Schon seit 2016 sollen die Mietpreissteigerungen durch eine sogenannte Bremse regelrecht ausgebremst werden. Doch wo diese Beschränkungen greifen und wo nicht, ist den wenigsten Mietern und Vermietern bekannt. Auch bei der Recherche hatten wir von luckx – das magazin Schwierigkeiten, genaue Erkenntnisse zu gewinnen. Trotzdem hier ein kleiner Einblick.

Vergleichsmiete

Der Gesetzgeber hat dafür im Bürgerlichen Gesetzbuch die Voraussetzungen geschaffen. Nach § 558 Abs. 2 BGB stellt dieser rechtlichen Rahmen für die Vergleichsmiete. Er sieht vor, dass die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Mietpreisen gebildet wird, die für hinsichtlich Art, Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde bzw. einer vergleichbaren Gemeinde erzielt worden.

Damit die Mietpreisbremse wirken kann, muss zuerst die ortsübliche Vergleichsmiete bekannt sein. Diese zu ermitteln, gibt es vier verschiedene Möglichkeiten: über den Mietspiegel, über Vergleichswohnungen, über ein Gutachten eines Sachverständigen, über die Auskunft einer Mietdatenbank. Mietspiegel und Mietdatenbank sind in kleineren Städten und Gemeinden meist nicht vorhanden. So bleiben Gutachten und Vergleichswohnungen übrig. Doch auch hier ist es meist schwer, einen ortsüblichen Mietpreis zu bekommen, wenn die Mieten nicht bekannt sind.

Manch ein Vermieter kommt nun auf die Idee, Wohnungen möbliert zu vermieten, weil die Nachfrage nach solchen Angeboten weiter steigt. Doch auch hier gilt die Mietpreisbremse. Doch Vorteile lassen sich hier finden, weil manch Arbeitnehmer nur für kurze Zeit eine Unterkunft sucht oder weil Studierende auf solche Angebote zugreifen. Doch letzteres ist meist nur in Universitätsstädten zu finden. Der Vorteil hier ist aber, dass die Vergleichsmieten relativ einfach mit den Wohnheimpreisen zu vergleichen sind. Und diese Mieten liegen meist deutlich über den anderen Angeboten.

Im Übrigen gelten Vergleichsmieten nicht, wenn die möblierte Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, wie zum Beispiel als Ferienwohnung, oder wenn es sich um ein möbliert vermietetes Zimmer innerhalb der Vermieterwohnung handelt.

Normale Wohnung

Bei der Anmietung einer „normalen“ möblierten Wohnung gilt die Mietpreisbremse, so dass der Vermieter in der Regel nicht mehr fordern darf als die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent. Allerdings ist es oft recht schwierig, die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine möblierte Wohnung festzustellen. Die Mietspiegel weisen mitunter Zuschläge für Einbauschränke oder ähnliches Mobiliar aus, in der Regel beziehen sich die dort angegebenen Durchschnittsmieten aber auf die unmöblierte Wohnung.

Wird eine Wohnung vollständig möbliert vermietet, ist deshalb auf die Vergleichsmiete laut Mietspiegel ein Zuschlag zu berechnen. Die Höhe des Zuschlages richtet sich nach dem Gebrauchswert der Möbel und damit nach dem Zeitwert. Im Zweifel sollten Mieter schon bei der Anmietung, spätestens aber wenn sie sich auf die Mietpreisbremse berufen wollen, Auskunft vom Vermieter hinsichtlich der Anschaffungskosten und des Anschaffungszeitpunktes des Mobiliars verlangen. Die meisten Gerichte gehen bei der Berechnung des Zuschlags von einem 10-jährigen Abschreibungszeitraum für die Möblierung und einem monatlichen Abschreibungssatz von 2 Prozent des Zeitwerts aus. Bei einer 10.000 Euro teuren Möblierung wären das bei funkelnagelneuen Möbeln 200 Euro Zuschlag. Sind die Möbel schon zwei Jahre alt, würde der Zuschlag 160 Euro im Monat betragen.

Alle diese Regelungen sind immer dann von Bedeutung, wenn die Marktmacht beim Nachfrager – sprich Mieter – besteht. So sollten potentielle Mieter immer bedenken, dass Angebot und Nachfrage den Preis regeln. Viele Vermieter suchen sich ihre Mieter aus. Dabei gilt gerade für private Vermieter, ob der oder die Neue auch in die Hausgemeinschaft passt. Dabei muss natürlich alles andere stimmen. Wer aber beim Mietpreis schon in Verhandlungen treten möchte, sollte sich über die Ausgestaltung des Vertrages keine weiteren Gedanken machen. Den den wird er nicht zu Gesicht bekommen.