Bauen, Mieten, Immobilien sind Themen unserer Zeit, die uns seit vielen Jahren begleiten. Es ist auch abzusehen, dass für uns das Thema Mieten und Mieterhöhung noch viele Jahre hoch brisant bleibt, ist sich luckx – das magazin sicher. Deshalb ist Aufklärung notwendig.

Langer Prozess

Auch wenn sich die vorherige und jetzige Bundesregierung um die Bautätigkeit bemühen bzw. bemüht haben, wird es weiterhin an Wohnraum mangeln. Und der bleibt und wird teurer. Darüber hinaus gibt es weiterhin Leerstände. Doch diese sind entweder in einem miserablen Zustand oder am falschen Ort. Das bedeutet, auch die Infrastruktur muss entwickelt werden. Das kostet. Viel Geld. Das haben die Kommunen nicht oder wollen es nicht investieren. Denn neue Baugebiete oder Nachverdichtung bedeutet mehr Investitionen in den ÖPNV, mehr Kindergärten, mehr Schulen, mehr Straßen, mehr Energieversorgung. Alles, was so manchen Stadtrat oder Bürgermeister denken lässt: och nö, muss nicht sein. Sollen doch die . . .

Hier ist zwingend die staatliche Fürsorge gefordert, weil in Deutschland mehr als die Hälfte der Bevölkerung zur Miete wohnt. Damit sind wir nach der Schweiz Mieterland Nummer zwei in Europa. Und das, obwohl die Mieten in Deutschland seit Jahren kräftig steigen. Aktuell sogar um mehr als neun Prozent. Trauriger Spitzenreiter in puncto Miete in deutschen Großstädten ist München. Hier müssen Mieter mehr als 22 Euro hier pro Quadratmeter zahlen. Ein Ende dieser Entwicklung scheint nicht in Sicht. Da stellt sich die Frage, wie hoch die Miete eigentlich werden darf. Und ob es Regeln für Mieterhöhungen gibt.

Miete festlegen

Die letzte Bundesregierung hatte ein jährliches Neubauprogramm von 400.000 Wohnungen versprochen. Erreicht wurde das nie. Mit rund 250.000 neu gebauten Wohnungen in 2023 deutlich verfehlt. Und diese anhaltende Wohnungsnot spielt Vermietern natürlich in die Karten. Grundsätzlich darf jeder Vermieter den Preis für seine Wohnung selbst festlegen. Es gibt sogar einige berechtigte Gründe für Mieterhöhungen. Aber der Vermieter muss sich an gewisse gesetzliche Regeln halten, damit die Mieten nicht durch die Decke schießen. Und die sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgeschrieben, vor allem in den Paragraphen 557 bis 561. So dürfen Mieten innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent erhöht werden. Das ist die sogenannte Kappungsgrenze. In Gebieten mit hohem Druck auf dem Wohnungsmarkt liegt sie sogar noch niedriger, nämlich bei nur 15 Prozent in drei Jahren. Zusätzlich greift in bestimmten Gemeinden mit besonders hoher Wohnungsnot die sogenannte Mietpreisbremse, die die Miete bei neuen Verträgen auf eine bestimmte Obergrenze festlegt. Die Bundesregierung hat gerade beschlossen, die Mietpreisbremse bis Ende 2029 zu verlängern. Allerdings nur bei Neuvermietungen.

Mietpreisbindung

Die Mietpreisbindung gibt es nur für besondere Fälle. Sie betrifft meist Wohnraum, der mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde. Bei diesen Wohnungen ist die Miete dann in der Regel für 15 bis 30 Jahre staatlich festgelegt. Nach dieser Preisbindung darf der Vermieter den Preis selbst gestalten – natürlich auch wieder im eben genannten gesetzlichen Rahmen. Übrigens: Mietpreisbindungen sind nicht verpflichtend an einen Wohnberechtigungsschein gebunden, sondern können auch im Rahmen öffentlich geförderter Projekte gelten – zum Beispiel, wenn eine Wohnungsbaugenossenschaft im Rahmen eines städtischen Förderprogramms preisgebundenen Wohnraum schafft, der allen Mitgliedern offensteht. Bei Mieterhöhungen müssen sich Vermieter an bestimmte Fristen halten, ab denen die Miete erhöht werden darf. Sie liegen zwischen drei und 15 Monaten. Entscheidend ist dabei, um welche Art der Miete es sich handelt und ob eine Mieterhöhung überhaupt zulässig ist. Nur wenn der Mieter der Erhöhung freiwillig zustimmt, muss keine Frist eingehalten werden.

Wenn Mieter die Mieterhöhung nicht akzeptieren

Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist die Zustimmung des Mieters grundsätzlich Pflicht. Zahlt dieser jedoch ohne Vorbehalt und über mehrere Monate die erhöhte Miete, kann bereits darin eine Zustimmung gesehen werden. Legt der Mieter allerdings sein Veto ein, kann der Vermieter die Erhöhung nur vor Gericht durchsetzen. Die Klage muss dann innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden, ansonsten wäre sie verfristet. Macht der Vermieter eine Mieterhöhung geltend, kann der Mieter außerdem das Mietverhältnis außerordentlich mit einer Frist von zwei Monaten kündigen, denn für diesen Fall sieht das Gesetz ein Sonderkündigungsrecht vor. Bei Streitigkeiten um eine Mieterhöhung, können ein Anwalt oder ein Mieterverein helfen und rechtlich beraten.

Häufig wird die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst. Auch sind Modernisierungsmaßnahmen einer der Klassiker für Mietpreiserhöhungen. Aber auch hier gibt es klare Regeln: Der Vermieter muss die höhere Miete beispielsweise durch Energieeinsparungen rechtfertigen können. Wurde die Miete aufgrund von Renovierungen oder Umbauten erhöht, darf die Miete um bis zu acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten steigen, jedoch nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren.

Staffel- und Indexmieten

Bei einer Staffelmiete wird eine automatische Mieterhöhung in festgelegten Zeitabständen vereinbart, beispielsweise um 50 Euro pro Jahr. Das muss aber alles ganz klar im Mietvertrag festgelegt worden sein. Ähnlich verhält es sich mit der Indexmiete. Bei ihr orientiert sich die Mieterhöhung an der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes. Steigt dieser Index um beispielsweise sechs Prozent, kann die Miete um denselben Prozentsatz erhöht werden. Bei beiden Formen der Mieterhöhung gilt: Sie dürfen nur einmal jährlich und mit einem Mindestabstand von zwölf Monaten erfolgen.