Mit so mancher Gesetzgebung lässt unsere Regierung die Leistungsträger im Regen stehen. Er führt eine CO2-Abgabe ein, um den Verbrauch von fossiler Energie zu belasten. Und dann schiebt er diese Kosten auf Unbedarfte ab wie luckx – das magazin recherchierte.

CO₂-Kostenaufteilungsgesetz

Es ist ein Schachzug, der viele Vermieter im Regen stehen lässt. Mühsam haben sie während ihres Arbeitslebens gespart und dieses versteuerte Geld in Immobilien als Vorsorge für ihren Lebensabend investiert. Nicht Millionen D-Markt, aber einige Hunderttausend, die mit bis zu 18 Prozent verzinst werden mussten. Zwar hatten auch diese Millionen Vermieter als Arbeitnehmer die Worte des damaligen Arbeitsminister Norbert Blüm „Die Rente isscht sicher“ im Ohr. Doch so richtig glaubten sie dem Braten nicht. Denn parallel dazu forderte die Regierung ebenfalls dazu auf, für den Lebensabend vorzusorgen. Diese Vermieter gehören weder zu den „Miethaien“ noch sind sie so vermögend, dass sie mal eben 100.000 Euro in Solartechnik, Wärmedämmung und Wärmepumpe investieren können. Sie verlangen eher zu niedrige als zu hohe Mieten, weil sie meist mit den Mietern in einem Haus wohnen. Und einen Kredit in dieser Höhe bekommt ein 70-jähriger Rente nicht, obwohl er bis zu diesem Alter zu Zukunft arbeiten soll. Nun soll er von der niedrigen Miete noch etwas an den Mieter abgeben, damit dieser ein warmes Zuhause hat. Und der Vermieter? Er wird wohl den „Gashahn“ weniger aufdrehen können. Es wird kälter und die Küche bleibt kalt. Aus der Vorsorge wird ein Pflegefall; vielleicht mit staatlicher Unterstützung? Und wenn tatsächlich der Pflegefall eintreten sollte; also so richtig mit Pflegekraft oder Pflegeheim; ist die mühsam ersparte Immobilie weg. Das ist leider nicht konstruiert, sondern gesetzlich festgelegt.

Heizkostenverteilung

Nun wird das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz seit seinem Inkrafttreten im Jahr 2023 grundlegend erweitert. Bereits seit 2023 können Vermieter den in den Heizkosten enthaltenen staatlichen CO₂-Preis nicht mehr vollständig auf ihre Mieter umlegen, sondern müssen, abhängig von der energetischen Qualität des Gebäudes, einen Teil dieser Kosten selbst tragen. Das Gebäudemodernisierungsgesetz geht nun einen Schritt weiter: Künftig wird es auch für weitere Bestandteile der Heizkosten nicht mehr möglich sein, diese vollständig auf die Mieter umzulegen. Der Deutsche Bundestag hat hierzu am 10. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen. Das Inkrafttreten des Gesetzes ist zum 1. November 2026 geplant. Das scheint in der öffentlichen Diskussion untergegangen sein. Denn diese konzentriert sich fast ausschließlich auf die künftig wieder zulässigen Gas- und Ölheizungen. Weitgehend unbeachtet geblieben sind dagegen die erheblichen Änderungen des CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes, die für Vermieter und Mieter erhebliche finanzielle Auswirkungen haben werden.

So dürfen künftig Eigentümer wieder freier entscheiden, welche Heizungsanlage sie einbauen. Neben Wärmepumpen bleiben auch neue Gas- und Ölheizungen zulässig. Allerdings müssen diese Heizungen künftig schrittweise mit einem steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe wie Biomethan oder Bioöl betrieben werden.

Die „große Freiheit“ ist vorbei

Für vermietende Eigentümer endet diese größere Freiheit jedoch nicht mit der Investitionsentscheidung. Entscheiden sie sich für eine neue Gas- oder Ölheizung, müssen sie künftig zusätzlich die mietrechtlichen und wirtschaftlichen Folgen berücksichtigen. Bestimmte Bestandteile der Heizkosten können künftig nicht mehr vollständig auf die Mieter umgelegt werden. Besonders weitreichend sind die Änderungen des erst zum 1. Januar 2023 in Kraft getretenen CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes, das damit bereits seine erste grundlegende Reform erfährt. Bislang regelt das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz ausschließlich, in welchem Umfang Vermieter und Mieter den staatlichen CO₂-Preis tragen müssen, der als Bestandteil der Heizkosten anfällt. Vermieter können diesen Kostenbestandteil seit dem 1. Januar 2023 nicht mehr vollständig auf ihre Mieter umlegen. Je schlechter die energetische Qualität eines Wohngebäudes ist, desto höher ist der vom Vermieter zu tragende Anteil der CO₂-Kosten.

Künftig beschränkt sich das Gesetz nicht mehr auf die Verteilung dieses CO₂-Preisbestandteils. Erstmals werden auch bestimmte Betriebskosten erfasst, die durch den gesetzlich vorgeschriebenen Einsatz klimaneutraler Brennstoffe sowie durch künftig anfallende Netzentgelte entstehen können. Auch diese Kosten können künftig nicht mehr vollständig auf die Mieter umgelegt werden. So entwickelt sich das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz damit von einem Gesetz zur Verteilung der CO₂-Kosten zu einem Gesetz, das zusätzlich die Verteilung bestimmter Betriebskosten bei neu eingebauten Gas- und Ölheizungen regelt.

Wirtschaftlichkeit muss neu bewertet werden

Eine neue Gas- oder Ölheizung kann in der Anschaffung günstiger sein als eine Wärmepumpe. Langfristig müssen Vermieter jedoch berücksichtigen, dass der gesetzlich vorgeschriebene steigende Anteil klimaneutraler Brennstoffe zu höheren Brennstoffkosten führen kann. Dadurch verschiebt sich ein Teil des wirtschaftlichen Risikos vom Mieter auf den Vermieter. Auch Mieter profitieren von der Neuregelung nicht uneingeschränkt. Höhere Brennstoffkosten infolge des gesetzlich vorgeschriebenen Einsatzes klimaneutraler Brennstoffe werden sie weiterhin teilweise selbst tragen müssen. So stehen Eigentümer nicht mehr vor der Frage, welche Heizungsanlage technisch zulässig ist. Entscheidend wird vielmehr sein, welche wirtschaftlichen Folgen die jeweilige Heizungsentscheidung langfristig für Vermieter und Mieter hat. Insgesamt führt das zu einem Adadsurdum, das Mieter die Temperatur in der Wohnung bestimmen, die der Vermieter dann zusätzlich bezahlen darf. Der Mieter schwitzt, der Vermieter friert.