In verdichteter Bebauung ist der Wunsch nach mehr Natur und Draußensein vorhanden. So sind Balkone und besonders ein eigener Garten sehr beliebt. Doch leider ist das Gartenglück nicht immer vorhanden, wie luckx – das magazin weiß.

Gartennutzung

Für viele Mitmenschen liegt das Wohnglück im eigenen Garten. Doch wer einen eigenen Garten hat, muss sich auch darum kümmern. Das kann manchmal sehr belastend sein. Besonders dann, wenn die Gartengröße das mögliche zeitliche Engagement übersteigt. Auch in Mehrfamilienhaus kann die gemeinschaftliche Nutzung des Gartens zur Herausforderung werden. Wer darf den Garten nutzen, wer kümmert sich um die Pflege und was ist überhaupt erlaubt? Konflikte entstehen dabei nicht nur im Garten selbst, sondern auch beim Zugang oder bei der Nutzung durch mehrere Parteien. Grundsätzlich ist dabei zu klären, ob und wie der Garten genutzt werden darf. Dazu gibt der Mietvertrag Auskunft. Darin ist die Nutzung meist festgelegt. Anders als beim Einfamilienhaus gehört der Garten bei Wohnungen nicht automatisch zum Mietumfang. Der Vermieter kann festlegen, dass nur einzelne Mieter den Garten nutzen dürfen oder dass es sich ausschließlich um einen Ziergarten handelt. Wenn mehrere Mietparteien Zugriff haben, handelt es sich in der Regel um einen Gemeinschaftsgarten. Niemand hat dann Sonderrechte, auch wenn er den Garten häufiger nutzt. Das hat das Amtsgericht Trier bestätigt (Az.: 7 C 402/05).

Gemeinschaftsgarten

Der Garten darf im Rahmen der üblichen Nutzung verwendet werden. Dazu gehört es, sich dort aufzuhalten, Möbel aufzustellen oder Kinder spielen zu lassen. Das Amtsgericht Kerpen hat entschieden, dass auch Spielgeräte oder ein Planschbecken zulässig sind (Az.: 20 C 443/01). Und selbst ungewöhnlich erscheinende Nutzungen sind nicht automatisch unzulässig. So stellte das Amtsgericht Merzig fest, dass auch freizügiges Sonnen im Garten nicht ohne Weiteres eine Störung darstellt (Az.: 23 C 1282/04). Voraussetzung ist immer, dass andere Mieter nicht erheblich beeinträchtigt werden. Sollte es zu Unstimmigkeiten kommen, kann der Vermieter eine einmal erlaubte Gartennutzung wieder entziehen. Aber nur dann, wenn die Gartennutzung nicht ausdrücklich Bestandteil des Mietvertrags geworden ist. Handelt es sich lediglich um eine Duldung, Gestattung oder ergibt sich aus einer mündlichen Absprache, kann der Vermieter die Nutzung grundsätzlich widerrufen, wie auch das Kammergericht Berlin klargestellt hat (Az.: 8 U 83/06). Das sorgt in der Praxis oft für Überraschungen, weil sich Mieter auf eine vermeintliche Gewohnheit verlassen. Rechtssicherheit besteht daher nur bei klaren vertraglichen Regelungen.

Bis hier und nicht weiter!

Veränderungen am Garten sind ein häufiger Streitpunkt. Mieter dürfen ihn nur so gestalten, dass keine dauerhaften baulichen oder optischen Veränderungen entstehen. Soweit der Mietvertrag oder die Hausordnung keine entgegenstehenden Regelungen enthalten und keine nachhaltigen Veränderungen des Grundstücks erfolgen, werden kleinere Bepflanzungen häufig als vertragsgemäßer Gebrauch angesehen. Auch mobile Elemente wie Gartenmöbel, Sonnenschirme oder ein Planschbecken sind in der Regel unproblematisch. Anders sieht es bei größeren Eingriffen aus: Wer Bäume pflanzen, eine Gartenhütte errichten, feste Zäune ziehen oder dauerhaft Flächen umgestalten möchte, braucht dafür die Zustimmung des Vermieters. Selbst mit einer Genehmigung kann aber verlangt werden, dass der ursprüngliche Zustand beim Auszug wiederhergestellt wird. Solche Veränderungen sollten unbedingt in einer gesonderten Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden.

Dabei gibt es auch klare Grenzen: Bestimmte Nutzungen sind unzulässig, insbesondere wenn sie das Zusammenleben erheblich beeinträchtigen, das Vertrauensverhältnis stören oder über den üblichen Gebrauch hinausgehen. Dazu zählt etwa eine intensive Nutzung, die mit Lärm, regelmäßigem Publikumsverkehr oder gewerblicher Tätigkeit verbunden ist. In solchen Fällen muss der Vermieter diese Nutzung nicht dulden, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat. Er hat mehrfach klargestellt, dass eine über die übliche Wohnnutzung hinausgehende gewerbliche Nutzung unzulässig sein kann, wenn sie nach außen in Erscheinung tritt oder andere Bewohner beeinträchtigt (BGH, Urteil vom 14.07.2009, Az.: VIII ZR 165/08). Das gilt insbesondere dann, wenn dadurch Nachbarn gestört oder zusätzliche Belastungen entstehen.

Gartenpflege

Grundsätzlich ist der Vermieter für die Pflege verantwortlich, sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist. Er kann die Aufgabe wie Rasen mähen oder Laub haken aber auf die Mieter übertragen oder einen Dienstleister beauftragen. Die Kosten dürfen in der Regel auf die Mieter umgelegt werden. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dies auch dann zulässig ist, wenn der Garten nicht aktiv genutzt wird, weil ein gepflegtes Grundstück den Gesamteindruck verbessert (Az.: VIII ZR 135/03).