieg innerhalb der letzten fünf Jahre ebenfalls deutlich um 69 Prozent an. Von 2018 auf 2019 verteuerte sich der Quadratmeterpreis um 14 Prozent auf durchschnittlich 2.275 Euro pro Quadratmeter (2018: 1.990 Euro).

Frankfurt

Der Ertragsfaktor für Mehrfamilienhäuser lag in Frankfurt 2019 im Schnitt bei 28,2, im Vorjahr bei 27. Die letzten fünf Jahre erhöhte sich der Wert insgesamt um 27 Prozent. Die deutlichste Steigerung fand von 2016 auf 2017 statt: In diesem Zeitraum stieg der Faktor von 21,6 auf 25,8.

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mehrfamilienhäuser steigerte sich in den letzten fünf Jahren um 43 Prozent und lag 2019 bei 4.030 Euro pro Quadratmeter. Eine besonders ausgeprägte Steigerung erfolgte von 2017 auf 2018: Hier legte der durchschnittliche Quadratmeterpreis um 42 Prozent zu, da einige sehr hochpreisige Objekte verkauft wurden.

Hamburg

In Hamburg lag der Kaufpreisfaktor für Mehrfamilienhäuser 2019 bei 28, im Vorjahr bei 26 und 2017 bei 24. In den letzten fünf Jahren stieg der Wert um rund 37 Prozent, damit erhöhte sich der Hamburger Kaufpreisfaktor im Vergleich der fünf Städte am stärksten.

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis von Mehrfamilienhäusern stieg drastischer und z.T. auch sprunghafter an: Betrachtet man die letzten fünf Jahre, verteuerte sich der Quadratmeterpreis für Mehrfamilienhäuser um rund 50 Prozent. Von 2018 auf 2019 fand ein besonders deutlicher Preisanstieg von 24 Prozent auf 3.733 Euro pro Quadratmeter statt.

Köln

Der Ertragsfaktor von Mehrfamilienhäusern in Köln lag 2019 bei 24. In den letzten fünf Jahren stieg der Wert um rund 33 Prozent, 2015 lag er noch bei 18.

Auch in Köln stiegen die Kaufpreise von Immobilien deutlich: So legte der durchschnittliche Quadratmeterpreis von Mehrfamilienhäusern in den letzten fünf Jahren um 33 Prozent zu und lag 2019 im Schnitt bei 2.970 Euro pro Quadratmeter. Weil die Mieterträge nicht gleichermaßen stiegen, erhöhte sich der Kaufpreisfaktor auch in Köln deutlich, wenn auch weniger ausgeprägt als in den vier Vergleichsstädten.