Es lässt sich drehen und wenden wie wir wollen: die Mieten in Deutschland steigen weiterhin. Auch wenn während der Pandemie Wohnungsbesichtigungen schwieriger geworden sind und die Vermietungen langsamer vor sich gehen, so sind keine Preissenkungen zu beobachten. So konnte 2009 mit monatlich 1.000 Euro selbst in Großstädten noch eine geräumige Wohnung gemietet werden: In Stuttgart bezog man im Median 100 Quadratmeter und selbst im seit jeher hochpreisigen München standen dem Mieter noch 86 Quadratmeter zur Verfügung. 10 Jahre später wird fürs gleiche Geld deutlich weniger angeboten: In Stuttgart 72 Quadratmeter (-28 Prozent) und in München 55 Quadratmeter (-36 Prozent). 1.000 Euro hatten inflationsbedingt zwar 2009 noch eine höhere Kaufkraft – das allein erklärt aber nicht, warum die heute für diese Summe angebotenen Wohnungen deutlich kleiner sind.
Wirkt der Mietendeckel?
Ein Sonderfall ist Berlin durch die Einführung des Mietendeckels. In der Hauptstadt ging die für 1.000 Euro angebotene Wohnfläche zwischen 2009 und 2019 von 120 auf 74 Quadratmeter um 38 Prozent zurück. Das ist mit 46 Quadratmetern der höchste Wert der Analyse. Das neue Gesetz sieht nun allerdings festgelegte Obergrenzen für Mieten vor. Eine Analyse des ifo Instituts zeigt, dass ein Großteil der angebotenen Wohnungen über den Preisgrenzen des Mietendeckels liegt. Sollte es in Berlin nun zu Mietminderungen kommen, wird dort die Wohnfläche für 1.000 Euro voraussichtlich wieder zunehmen.
Neben Berlin verzeichnet Dresden den größten Rückgang bei der angebotenen Wohnfläche. Auch dort bekommen Mieter nun 46 Quadratmeter weniger. In Leipzig minderte sich die angebotene Fläche um 42 Quadratmeter, in Nürnberg um 36 Quadratmeter – das entspricht umgerechnet in etwa der Fläche von 1 bis 2 Zimmern. Am geringsten ist der Schwund mit 21 Quadratmetern in Frankfurt am Main, Hamburg und in Köln.
Der enorme Anstieg der Angebotsmieten hat eine verstärkte Immobilität auf dem Wohnungsmarkt zur Folge: Selbst Umzugswillige verbleiben in ihren großen Mietwohnungen, da ein Wechsel in eine kleinere Immobilie nicht mit einer Kostenersparnis verbunden wäre. Im Gegenteil: Oftmals müssten Mieter beim Umzug sogar mehr Geld für eine kleinere Wohnung ausgeben. Ältere Paare, deren Kinder bereits ausgezogen sind, und verwitwete Senioren bleiben daher in ihren großen, günstigen Wohnungen. Es mangelt an Anreizen für einen Umzug, wodurch sich der Markt für junge Familien weiter anspannt.
Kein Einfluss durch die Corona-Krise
Dass die derzeitige Corona-Krise den Trend abschwächt, ist nicht zu erwarten. Eine erste Analyse der Angebotsmieten im März 2020 in den 14 untersuchten Großstädten zeigt, dass das Preisniveau im Vergleich zu vor Beginn der Krise nahezu unverändert bleibt.
Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Wohnfläche in den 14 deutschen Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern waren auf immowelt.de inserierte Angebote, die in den Jahren 2009 und 2019 angeboten wurden. Die Nettokaltmiete lag zwischen 900 und 1.100 Euro. Dabei wurden ausschließlich die Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Werte für die Wohnfläche stellen den Median über alle Angebote dar. Der Median ist der mittlere Wert.