Kaufen? Oder weiterhin zur Miete wohnen? Letzteres ist sicherlich die entspanntere Möglichkeit. Denn Mieter müssen sich nicht um Mängel am Objekt kümmern. Das ist meist die Aufgabe des Vermieters. Und wenn die Wohnung zu groß oder zu klein geworden ist, wird nach der passenden Ausschau gehalten. Wenn´s dann eine passende gibt. Also doch Eigentum erwerben? Das bleibt weiterhin die große Frage.
Zinsentwicklung
Aus Verbrauchersicht war der Oktober in diesem Jahr der beste Zeitpunkt, eine Baufinanzierung abzuschließen. Bei günstigen Anbietern wie der Allianz oder der überregional agierenden Sparda-Bank Baden-Württemberg gab es ein Darlehen über 300.000 Euro bereits für gut 1.000 Euro im Monat – basierend auf einer Anfangstilgung von 3,5 Prozent, einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent und einem Zins von nur 0,70 Prozent pro Jahr.
Der Durchschnittszins lag Anfang dieses Jahres mit 1,78 Prozent noch wesentlich höher. Der gleiche Kunde hätte für dieses Darlehen dann monatlich 1.320 Euro gezahlt. Wegen der langen Laufzeit von 15 Jahren ist der Unterschied bei den Zinskosten besonders groß. 22.985 Euro zahlt derjenige, der im Oktober abschloss. 57.223 Euro wären es am Jahresanfang gewesen.
Seit Oktober ist es mit den Hypothekenzinsen leicht, aber stetig nach oben gegangen. Fast alle Banken haben an der Zinsschraube gedreht. Experten rechnen damit, dass sich dieser Trend fortsetzen wird. Zwar haben sich die Durchschnittszinsen für einen 15-jährigen Baukredit seit Oktober um gut zehn Basispunkte auf 1,14 Prozent verteuert. Doch der Baufinanzierungs-Vergleich zeigt, dass es eben auch Anbieter gibt, bei denen weiterhin die Null vor dem Komma steht.
Wie günstig die Zinssituation für Immobilienkäufer derzeit ist, zeigt ein Blick zurück. Vor zehn Jahren zahlten Kreditnehmer im Schnitt noch 4,5 Prozent Zinsen. Für den gleich hohen Kredit von 300.000 Euro mit 3,5 Prozent Tilgung und 60 Prozent Beleihung sind 2009 genau 2.000 Euro im Monat fällig geworden. Und mit mehr als 135.000 Euro hat man damals ein Vielfaches von dem an Zinsen gezahlt, was heute zu zahlen ist.
Immobilienkauf ohne Eigenkapital
Aufgrund dieser Niedrigzinsphase möchten sich viele Deutsche die günstigen Konditionen sichern – auch ohne Eigenkapital. Doch so verlockend eine Vollfinanzierung klingt, zukünftige Eigenheimbesitzer müssen bei dieser Variante auch die Nachteile berücksichtigen.
Denn eine Vollfinanzierung gibt es nicht für alle. Bei einer Vollfinanzierung wird – wie der Name schon sagt – der volle Kaufpreis durch das Darlehen finanziert. Eigenes Kapital wird dann nur für die Nebenkosten benötigt. Diese bestehen beispielsweise aus der Grunderwerbssteuer sowie Makler- und Notarkosten. Können selbst diese rund zehn Prozent nicht aus eigener Tasche finanziert werden, besteht noch die Möglichkeit einer 110-Prozent-Finanzierung. Doch die Kreditgeber gehen bei einer solchen Finanzierung ein deutlich höheres Risiko ein. So müssen Darlehensnehmer über ein sehr hohes und vor allem sicheres Einkommen verfügen. Hier haben besonders Personen im öffentlichen Dienst einen Vorteil und bekommen mit größerer Wahrscheinlichkeit den Zuschlag für eine Vollfinanzierung. Außerdem dürfen Kreditnehmer darüber hinaus keine weiteren Schulden haben. Auch die Immobilie selbst spielt eine Rolle: Je besser Lage und Zustand des Hauses, desto wahrscheinlicher ist die Kreditzusage.
Kalkulation entscheidet
Da Kreditinstitute bei einer Vollfinanzierung ein höheres Ausfallrisiko haben, müssen Darlehensnehmer Zinsaufschläge in Kauf nehmen. Diese richten sich nach der Höhe des eingebrachten Eigenkapitals: Je weniger Geld aus eigener Tasche stammt, desto größer die Aufschläge. Auch die Tilgung fällt bei einer 100-Prozent-Finanzierung höher aus. Nur für wenige Personen kommt eine Vollfinanzierung in Frage. Sind nicht alle Rahmenbedingungen erfüllt, ist eine Finanzierung mit mindestens 20 Prozent Eigenkapital die risikofreiere Variante.