Vielleicht haben Sie es auch schon einmal erlebt, liebe Lesering und lieber Leser. Bei der Besichtigung eines Hauses in der Hausausstellung passte sowohl das Doppelbett als auch der Schrank wunderbar ins Schlafzimmer. Doch nun passt gar nichts mehr. Woran das liegt, hat luckx – das magazin recherchiert.

Tricks und Kniffe

Vor vielen Jahren trafen wir einmal einen Bauunternehmer. Im Gespräch stellte sich heraus, dass er schlüsselfertig baut. Weil wir Interesse daran bekundeten, vertieften wir uns immer weiter in Details. Es blieb nicht aus, dass er uns Tricks und Kniffe seiner Kollegen offenbarte. So kann es manchmal vorkommen, dass in einer Hausausstellung die Häuser größer gebaut werden als der Kunde es später bekommt. Wohlgemerkt, das trifft nicht immer zu. Deshalb sollten Bauinteressierte immer mit Metermaß oder besser elektronischen Messgeräten bei der Hausbesichtigung ausgestattet sein. Deshalb ist es für Käufer wichtig, vor dem Kauf u.a. alle Maße genau zu prüfen. Beispielsweise lassen Grundriss, Ausstattung und Energiestandard nachträglich verändern. Die Lage aber nicht. Sie bleibt der Rahmen, in dem sich Nachfrage, Preis und Vermietbarkeit über Jahrzehnte entwickeln. So liegen zwischen ruhigen Randlagen, umgenutzten Industriequartieren und dicht bebauten innenstadtnahen Vierteln bei vergleichbarer Bausubstanz große Unterschiede in Preisniveau, Zielgruppe und Wiederverkaufschance.

Makrolage und Mikrolage

Die Makrolage beantwortet, ob ein Markt überhaupt Nachfrage erzeugt. Deshalb sind Wirtschaftsstruktur, Bevölkerungsentwicklung, Verkehrsanbindung, allgemeines Preisniveau wichtige Eigenschaften. Die Mikrolage beantwortet, ob ein einzelnes Objekt innerhalb dieses Marktes überzeugt: Nachbarschaft, Straßenzug, Lärmquellen, Nahversorgung, Parksituation. Beide Ebenen zusammen ergeben die Lage einer Immobilie, wie sie in die Preisbildung eingeht. Wenn das Stadtgebiet von stark befahrenen Straßen und Bahnstrecken durchzogen wird, wie in Großstädten üblich, beeinflussen solche Faktoren den Wert erheblich. Für Ballungsräume schreibt § 47c BImSchG alle fünf Jahre die Ausarbeitung von Lärmkarten vor. Diese Karten sind öffentlich einsehbar und zeigen die Belastung straßengenau. Wer eine Immobilie Ballungsräumen kaufen möchte, kann damit schon vor der ersten Besichtigung prüfen, ob eine Adresse an einer Belastungsgrenze liegt.

Lagebewertung

Schon vorab lässt sind ohne Ortstermin so einiges prüfen, was die Lage anbetrifft. So zeigt der Bodenrichtwerte das Preisniveau von Grundstücken im Umfeld. Der Mietspiegel gibt Aufschluss über das ortsübliche Mietniveau. Der Flächennutzungsplan und die Bebauungspläne zeigen geplante Entwicklungen, etwa neue Gewerbeflächen oder Bauprojekte. Und aus der schon genannten Lärmkarte wird der Verkehrs- und Schienenlärm sichtbar. Das ersetzt dann aber keinen Ortstermin. Käufer sollten sich darüber im klaren sein, dass eine Besichtigung nicht ausreicht. Deshalb sollte die Besichtigung zu unterschiedlichen Tageszeiten erfolgen. Wer ein größeres Objekt plant und wenn kein Zeitdruck besteht, sollte auch zu unterschiedlichen Jahreszeit Besichtigungen erfolgen. Ein Sonntagvormittag zeigt eine andere Straße als ein Werktagabend. Immobilienmakler kennen diese Unterschiede aus der laufenden Vermarktung und ordnen sie für Käufer ein. Ein Immobilienerwerb muss immer aus zwei Perspektiven betrachtet werden: als Gebäude und als Standortentscheidung. Die zweite Entscheidung fällt vielen Käufern schwerer, weil sie sich nicht besichtigen lässt, sondern hergeleitet werden muss.

Eigennutz oder Kapitalanlage

Für Eigennutzer steht die Alltagstauglichkeit im Vordergrund: kurze Wege, Ruhe, Versorgung, Schulen, Nähe zum Arbeitsplatz. Für Kapitalanleger zählt, ob der Standort dauerhaft Mieter anspricht und ob sich später ein ausreichend großer Interessentenkreis findet. Zur groben Einordnung dient die Unterscheidung in A-, B- und C-Lagen. A-Lagen bieten hohe Nachfrage und geringe Leerstandsrisiken bei hohem Kaufpreis. In B-Lagen stehen Kaufpreis und Mietniveau oft in einem ausgewogeneren Verhältnis. C-Lagen wirken über den Einstiegspreis attraktiv, verlangen aber eine genaue Prüfung von Leerstand, Mieterstruktur und Erhaltungsrücklage.

So lässt sich zusammenfassen, dass die Lage der einzige wesentliche Faktor ist, der sich nach dem Kauf nicht mehr verändern lässt. Sie wirkt gleichzeitig auf mehrere Ebenen. Der Preis erklärt, warum vergleichbare Objekte in derselben Stadt unterschiedlich bewertet werden. Die Vermietung beeinflusst Mietniveau, Fluktuation und Leerstandsrisiko. Bei der Finanzierung fließt in die Risikoeinschätzung der Bank ein und der Wiederverkauf entscheidet über die Größe des späteren Interessentenkreises. Öffentliche Daten liefern dafür die Grundlage, die Einordnung in den konkreten Markt liefern sie nicht. Diese Daten müssen mit der Nachfrage vor Ort und der jeweiligen Käuferstrategie in Einklang gebracht werden.