Der Markt wird überschwemmt mit Immobilien. So jedenfalls zeigen es die Schlagzeilen einiger Tagestitel. Doch was steckt dahinter und was bedeutet das für den Wohnungsmarkt, fragt sich luckx – das magazin.

Tausende Immobilien stehen zum Verkauf

Wer statt der Überschrift auch einmal den Text liest, stellt überraschend fest: da ist nichts dabei, was mich interessieren könnte. Denn diese Verkäufe – so jedenfalls die aktuellen Schlagzeilen – stehen auf Sylt zum Verkauf. Es sind Objekte mit Preisvorstellungen, die für den Normalbürger eher ungeeignet sind. Meist benutzt als Zweit- oder Ferienwohnung, die von den Erben jetzt verkauft werden (müssen). Und bei einer Erbengemeinschaft bei Millionenobjekten fallen Erbschaftssteuer und natürlich die Auszahlung der anderen Erben an. Wer dann eine Million finanzieren muss, wird neben seiner üblichen Arbeit mit dem Stricken von Handschuhen, Kinderbekleidungen und Sonstigen das Monatssalär aufbessern müssen. Doch bevor es dazu kommt, sollten Eigentümer vorher prüfen. Auf den Prüfstand gehören Immobilienwert, Miete, Kosten und persönliche Ziele. Aber nicht nur Erbschaften auf Sylt gehören zu den Ereignissen, indem das Objekt nicht mehr benötigt wird. Vielleicht ziehen zwei Partner zusammen, die jeweils eine Immobilie besitzen. Die Kinder sind ausgezogen und das Einfamilienhaus ist inzwischen zu groß. Oder eine Wohnung wird frei, weil sich die persönliche Lebenssituation verändert hat.

Soll ich meine Immobilie verkaufen

Auf den ersten Blick scheint die Rechnung einfach: Beim Verkauf steht möglicherweise sofort ein größerer Geldbetrag zur Verfügung. Bei einer Vermietung bleibt die Immobilie im Eigentum und kann laufende Einnahmen erwirtschaften. Doch für eine fundierte Entscheidung reicht diese Betrachtung nicht aus. Um das zu beantworten, muss die Immobilie und die persönliche Situation des Eigentümers betrachtet werden. Dabei drängen sich folgende Fragen auf: Welchen realistischen Wert hat die Immobilie heute? Welche Miete könnte grundsätzlich erzielbar sein? In welchem Zustand befindet sich das Gebäude? Welche Investitionen könnten in den kommenden Jahren notwendig werden? Möchte der Eigentümer langfristig Vermieter sein? Und welche persönlichen Ziele verfolgt er? Erst wenn diese Punkte geklärt sind, kann man beide Möglichkeiten sinnvoll miteinander vergleichen.

Aktuelle Immobilienwert

Wenn eine Immobilie einen erheblichen Marktwert besitzt, sollte man nicht ausschließlich darauf schauen, welche monatliche Miete erzielt werden könnte. Umgekehrt wäre es genauso wenig sinnvoll, nur den möglichen Verkaufspreis zu betrachten und die langfristige Perspektive einer Vermietung vollständig auszublenden. So lautet die Frage nicht nur: „Was könnte ich bei einem Verkauf erzielen?“, sondern auch: „Welches Vermögen bleibt in der Immobilie gebunden, wenn ich sie behalte?“ Auch wenn die Immobilie abbezahlt ist, lohnt sich die Vermietung nicht immer. Eine schuldenfreie Immobilie kann natürlich eine interessante Ausgangssituation sein. Aber auch eine abbezahlte Immobilie verursacht Kosten. Gebäude werden älter. Heizungsanlage, Fenster, Dach, Fassade oder andere Bauteile können irgendwann Investitionen erforderlich machen. Hinzu kommen laufende Aufgaben und Verpflichtungen, die mit Immobilieneigentum und einer Vermietung verbunden sind. So stellt sich nicht nur die Frage, welche Mieteinnahmen können erzielt werden, sondern auch welche wirtschaftlichen und organisatorischen Verpflichtungen sind zu übernehmen.

Einnahmen und Kosten

Auf der einen Seite stehen duie Einnahmen in Höhe der monatlichen bzw. der Jahreskaltmiete. Damit ist aber noch nicht beantwortet, was wirtschaftlich tatsächlich beim Eigentümer verbleibt, welche Kosten entstehen können oder welche Investitionen zukünftig erforderlich werden. Außerdem sollte man sich fragen, welchen Wert die Immobilie besitzt und welches Kapital bei einem Verkauf verfügbar werden könnte.

Verkaufspreis und Mieteinnahmen stehen dabei gegenüber. Daraus lassen sich verschiedene Szenarien entwickeln. Bei einem Verkauf gibt der Eigentümer die Immobilie ab und kann anschließend über den verfügbaren Verkaufserlös anderweitig verfügen. Bei einer Vermietung bleibt das Vermögen in der Immobilie gebunden und es können laufende Einnahmen entstehen. Welche Variante sinnvoller ist, hängt deshalb nicht allein von einer einzelnen Renditezahl ab. Es geht auch um Lebensplanung, Liquiditätsbedarf, zukünftige Investitionen, Zeitaufwand und die Frage, ob man langfristig Vermieter bleiben möchte.

Vermietung ist langfristige Verantwortung

Natürlich kann eine Immobilie Einnahmen erwirtschaften. Gleichzeitig bleibt der Eigentümer für sein Objekt verantwortlich. Reparaturen können notwendig werden, Modernisierungen können anstehen und es entstehen organisatorische Aufgaben rund um die Vermietung. Wer vermieten möchte, sollte deshalb nicht ausschließlich die möglichen Einnahmen betrachten, sondern auch bereit sein, die damit verbundenen Aufgaben zu übernehmen oder entsprechende Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen.

Altersvorsorge

Eine Immobilie als Altersvorsorge kann eine sinnvolle Entscheidung sein. Aber der Begriff „Altersvorsorge“ allein beantwortet noch nicht, ob genau diese Immobilie langfristig zur persönlichen Situation passt. So stellen sich wieder einige Fragen: Wie entwickelt sich das Gebäude? Welche Investitionen könnten notwendig werden? Wie gut lässt es sich vermieten? Möchte der Eigentümer sich auch in zehn oder zwanzig Jahren noch damit beschäftigen? Eine Immobilie kann ein wichtiger Bestandteil des Vermögens sein. Trotzdem sollte man sich fragen, ob sie langfristig zu den eigenen Zielen passt. Wird fortgesetzt.