Bei einigen unserer Mitmenschen stehen Veränderungen immer auf der Tagesordnung. Gern werden neue Kleider erworben oder die Wohnung wird völlig umgestaltet. Was bei uns selbst so einfach möglich ist, geht beim gesamten Gebäude nicht so einfach, wie luckx – das magazin recherchierte.

Nutzungsänderung

Aktuell wird auf der Immobilienmesse Expo Real das dringende Thema Wohnraum diskutiert. Auch hier es um die Umnutzung von Bestandsgebäuden beispielsweise in Wohnraum. Ganz dramatisch aus der Sicht von Bauämtern wird es dann, wenn es zu Nutzungsänderungen von Immobilien kommen soll. Wer beispielsweise in seiner Wohnung oder seinem Einfamilienhaus einen Gewerbebetrieb eröffnen möchte, sollte zuerst in den Bebauungsplan schauen. Denn der Bebauungsplan, die Bauordnung als auch die Stellplatzsatzung bestimmen wesentlich mit, was aus bei einer Nutzungsänderung beachtet werden muss. Das gilt insbesondere für eine Gewerbefläche. Käufer und Verkäufer gewinnen Planungssicherheit, wenn diese Fragen vor dem Notartermin geklärt sind. Zunächst einmal gilt die genehmigte Nutzung. Deshalb ist für den Käufer einer Gewerbeimmobilie die Nutzung maßgeblich, für die das Gebäude genehmigt wurde. Soll aus einer Lagerhalle ein Showroom werden, aus einer Bürofläche eine Arztpraxis oder aus einer Werkstatt ein Fitnessstudio, liegt baurechtlich regelmäßig eine Nutzungsänderung vor. Entscheidend ist, ob die neue Nutzung andere rechtliche Fragen aufwirft als die bisherige, etwa zu Lärm, Verkehr, Brandschutz oder Stellplätzen.

Bebauungsplan

Nach verschiedenen Länderbauordnung sind Nutzungsänderungen grundsätzlich baugenehmigungspflichtig. Genehmigungsfrei können sie insbesondere sein, wenn für die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige Nutzung. Daneben kommt bei Nicht-Sonderbauten unter bestimmten Voraussetzungen eine Genehmigungsfreistellung in Betracht. Das trifft beispielsweise auch bei der Nutzungsänderung einer Kaserne ich eine neue Gewerbeflächen zu. Meist weist die Kommune schon vorab daraufhin, dass Eigentümer und Investoren an die städtebaulichen Planungen und das daraus entwickelte Baurecht gebunden sind.

Erster Prüfpunkt ist das Planungsrecht. Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, bestimmt der festgesetzte Gebietstyp nach der Baunutzungsverordnung, welche Nutzungen allgemein und welche nur ausnahmsweise zulässig sind. Fehlt ein Bebauungsplan, richtet sich die Zulässigkeit innerhalb bebauter Ortsteile nach § 34 BauGB und damit nach der prägenden Umgebung. Geplante Umnutzungen scheitern oder werden aufwendiger. So sind großflächige Einzelhandelsbetriebe mit Auswirkungen auf die Umgebung nach § 11 Abs. 3 BauNVO grundsätzlich nur in Kern- oder Sondergebieten zulässig. Solche Auswirkungen werden in der Regel angenommen, sobald die Geschossfläche 1.200 Quadratmeter überschreitet. Viele Bebauungspläne schließen Einzelhandel in Gewerbegebieten zusätzlich ganz oder teilweise aus. Aber auch in Gewerbegebieten sind Wohnungen nur ausnahmsweise zulässig, etwa für Betriebsinhaber oder Aufsichtspersonal, wenn sie dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm untergeordnet sind. Der Umbau einer Halle zu Lofts ist dort in aller Regel ausgeschlossen.

Für freiberuflich Tätige und vergleichbare Berufe, wie Praxen und Kanzleien, sind in Gewerbegebieten nach § 13 BauNVO auch ganze Gebäude zulässig. Planungsrechtlich ist der Weg vom Büro zur Praxis deshalb oft offen.

Veranstaltungsflächen oder große Sportstätten können ein Gebäude zum Sonderbau machen. Die Anforderungen an Rettungswege und Brandschutz können dann deutlich steigen.

Stellplätze und Brandschutz

Auch eine planungsrechtlich zulässige Nutzung kann die Kalkulation verändern. Eine Praxis oder ein Laden kann einen anderen Stellplatzbedarf auslösen als ein Lager. In vielen Städten wird die Zahl notwendiger Stellplätze in einer eigenen Stellplatzsatzung festgelegt. Wie viele Stellplätze verlangt werden, hängt dabei auch von der Lage im Stadtgebiet ab. Lässt sich der Mehrbedarf nicht auf dem Grundstück herstellen, eröffnet die Bauordnung den Gemeinden die Möglichkeit einer Ablösung gegen Geldbetrag. Hinzu kommen je nach Nutzung Anforderungen an Rettungswege, Brandabschnitte und Haustechnik. Erfahrene Gewerbemakler in Darmstadt beziehen diese Punkte deshalb früh in die Preisfindung ein.

Vor dem Kauf klären

Neben dem Bebauungsplan gehört für Kaufinteressenten die Bauakte zu den ersten Unterlagen. Baugenehmigung und genehmigte Pläne zeigen, welche Nutzung tatsächlich zugelassen ist. Weicht die heutige Nutzung davon ab, fehlt ihr häufig die rechtliche Absicherung. Bei unklarer Rechtslage kann eine Bauvoranfrage bei der Bauaufsicht einzelne entscheidende Fragen verbindlich klären, bevor Geld fließt. Im Kaufvertrag lässt sich zudem regeln, wie mit einer ausstehenden Genehmigung umgegangen wird. Für Verkäufer lohnt der umgekehrte Blick. Je breiter die zulässigen Nutzungen einer Immobilie sind und je besser das dokumentiert ist, desto größer wird der Kreis möglicher Käufer. Diese sogenannte Drittverwendungsfähigkeit ist bei der Vermarktung von Gewerbeimmobilien ein wichtiger Vermarktungs- und Wertfaktor, gerade bei Hallen und Mischobjekten.