In Kürze sollen unsere Immobilien nichts mehr wert sein, weil zu viele Wohnungen und Häuser auf dem Markt angeboten werden. Doch die Realität wird wahrscheinlich völlig anders sein, als es die aktuellen Vorhersagen ausdrücken. Luckx – das magazin setzt den ersten Teil der Recherche fort.

Lohn sich ein Verkauf?

Wer Geld braucht, warum auch immer, wird darauf schauen, welches seiner Investments sich zu einem erhofften Preis verkaufen lässt. Es sind also ganz individuelle Bedingungen, die für eine Veräußerung sprechen können. Vielleicht soll eine neue Immobilie gekauft werden. Vielleicht möchte jemand seine finanzielle Situation neu ordnen. Im Alter soll möglicherweise eine kleinere und besser geeignete Immobilie erworben werden. Oder der Eigentümer möchte sich bewusst nicht mehr um eine weitere Immobilie kümmern. Das bedeutet nicht, dass ein Verkauf automatisch die bessere Entscheidung ist. Aber Liquidität und persönliche Freiheit können ebenso wichtige Faktoren sein wie mögliche Mieteinnahmen.

Doch auch die Immobilie im Bestand behalten, kann eine Option sein. Zum Beispiel dann, wenn die Immobilie zur langfristigen Vermögensplanung des Eigentümers passt, eine Vermietung grundsätzlich sinnvoll erscheint und der Eigentümer die damit verbundenen Aufgaben übernehmen möchte. So ist genau hinzuschauen, was es mit der vorhandenen Immobilie auf sich hat. So ist eine gut vermietbare Wohnung in entsprechender Lage anders zu betrachten als ein großes älteres Einfamilienhaus mit möglicherweise erheblichem zukünftigen Modernisierungsbedarf. Deshalb können solche Glaubenssätze wie „Immobilien verkauft man nicht“ oder „Verkaufen ist grundsätzlich besser“ in einer gegebenen Situation nicht immer hilfreich. Die Immobilie und der Mensch dahinter müssen zusammen betrachtet werden.

Zustand der Immobilie

Eine erhebliche Rolle spielt bei allen Betrachtungen der Zustand der Immobilie. Wer eine Immobilie langfristig behalten möchte, sollte sich Gedanken darüber machen, welche Investitionen in den kommenden Jahren wahrscheinlich werden könnten. Bei einem älteren Gebäude können beispielsweise Heizung, Fenster, Dach oder andere Bereiche relevant werden. Deshalb ist bei der Entscheidung „verkaufen oder vermieten“ nicht nur den heutigen Zustand zu betrachten, sondern auch die absehbare Entwicklung. In diesem Zusammenhang ist zu klären, ob eine ältere Immobilie vor der Vermietung umfassend modernisiert werden sollte. Deshalb können bestimmte Maßnahmen notwendig oder sinnvoll sein. Bei anderen Investitionen stellt sich die Frage, ob und in welchem Zeitraum sie sich wirtschaftlich bemerkbar machen. Auch bei dieser Option ist planvoll vorzugehen. So ist zuerst zu analysieren und anschließend über die Investitionen zu entscheiden. Dabei sind folgende Fragen zu beantworten: Was ist technisch erforderlich? Was verbessert die Vermietbarkeit? Welche Kosten entstehen? Welche Miete erscheint realistisch? Und welche langfristige Strategie verfolgt der Eigentümer?

Mieteinnahmen

Die Höhe der monatlichen oder jährlichen Mieteinnahmen geben zwar einen Hinweis, stellen aber noch keine Entscheidung dar. Es muss beispielsweise bekannt sein, welchen Wert die Immobilie besitzt, welche Kosten beim Eigentümer verbleiben, welchen Zustand das Gebäude hat und welche Investitionen in Zukunft zu erwarten sind. Außerdem können steuerliche Aspekte eine Rolle spielen, die individuell mit einem Steuerberater geklärt werden sollten. Erst aus mehreren Informationen entsteht ein sinnvolles Gesamtbild.

Aus der Vermietung können auch Nachteile entstehen. Wenn ein Eigentümer noch nicht weiß, welchen Weg er gehen möchte, muss er sich darüber erst Klarheit verschaffen. Auch muss klar sein, welche Ziele verfolgt werden.

Emotionale Entscheidung

Immobilien sind mit vielen Erinnerungen verbunden. Sie sind ein Teil der Vergangenheit des Eigentümers. Deshalb ist ein Haus für viele Menschen nicht nur ein Vermögenswert. Vielleicht wurden dort die Kinder großgezogen, vielleicht hat man selbst gebaut oder jahrzehntelang darin gelebt. Dann kann die Vorstellung eines Verkaufs emotional schwierig sein. Aber auch die Entscheidung, eine Immobilie ausschließlich aus emotionalen Gründen zu behalten, sollte bewusst getroffen werden. Wirtschaftliche und emotionale Aspekte gehören deshalb beide auf den Tisch.

Vielleicht kann ein Teil der Lösung ein Zwischenvermietung sein, wenn der Eigentümer später vielleicht selbst wieder einziehen möchte. Dann sollte genau diese Überlegung Bestandteil der Entscheidung sein. Eine Vermietung ist keine völlig unverbindliche Zwischenlösung. Mietverhältnisse unterliegen rechtlichen Rahmenbedingungen. Wer sich bestimmte Möglichkeiten offenhalten möchte, sollte sich deshalb vor einer Vermietung über die rechtlichen Konsequenzen informieren und bei Bedarf fachkundigen Rechtsrat einholen.

Steuerliche Fragen

Steuerliche Fragen können sowohl beim Verkauf als auch bei einer Vermietung eine wichtige Rolle spielen. Wenn steuerliche Auswirkungen für die Entscheidung relevant sind, sollte ein Steuerberater hinzugezogen werden.