Herbst und Winter sind immer wieder die Zeit, dass Heizungen nicht funktionieren, wie sie sollten. Doch muss das gute Stück jetzt noch raus, obwohl es noch gut funktioniert, nur weil der Verkauf des Gebäudes schon geplant ist? Wie die Rechtslage ist, versucht luckx – das magazin herauszufinden.

Heizkessel erneuern

In so manchen Heizungsraum brummt noch ein älteres Exemplar eines Heizkessels vor sich hin. Er ist schon in die Jahre gekommen. Doch funktioniert noch weiterhin. Zwar könnte der Verbrauch mit einem neuem Exemplar reduziert werden. Die die Kosten eines neuen stehen im keinem Verhältnis einer möglichen Ersparnis. Und außerdem soll die Immobilie über kurz oder lang einen neuen Besitzer finden. Mit der Gesetzesänderung zum Juli 2026 muss allein wegen Alter und Eigentümerwechsel kein neuer Heizkessel installiert werden. Bei bestimmten Ein- und Zweifamilienhäusern können aber zwei Dämmpflichten beim ersten Eigentumsübergang weiterhin eine Zweijahresfrist auslösen.So wurden im Gebäudemodernisierungsgesetz, seit dem 29. Juli 2026 der neue Name des Gebäudeenergiegesetzes, die §§ 71 bis 73 gestrichen. Damit sind drei Vorgaben entfallen, die jahrelang jede Kaufverhandlung geprägt haben:

die Pflicht, dass eine neu eingebaute Heizung mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugt,

das Betriebsverbot für Konstanttemperaturkessel ab einem Alter von 30 Jahren,

das Betriebsverbot für fossil betriebene Heizkessel ab 2045.

In der Praxis können also Gaskessel aus dem Jahr 1989 weiterhin trotz ihres Alters weiterhin ihren Dienst nachgehen. Andere technische und immissionsschutzrechtliche Anforderungen, etwa nach der 1. BImSchV, bleiben davon unberührt.

Dämmpflichten

Unverändert gelten die Nachrüstpflichten der §§ 35 und 69 GModG. Sie betreffen oberste Geschossdecken, die den vorgeschriebenen Mindestwärmeschutz nicht erfüllen, sofern nicht das darüberliegende Dach ausreichend gedämmt ist, sowie bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume. Eine Sonderregel gilt für Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat. Beim ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag muss der neue Eigentümer die jeweilige Nachrüstpflicht innerhalb von zwei Jahren erfüllen. Bei einem späteren Verkauf beginnt diese Frist nicht erneut. Maßgeblich für den Eigentumsübergang ist die Eintragung im Grundbuch nach § 873 BGB. Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe bleiben dafür ohne Bedeutung. Nach § 35 Absatz 4 GModG entfällt die Pflicht bei selbstgenutzten Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, soweit sich die Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaften lassen. Die Ausnahme wirkt kraft Gesetzes, im Streitfall muss der Eigentümer die Unwirtschaftlichkeit allerdings belegen können, üblicherweise über eine fachliche Wirtschaftlichkeitsberechnung.

Bußgelder werden fällig

Das GModG sieht Bußgelder von bis zu 50.000 Euro vor, etwa für eine ungedämmte oberste Geschossdecke oder nicht eingehaltene Bauteilanforderungen bei Änderungen. Bei geförderten Maßnahmen können zusätzlich förderrechtliche Folgen entstehen, wenn die jeweiligen Förderbedingungen nicht eingehalten werden. Ob eine Pflicht überhaupt besteht, klärt im Zweifel eine Energieberatung anhand von Gebäudetyp, Baujahr und Eigentumshistorie.

Was beim Heizungstausch zu beachten ist

Beim freiwilligen Austausch besteht freie Wahl aus dem Optionenkatalog des § 42 GModG, von der Wärmepumpe über den Anschluss an ein Wärmenetz bis zur Biomasseheizung. Kombinationen sind zulässig. Für Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, gilt grundsätzlich ein steigender Mindestanteil klimaneutraler Wärme. So wird ab 1. Januar 2029 ein Mindestanteil 10 % gefordert, ab 1.1.30 sollen es dann 15 Prozent sein, ab 1.1.35 werden 30 Prozent gefordert und ab 2040 sind es 60 Prozent. Bereits vorhandene Heizungen sind von der Quote nicht betroffen. Der Eigentümerwechsel ändert daran nichts. Für 2045 sieht § 42a GModG zudem eine vollständige Umstellung der zur Gebäudeheizung in Verkehr gebrachten Gas-, Öl- und Flüssiggasbrennstoffe auf klimaneutrale Brennstoffe vor. Die konkrete Verpflichtung der Inverkehrbringer soll in einem gesonderten Gesetz geregelt werden.

Keine Sanierungspflicht

Eine allgemeine Sanierungspflicht für Wohngebäude enthält auch das GModG nicht. Anforderungen entstehen anlassbezogen, etwa beim Fenstertausch, bei der Fassadendämmung oder bei der Dacherneuerung. Für die betroffenen Flächen gelten dann die Höchstwerte der Anlage 7, für Außenwände beispielsweise 0,24 W/(m²K). Bei Maßnahmen an höchstens 10 Prozent der gesamten jeweiligen Bauteilfläche des Gebäudes entfällt die Anforderung. Ein praktischer Stolperstein betrifft die Fundstellen selbst. Das GModG hat den Bestandsteil des Gesetzes umnummeriert: aus § 47 GEG wurde § 35, aus § 48 wurde § 36, aus § 51 wurde § 39. Kaufvertragsentwürfe, Gutachten und Förderunterlagen aus der Zeit vor Ende Juli verweisen damit teilweise auf leere Normen.