Wer sich nicht nur auf die Rentenzahlung im Alter verlassen möchte, versucht neben dem „Verkauf seiner Arbeitskraft“ ein kleines Vermögen aufzubauen. Das fällt zwar nicht vom Himmel. Doch mit Fleiß und Arbeitseinsatz lässt sich so etwas neben dem eigentlichen Job schon leisten. Wie ein Vermögensaufbau gelingen kann, hat luckx – das magazin recherchiert.

Wertanlage

Natürlich gibt es viele Möglichkeiten, zu einem kleinen oder großen Vermögen zu kommen. Neben nicht ganz ernst gemeinten Tipps wie Banküberfall oder Spielkasino wäre noch einen reichen Partner zu heiraten eine weitere Option. Doch die Erfahrung zeigt, dass dieses alles mit gewissen Einschränkungen verbunden sein kann, auf die nicht weiter eingegangen werden soll.

Bleibt noch die Börsenspekulation. Doch dafür ist schon ein gewisser Vermögensgrundstock erforderlich, der nicht von der Bank geliehen werden kann. Anders sieht es bei Investitionen in Immobilien aus. Da hier reale Werte vorhanden sind, sind Banken eher bereit, Kredite zu gewähren. Doch bevor es dazu kommt, ist wie bei einer Unternehmensgründung ein Businessplan zu erstellen. Dann wird aus einer Zweitimmobilie eine profitable Wertanlage für die Zukunft, sei es zur Altersvorsorge oder zum Vermögensaufbau. Darüber hinaus machen die niedrigen Zinsen eine Haus- oder Baufinanzierung besonders attraktiv. Mit einem Zinsniveau von 1,02 Prozent sind die Zinsen 2020 laut Bundesbank Zinsstatistik gegenüber dem Vorjahr um elf Prozent gesunken und es ist abzusehen, dass sie weiterhin niedrig bleiben. Das schlägt sich auch in einer deutlich geringeren Standardrate für Immobilienkredite nieder, die von 389 Euro (2019) auf 373 Euro (2020) gesunken ist. Immobilienbesitzer, die über den Erwerb einer Zweitimmobilie bisher nur nachgedacht haben, können von der aktuellen Zinsentwicklung profitieren und mit einem weiteren Haus- oder Wohnungskauf in ihre Zukunft investieren.

Eigenbedarf oder als Geldanlage

Auch wenn der Erwerb einer Zweitimmobilie zunächst mit einem Mehrkostenaufwand verbunden ist, bringt er langfristig zahlreiche Vorteile mit sich, je nachdem wie und für was die Immobilie genutzt werden soll. Als Eigenbedarf bietet der Kauf eines zweiten Hauses oder einer zweiten Wohnung die Möglichkeit, diese als Feriendomizil für den Urlaub oder später für den Ruhestand zu nutzen. Denkbar ist es ebenfalls, die Zweitimmobilie innerhalb der Familie zu vererben, etwa an die Kinder oder Enkelkinder, um diese finanziell zu entlasten. Angesichts der wenigen rentablen Anlagemöglichkeiten abseits vom Immobilienmarkt, eignet sich eine weitere Immobilie auch als Kapitalanlage, indem sie als Haupt- oder Ferienwohnung an Dritte vermietet wird. Anlageimmobilien bieten eine hohe Wertbeständigkeit und im besten Fall einen Wertzuwachs, wenn sie gut gelegen und ausgestattet sind. Sie sind inflationssicher und die Kosten für Zinsaufwand und Erhaltung lassen sich von der Steuer absetzen. Mit Mieteinnahmen können Immobilienbesitzer darüber hinaus langfristig ihr Vermögen auf- und ausbauen, ihr Einkommen aufbessern oder in ihre Altersvorsorge investieren. Denn im besten Fall trägt sich eine Zweitimmobilie selbst und erwirtschaftet nach Abzahlung des Immobilienkredits Gewinne. Hinsichtlich der Finanzierung einer weiteren Immobilie ist lediglich zu berücksichtigen, dass bei Anlageimmobilien der Beleihungswert die maximale Kredithöhe bestimmt, der sich aus dem Bodenwert und den künftigen erwartbaren Mieteinnahmen zusammensetzt. Davon werden zusätzlich noch Sicherheitsabschläge abgezogen.

Was soll es denn sein?

