Mieterhöhung

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Es ist immer schwieriger, eine passende Wohnung zu finden. Und wenn dann endlich die neue Unterkunft gefunden wurde, stellt der Mietvertrag die nächste Hürde dar. Worauf Mieter – und Vermieter – zu achten haben, hat luckx – das magazin recherchiert.

Mietergesetz

Schon im Begriff liegt der eindeutige Schwerpunkt dieses Gesetzes. Dem Mieter werden Rechte zugestanden, an die sich der Vermieter halten muss. Sollten also Vermieter einen mangelhaften Mietvertrag ausfertigen, liegen alle Vorteile beim Mieter. Ob das Gerecht ist, insbesondere dann, wenn Mietnomaden eine Wohnung völlig zerstört hinterlassen, ist ein anderes Thema, um das sich der Gesetzgeber kümmern muss.

Doch ist der Mieter erst mal in eine Wohnung eingezogen, heißt das nicht, dass sich jetzt automatisch regelmäßig eine Mieterhöhung ergibt. Das hängt viel mehr davon ab, welche Art von Mietvertrag man hat. Im klassischen Mietvertrag gilt die ortsübliche Vergleichsmiete als Maßstab: Das ist die Kaltmiete, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für ähnlich beschaffenen Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbart wurde. Die Miete darf in der Regel maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Liegt der aktuelle Mietzins unter dieser Vergleichsmiete, darf der Vermieter die Miete stufenweise bis auf das Niveau dieser ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Geregelt ist das in § 558 BGB. Doch es gibt Grenzen: Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete maximal um 20 Prozent erhöhen, auf angespannten Wohnungsmärkten gilt eine Erhöhung von maximal 15 Prozent. Zu dem Zeitpunkt, in dem die Erhöhung eintreten soll, muss die Miete zuvor 15 Monate lange unverändert sein. Der Mieter muss die Mieterhöhung begründen. Das kann er zum Beispiel tun, in dem er die ortsübliche Vergleichsmiete nachweist. Die Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist in § 558 BGB geregelt.

Dabei muss der Mieter für eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete seine Zustimmung geben. Der Vermieter darf also die Miete nicht automatisch erhöhen. Allerdings ist der Mieter verpflichtet, diese Zustimmung zu geben, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind.

Miethöhe

In größeren Städten gibt es meist einen Mietspiegel, in dem die ortsübliche Vergleichsmiete einfach abzulesen ist. In vielen Kommunen gibt es so einen Mietspiegel allerdings nicht. Für Mieter ist es dann schwer zu beurteilen, wie das ortsübliche Mietniveau ist. Dann hilft es nur, bei den Nachbarn nachzufragen, welche Miete sie bezahlen.

Die Mietpreisbremse soll seit 2015 sicherstellen, dass Mieter in angespannten Wohnungsmärkten nicht übermäßig finanziell belastet werden. In Regionen, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf der Mietzins bei Neuvermietungen maximal zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen. Das klingt erst mal gut, aber die Mietpreisbremse erntet viel Kritik. Ein Hauptargument ist, dass die Bremse nicht für Neubauten gilt. Das betrifft alle Wohnungen, deren Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 stattfand. Ebenso gilt sie nicht bei Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden und neu vermietet werden oder wenn der Vormieter bereits mehr bezahlt hat. Die Realität zeigt auch, dass sich Vermieter oftmals nicht an die Mietpreisbremse halten, heißt es beim Deutschen Mieterbund. Die Nichteinhaltung hat aber kaum Konsequenzen für den Vermieter. Der Mieter muss den Vermieter „rügen“, sagt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. Der Mieter kann dann eine Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete einfordern. In der Praxis mache kaum ein Mieter davon Gebrauch, um das Verhältnis zum Vermieter nicht zu gefährden. Doch eigentlich dürfen Mieter auf die Mietpreisbremse pochen.

