Verzweifelt versuchen die Bundesregierungen uns Deutsche zu mehr Investitionen in Wohnimmobilien zu drängen. Der Erfolg – na ja, lassen wir das. Nachdem der Neubau nun kläglich gescheitert ist, soll nun in Bestandsimmobilien investiert werden. Doch ob das gelingt, ist zweifelhaft, mein luckx – das magazin.

Immobilie renovieren

Zum Verkauf stehende Bestandsimmobilien, auch die nun „auf den Markt drängenden“ Boomer-Immobilien, kommen um eine Sanierung oder Renovierung nicht herum. Zwar hat der eine oder andere Bestandshalter schon einiges unternommen. Doch ein vermietfähiger Zustand sieht anders aus. Deshalb muss Geld in die Hand genommen werden. Wer also eine Immobilie als Kapitalanlage kauft und anschließend renoviert, geht häufig davon aus, die entstehenden Kosten unmittelbar steuerlich absetzen zu können. Doch so einfach funktioniert es nicht. Wer also eine gebrauchte Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus ersteht, muss wahrscheinlich die Wände neu Streichen, die Bodenbeläge erneuern als auch am Badezimmer aktiv werden. Solche Arbeiten können steuerlich als Erhaltungsaufwand gelten. Bei einer vermieteten Immobilie lassen sich diese Kosten unter den entsprechenden Voraussetzungen unmittelbar als Werbungskosten abziehen. Gerade in den ersten drei Jahren nach dem Kauf gibt es eine Besonderheit. Denn hier gilt eine 15 Prozent-Regel die besagt, dass maximal 15 Prozent von der Höhe der Anschaffungskosten gerechnet als Renovierungs- und Sanierungskosten anerkannt werden.

15-Prozent-Grenze

Ein einfaches Beispiel zeigt, wie gerechnet wird. Von den gesamten Anschaffungskosten der Wohnung entfallen 200.000 Euro auf das Gebäude. Der Grundstücksanteil bleibt bei der Berechnung außen vor. Bereits beim Kauf kann es deshalb hilfreich sein, den Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag nachvollziehbar und belastbar auf Grundstück und Gebäude aufzuteilen. Diese 15 % deckelt die abzugsfähigen Kosten. Das bedeutet bei den oben genannten 200.000 Euro sind maximal 30.000 Euro abzugsfähig. Bei der Prüfung dieser Grenze werden die einzubeziehenden Renovierungskosten ohne Umsatzsteuer berücksichtigt. Investiert der Käufer innerhalb der ersten drei Jahre beispielsweise 25.000 Euro netto in solche Renovierungsmaßnahmen, kann ein sofortiger Werbungskostenabzug möglich sein. Alternativ können diese Kosten auch gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV). Maßgeblich für den Beginn der Dreijahresfrist ist grundsätzlich der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.

Wenn die Grenze überschritten wird

Hier greift § 6 Abs. 1 Nr. 1a des Einkommensteuergesetzes. Übersteigen die einzubeziehenden Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre 15 % der Gebäudeanschaffungskosten – in unserem Beispiel 30.000 Euro netto, und sei es nur um einen Cent –, gelten sie grundsätzlich als sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten. Und jetzt wird es gar nicht mehr lustig. Nicht nur der Betrag oberhalb der Grenze, sondern sämtliche einzubeziehenden Renovierungskosten sind davon betroffen. Statt die Kosten unmittelbar als Werbungskosten abzuziehen, werden sie dann grundsätzlich über viele Jahre gemeinsam mit dem Gebäude abgeschrieben. In der Regel sind es also 50 Jahre, in denen diese als 2 % als Abschreibung für Anschaffung (AfA) abgezogen werden dürfen.

Das gilt auch für Badezimmer und Heizung

Auch die Erneuerung eines vorhandenen Badezimmers oder der Austausch einer alten Heizungsanlage kann grundsätzlich Erhaltungsaufwand sein. Eine modernere Ausstattung allein macht daraus noch keine Herstellungskosten. Allerdings können auch diese Maßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre bei der 15-Prozent-Grenze mitzählen. Doch nicht jede Baumaßnahme ist automatisch Erhaltungsaufwand. Manche Maßnahmen gelten bereits unabhängig von der 15-Prozent-Grenze als Herstellungskosten. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Gebäude erweitert, ein Dachgeschoss erstmals ausgebaut oder durch umfassende Maßnahmen wesentlich verbessert wird. Es kommt also nicht allein darauf an, was erneuert wird, sondern auch darauf, wann die Arbeiten stattfinden und welche weiteren Maßnahmen durchgeführt werden.

Es besteht Handlungsbedarf seitens des Gesetzgebers

Baukosten, Arbeitslohn, Arbeitskräftemangel behindern schon stark genug die Wohnraumverknappung. Wer nun Initiative ergreift und Wohnraum im Bestand schaffen möchte, wird bestraft. So bringt diese Regelung für Kapitalanleger und DIY-Handwerker nur Verdruss. Denn die 15-Prozent-Grenze ist keine pauschale Erlaubnis zum sofortigen Steuerabzug. Ihre Überschreitung kann die steuerliche Behandlung einer Renovierung grundlegend verändern. So müssen Kapitalanleger und Selbstbauer die steuerlichen Folgen geplanter Renovierungsmaßnahmen bereits vor dem Immobilienkauf mit einem Steuerberater klären. Wieder ein Betrag, der die Investitionen schmälert. Eine Beseitigung dieser Regelung würde einen Schub bedeuten; besonders für die Investoren, die schon von längerer Zeit eine sanierungsbedürftige Bestandsimmobilie erworben haben und nun die Dreijahresfrist abwarten.