Eigentlich sollte das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter im Mietvertrag geregelt sein. Denn die Grundlage ist das Mietrecht. Dieses sagt schon im Namen aus, dass hier alles für den Mieter geregelt ist. Doch immer wieder kommt es zu Streitigkeiten, wie luckx – das magazin recherchierte.

Renovierung

Eine dieser großen Streitthemen ist die Renovierung; insbesondere beim Auszug der Mieter. Laut Gesetz müssen Mieter gar nicht renovieren, das mag viele überraschen, aber so ist es: Weder während der Mietzeit noch bei Auszug ist eine Renovierung erforderlich. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) heißt es dazu im § 535:

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

Und weiter im § 538:

…Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.

Daraus folgt, dass der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich ist.

Allerdings kann diese Bestimmung im Mietvertrag geändert und auf den Mieter übertragen werden. Dann darf es sich aber nur um sogenannte Schönheitsreparaturen handeln. Voraussetzung ist, dass der Mieter auch eine renovierte Wohnung übernommen hat oder einen angemessenen Ausgleich in Geld erhalten hat. Eine automatische Komplettrenovierung bei Auszug ist nie durchzusetzen.

Schönheitsreparaturen

Damit Schönheitsreparaturen im Mietvertrag gültig sind, müssen sie korrekt formuliert sein, also wirksame Klauseln sein. Allzu oft enthalten Mietverträge aber unwirksame Klauseln. Es liegt also in der Hand von Vermietern, so eindeutige Regelungen zu Renovierungsarbeiten im Mietvertrag zu treffen, dass es am Ende eines Mietverhältnisses nicht zum Streit kommt. Wichtig ist, Klauseln so zu formulieren, dass sie auch wirksam sind. Eine Klausel im Mietvertrag, die Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, ist wirksam, wenn sie Flexibilität zulässt und wenn der Grad der Abnutzung der Wohnung miteinbezogen wird in die Frage, was und wie viel zu renovieren ist, sprich: Es muss ein Bedarf für eine Renovierung vorliegen. Damit können Schönheitsreparaturen auch entfallen – etwa, weil die Wohnung gut in Schuss ist.

Beispiele für wirksame Klauseln:

„Der Mieter verpflichtet sich, die Kosten der Schönheitsreparaturen zu übernehmen.“ Das ist allgemein formuliert. Was im Einzelnen zu tun ist, entscheidet der Grad der Abnutzung der Wohnung.

Der Vermieter legt zwar eine starre Renovierungsfrist im Vertrag fest – alle drei, fünf, sieben Jahre – allerdings führt er das Wort „üblicherweise“ oder „in der Regel“, „ungefähr“, „meist“ oder „normalerweise“ hinzu. Damit ist die Klausel wirksam, denn sie lässt eine Ausnahme zu.

Beispiele für unwirksame Klauseln:

Wie bereits ausgeführt, müssen sie Flexibilität bei der Renovierung und Instandhaltung zulassen und den Grad der Abnutzung mit einbeziehen. Daraus ergibt sich auch, was nicht zulässig ist (Beispiele):

Ein festgeschriebener Turnus, wann Räume zu renovieren sind, ist unzulässig, weil sie den Grad der Abnutzung einer Wohnung nicht mit einbeziehen.

Klauseln, die festlegen, dass die Wohnung „wie überlassen“ oder „in vertragsgemäßem Zustand“ zurückzugeben ist, sind ebenfalls unzulässig, denn sie beinhalten, dass normale Abnutzungsspuren automatisch und immer zu beseitigen wären.

Der Vermieter gibt vor, wie renoviert werden muss, beispielsweise, dass von der bisherigen Ausführungsart nicht abgewichen werden darf. Das würde bedeuten, dass die Raufasertapete in der Wohnung auf ewig erhalten bleiben muss.

Der Vermieter gibt vor, dass die Renovierung nur von einem Fachbetrieb ausgeführt werden darf.

Der Mieter wird verpflichtet, automatisch bei Auszug zu renovieren, unabhängig davon, wie lange er in der Wohnung gewohnt hat und wie abgenutzt die Wohnung ist. Das würde bedeuten, dass ein Mieter, der in eine frisch renovierte Wohnung eingezogen ist, auch dann komplett renovieren muss, wenn er nach nur sechs Monaten wieder auszieht.

Für Mieter sind diese Schönheitsreparaturen Pflicht

Sind Schönheitsreparaturen korrekt im Mietvertrag verankert, dann muss der Mieter sie auch ausführen. Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten, die übliche Abnutzungserscheinungen beseitigen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ergeben. Der Mieter soll also seine Gebrauchsspuren beseitigen. Dazu gehört:

Tapezieren, Streichen oder Kalken der Wände und Decken

Streichen der Fußböden, falls es sich um gestrichene Fußböden handelt

Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre

Streichen der Innentüren und der Außentüren (nur von innen)

Streichen der Fenster von innen

Dübellöcher zuspachteln

Dazu gehört nicht:

Lackieren von Außenfenstern, Außentüren oder einer Loggia

Abschleifen oder Versiegeln von Parkett

Auswechseln von Teppichböden

Tipp: Wer eine unrenovierte Wohnung angemietet hat, muss bei Auszug nicht renovieren, egal was im Mietvertrag vereinbart wurde (BGH VIII ZR 185/14). Den Zustand der Wohnung sollten Mieter daher bei Einzug unbedingt dokumentieren, beispielsweise in dem sie Fotos mit Datumsangabe machen. Fortsetzung hier.