Wir Deutsche neigen zur Untertreibung. Auch wenn Omas kleines Häuschen nicht die große Villa ist, so hat auch dieses Eigenheim einen nicht zu unterschätzenden Wert. Und der Tradition verpflichtet, soll es in „gute Hände“ kommen. Wie so etwas rechtzeitig geregelt werden kann, hat luckx – das magazin recherchiert.

Immobilienübertragung

In unserer Gesellschaft werden jährlich zwischen 300 bis 400 Milliarden Euro an Vermögen durch Erbschaften und Schenkungen übertragen. Dazu gehört auch „Omas Kleinhäuschen“. Bei den meisten Übertragungen handelt es sich eher um nicht steuerpflichtige Vorgänge. Doch ab einer gewissen Größe fallen regelmäßig hohe Erbschaftssteuern an. So kann es für Erblasser und Erben sinnvoll sein, schon rechtzeitig entsprechende Vorkehrungen zu treffen, um nicht zu arg belastet zu werden. So kommt der Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie einer zentralen Bedeutung zu. Sie ist deshalb wesentlicher Bestandteil vieler Vermögens- und Nachfolgeplanungen. Ehepartner wollen Eigentum gemeinsam strukturieren, Familien frühzeitig vorsorgen oder klare Verhältnisse für den Erbfall schaffen. In der Praxis werden dafür häufig rechtliche Modelle gewählt, die im Alltag als flexibel und bewährt gelten. Gerade bei selbst genutzten Immobilien zeigt sich jedoch, dass solche Konstruktionen erbschaftsteuerlich nicht immer eindeutig geregelt sind. Die damit verbundenen Risiken werden oft erst dann sichtbar, wenn die rechtlichen Wirkungen bereits eingetreten sind.

Rechtliche Modelle bei Familienimmobilien

Für die gemeinsame Haltung oder Übertragung von Immobilien kommen unterschiedliche rechtliche Strukturen in Betracht. Neben dem klassischen Miteigentum werden auch gesellschaftsrechtliche Modelle genutzt, um Beteiligungsverhältnisse außerhalb des Grundbuchs zu regeln oder flexibel anzupassen. Eine verbreitete Variante ist die sogenannte Familienheim-GbR. Dabei halten Ehegatten ihre selbst bewohnte Immobilie nicht als Miteigentümer, sondern als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Änderungen der Beteiligungsquoten können in diesem Rahmen formfrei erfolgen, ohne dass eine Grundbuchänderung erforderlich ist. Dieses Modell ist insbesondere in Norddeutschland weit verbreitet.

Die rechtliche Problematik dieser Struktur zeigt sich vor allem im Erbfall. Das Erbschaftsteuerrecht sieht für das Familienheim bei direktem Miteigentum unter den gesetzlichen Voraussetzungen weitreichende Steuerbefreiungen vor. Diese Begünstigungen knüpfen jedoch an den Übergang von Immobilieneigentum an. Ob dieselben steuerlichen Privilegien auch dann gelten, wenn statt eines Miteigentumsanteils lediglich ein Gesellschaftsanteil an einer Familienheim-GbR vererbt wird, ist bislang nicht höchstrichterlich entschieden. Damit besteht das Risiko, dass der Übergang eines GbR-Anteils erbschaftsteuerlich anders behandelt wird als der Übergang eines unmittelbaren Miteigentumsanteils an der Immobilie. Eine vertiefende fachliche Analyse zu den steuerlichen Risiken der Familienheim-GbR zeigt, weshalb diese Abgrenzung für Eigentümer erhebliche Bedeutung haben kann.

Praktische Relevanz

Die offene erbschaftsteuerliche Behandlung von GbR-Anteilen ist kein rein theoretisches Problem. Angesichts der in den vergangenen Jahren deutlich gestiegenen Immobilienwerte können bereits begrenzte steuerliche Abweichungen zu erheblichen Belastungen führen. Gleichzeitig gilt: Nach Eintritt des Erbfalls entfalten die getroffenen vertraglichen und gesellschaftsrechtlichen Regelungen ihre Wirkung und lassen sich rechtlich nicht mehr beeinflussen. So ist bislang nicht rechtlich geklärt, ob diese steuerliche Privilegierung auch dann gelten, wenn kein Miteigentumsanteil, sondern ein GbR-Anteil vererbt wird. Diese Unsicherheit betrifft insbesondere Familien, die ihre Immobilienstruktur über viele Jahre unverändert beibehalten haben, ohne die erbschaftsteuerlichen Folgen im Blick zu behalten.

Im ungünstigsten Fall kann die gewählte Struktur dazu führen, dass der überlebende Ehegatte oder ein Kind auf den geerbten GbR-Anteil Erbschaftsteuer entrichten muss, obwohl der Übergang derselben Immobilie bei direktem Miteigentum vollständig steuerfrei geblieben wäre.

Rechtliche Strukturen frühzeitig prüfen

Gesellschaftsrechtliche Modelle wie die Familienheim-GbR bieten organisatorische Vorteile, bewegen sich erbschaftsteuerlich jedoch teilweise in einem rechtlich nicht abschließend geklärten Bereich. Wer Immobilien innerhalb der Familie strukturiert übertragen will, sollte bestehende Eigentums- und Beteiligungsstrukturen nicht als dauerhaft abgeschlossen betrachten. Eine frühzeitige rechtliche Einordnung kann dazu beitragen, erbschaftsteuerliche Risiken rechtzeitig zu erkennen und spätere, nicht mehr beeinflussbare Folgen zu vermeiden.