Als Zweitimmobilie kommen Ein- oder Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Apartments zur Vermietung in Frage. Bei der Wahl einer geeigneten Immobilie ist die Lage unbedingt zu berücksichtigen. Über die Attraktivität eines Hauses oder einer Wohnung entscheidet beispielsweise auch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, die Erreichbarkeit von Supermärkten, Ärzten, Schulen, Naherholungsgebieten und Arbeitsplatzangeboten. Abhängig von der Nutzung der Zweitimmobilie ist vor dem Kauf ebenfalls darauf zu achten, ob es beispielsweise saisonalen Leerstand in der Region gibt, wenn das Haus oder die Wohnung zur Urlaubsvermietung gedacht sind. Für die langfristige Vermietung ist es wichtig zu wissen, wie hoch überhaupt die Nachfrage nach Mietimmobilien in der Region ist. Soll das Objekt dagegen für den Ruhestand gedacht sein, ist etwa Barrierefreiheit und die gegebene Infrastruktur zu berücksichtigen.

Doch Lage ist nicht alles. Herstellungskosten, Sanierungsaufwand, Wohnraumbedarf, Mietpreise, laufende Betriebskosten sind dringend in die Kalkulation aufzunehmen. Sonst kommt bei einem möglichen Leerstand die gesamte Kalkulation ins Wanken.

Finanzierung und Ablauf

Der Kauf eines zweiten Wohnobjekts ist in der Regel für Immobilienbesitzer geeignet, die ihre Erstimmobilie bereits abgezahlt haben. Ist das nicht der Fall, ist ein sicheres und gutes Einkommen für den Kauf einer Zweitimmobilie unerlässlich. Die Bewilligung einer Haus- oder Baufinanzierung ist allerdings an weitere Grundvoraussetzungen geknüpft, wie eine positive Schufa-Auskunft, die Kreditwürdigkeit, den Immobilienwert und das aufgebrachte Eigenkapital. Des Weiteren müssen Kreditnehmer volljährig sein und ihren Wohnsitz und ihr Bankkonto in Deutschland haben. Zudem sollte das Darlehen bis zum Renteneintritt zurückgezahlt werden, die Laufzeit aber 30 Jahre nicht überschreiten. Sind diese Anforderungen erfüllt, steht einer Baufinanzierung für eine Zweitimmobilie nichts im Weg.

Empfehlenswert ist, die Finanzierung so aufzubauen, dass die Tilgung innerhalb von 10 Jahren erfolgen kann. Das erscheint auf dem ersten Blick sehr sportlich. Doch din Investoren sollten bedenken, dass bei einer sanierten Immobilie oder einem Neubau spätestens nach 10 Jahren kleinere oder größere Investitionen erforderlich sind, um das Objekt auf den aktuellen Stand zu halten und um es weiterhin vermietfähig am Markt anzubieten.

Damit der Haus- bzw. Wohnungskauf realistisch und nicht zu einer zusätzlichen Belastung wird, ist eine detaillierte und durchdachte Finanzplanung unerlässlich, etwa gemeinsam mit einem Finanzexperten. Dazu gibt es von Banken und im Internet Vorlagen, was bei einem Immobiliendarlehen zu beachten ist. Eine Baufinanzierung sowohl mit als auch ohne hohes Eigenkapital möglich. Um die Nebenkosten für den Haus- oder Wohnungskauf abzudecken und die monatlichen Raten niedrig zu halten, sind jedoch 10 bis 20 Prozent Eigenkapital empfehlenswert. Sind keine Ersparnisse vorhanden, bietet sich eine 100- oder 110-Prozent-Finanzierung an. Bei der Vollfinanzierung sind die Nebenkosten, wie Notar- und Maklerkosten oder die Grunderwerbssteuer, bereits enthalten, bei der 100-Prozent-Finanzierung übernimmt diese der Kreditnehmer. Baufinanzierungen ohne Eigenkapital sind in der Regel zwar mit höheren Zinsen und Mindesttilgungsraten verbunden, aber dennoch kann es sich angesichts des aktuellen Zinsniveaus lohnen, eine zweite Wohnung oder ein zweites Haus auch ohne Ersparnisse zu kaufen. Als Sicherheit für den Finanzierer kann in diesem Fall auch die Erstimmobilie hinterlegt werden. In jedem Fall ist eine Sollzinsbindung empfehlenswert, mit der sich Kreditnehmer bei günstigen Zinsen über längere Zeit, wie zum Beispiel über zehn Jahre, an einen Zinssatz binden können. Für die Tilgung des Immobiliendarlehens gibt es mehrere Möglichkeiten. Mit dem Annuitätendarlehen wird eine festgelegte monatliche Rate inklusive Zinsen gezahlt, die sich nicht verändert. Eine Sonderform ist das Volltilgerdarlehen, bei dem sich die gleichbleibende Ratenhöhe aus dem Zeitraum ergibt, in dem der Kredit vollständig abgezahlt sein soll. Ein variables Darlehen geht dagegen mit einem größeren Risiko einher, da die Zinsen in regelmäßigen Abständen an den Markt angepasst werden. Doch unbedingt ist darauf zu achten: Erst wenn der Finanzierungsplan steht, folgt die Unterschrift unter dem Kaufvertrag beim Notar.