Modernisierung

Der Vermieter darf die Miete auch nach einer Modernisierung anheben, siehe dazu § 559 BGB. Das ist etwa dann der Fall, wenn die Modernisierung eine Verbesserung der Räumlichkeiten nach sich zieht oder auch, wenn dadurch Energie oder Wasser eingespart werden kann. Der Vermieter darf in der Regel acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten auf die Jahresmiete umlegen, maximal bis zu drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahre. Wurde eine Heizung ausgetauscht, darf der Vermieter seit 2024 zehn Prozent der Kosten umlegen, wenn er eine Förderung erhalten hat, maximal 50 Cent pro Quadratmeter und Monat (§ 559e BGB).

Auch nach einer Veränderung der Betriebskosten darf er die Miete anheben, siehe § 560 BGB. Zu den Betriebskosten gehören zum Beispiel Kosten für einen Hausmeister, eine Hausreinigung, die Gartenpflege, die Müllabfuhr oder den Betrieb eines Aufzugs. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Betriebskosten abzurechnen – wie das erfolgt, ist im Mietvertrag geregelt.

Im klassischen Mietvertrag sollten Mieterinnen und Mieter eine Mieterhöhung immer überprüfen (lassen) und ihre Möglichkeiten, diese anzufechten, ausloten.

Staffelmietverträge

Bei der Staffelmiete steigt die Miete automatisch: Die Mieterhöhung ist um eine bestimmte Summe in festgelegten Zeitabständen im Mietvertrag verankert, die Erhöhung muss der Vermieter auch nicht begründen. Zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens ein Jahr Abstand liegen. Als Obergrenze gilt eine mögliche Mietpreisbremse in einer Region. Diese Art der Mieterhebung hat durchaus Vorteile für den Mieter, denn er kann genau kalkulieren, was auf ihn zukommt, Überraschungen gibt es keine. Allerdings weiß er auch, dass die Miete immer teurer werden wird.

Vermieter sollten beachten, dass die festen Sätze bei der Staffelmiete auch dann gelten, wenn umfangreiche Modernisierungen vorgenommen wurden, die auf die Miete umgelegt werden dürften. Wer zum Beispiel als Vermieter weiß, dass in zwei oder drei Jahren die Heizungsanlage erneuert werden muss, ist mit einer Staffelmiete möglicherweise benachteiligt. Eine zusätzliche Mieterhöhung ist nicht erlaubt.

Gilt die Staffelmiete, ist der Mieter verpflichtet, die höhere Miete automatisch zu überweisen, wenn der Zeitpunkt laut Mietvertrag dafür gekommen ist.

Indexmietverträge

Bei der Indexmiete spielt die ortsübliche Vergleichsmiete keine Rolle. Hier erhöht sich die Miete analog zum Verbraucherindex. Steigen die Lebenshaltungskosten laut Index, steigt auch die Miete. Den Verbraucherindex ermittelt das Statistische Bundesamt. Die Miete entwickelt sich also analog zur Inflation. Im Falle einer Indexerhöhung, muss der Vermieter dem Mieter die Mieterhöhung ankündigen und belegen. Eine Erhöhung darf maximal alle zwölf Monate erfolgen. Mit der Indexmiete kann die Miete sogar über die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden, aber es darf sich natürlich kein Wuchermiete ergeben. Eine Indexmiete ist für Mieter einigermaßen kalkulierbar und planbar.

Indexmiete und Mietpreisbremse schließen sich nicht aus. Der Vermieter kann durchaus eine Anfangsmiete festlegen, die im Rahmen der Mietpreisbremse gültig ist. Ab da wird die Miete gemäß dem Verbraucherindex angepasst.

Vermieter haben bei der Indexmiete in Zeiten stagnierender Mieten und einer Inflation dennoch die Chance, die Miete zu erhöhen. Steigen Mietpreise in einer Region jedoch stark an und sinken gleichzeitig die Lebenshaltungskosten, schneiden Vermieter mit einer Indexmiete oft schlechter ab. Bei einer freiwilligen Modernisierung darf die Miete wie auch bei der Staffelmiete nicht zusätzlich angehoben werden.