Die steigenden Nebenkosten lassen gerade Menschen trotz explodierender Hauspreise wieder den Blick auf die eigene Immobilie werfen. Wer es finanziell kann, sucht nach einem kleinen Häuschen im Grünen. Dabei fällt der Blick gerade auf Tiny Häuser, wie luckx – das magazin erfuhr. Doch es gilt dringend die Rahmenbedingungen zu klären.

Baurecht

Überall sind mittlerweile wieder regionale Endverbraucher – und Gewerbeausstellungen nach der Aufhebung der Messebeschränkungen möglich. Dort präsentieren sich regionale Hersteller von Tiny Häusern. Doch bevor nun die Unterschrift unter den Hauskaufvertrag gesetzt wird, sollten sich potentielle Käufer umfassen informieren. Denn die von der Bundestagsmehrheit beschlossenen umweltrechtlichen Verschärfungen ab 01.01.2023 setzen den Herstellern von Mikrohäusern massiv zu. Bereits heute erfüllen sehr viele am Markt angebotenen Tiny Houses weder die baurechtlichen Bedingungen noch die umwelttechnischen Anforderungen als Wohngebäude. Zusätzlich müssen die Neubauten den künftigen Energieeffizienzstandard EH55 erfüllen, um als Wohnhaus genutzt werden zu dürfen. Hinsichtlich der ökologischen Nachhaltigkeit gibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) klare Grenzwerte vor, die sich in den Werten Primärenergiebedarf und CO2-Emission widerspiegeln. Es gilt: je niedriger diese Werte sind, desto ökologischer und nachhaltiger lebt es sich im Mikrohaus.

Der Bundesverband Mikrohaus fürchtet daher eine Spaltung des Tiny House Marktes in einen legalen Markt mit Wohnerlaubnis und einen Untergrundmarkt mit nicht legalen Wohnquartieren.

Befähigungsnachweis

Besonders Handwerksbetriebe, die in den letzten Jahren gern den Trend als Erweiterung ihres Geschäftsfeldes nutzten, werden Probleme bekommen. Beispielsweise können Tischer oder Schreiner allein kein Mikrohaus herstellen. Sie haben keinen Befähigungsnachweis in Baustatik und auch andere Hersteller bieten Karosseriebau oder Elektrik an, obwohl sie diese Befähigung häufig nicht im eigenen Betrieb haben. Ohne behördliche Genehmigung wird es anderseits auch für die Käufer schwierig, später eventuelle Gewährleistungsansprüche durchzusetzen. Hier verweist der Bundesverband auf die Anhänger, auf die zahlreiche Tiny Houses on Wheels montiert sind: unabhängig wie montiert (als Ladung oder fest verankert) ist die TÜV- oder die Dekra-Prüfung des Hängers nicht das allein entscheidende Merkmal. Beide Prüforganisationen prüfen nicht die Haltbarkeit bei einem Straßentransport, sondern lediglich, ob die Verbindungsart von Haus und Hänger den Normen entsprechen. Aber bereits einige Kilometer auf einer öffentlichen Straße belasten die Baustatik wie mehre starke Erdbeben innerhalb kurzer Zeit. Ob die Baustatik am Zielort noch den gesetzlichen Mindestanforderungen entspricht, das hat kein Hersteller und die jeweilige Prüforganisation zugesagt und geprüft.

Nachweise erforderlich

Nicht nur bei ausländischen (Billig-)Anbieter empfiehlt es sich, alle baurechtlichen Unterlagen inklusive Statik und Wärmeschutznachweis gem. GEG beim Hersteller selbst einzusehen. Immer mehr Bundesländer fordern daher diese Nachweise mittlerweile beim Antrag auf Baugenehmigung. Der Grund dafür ist, dass viele Bauantragsvorlageberechtigte bei Mikrohäusern sehr großzügig über die gelten Bestimmungen hinwegsehen. Dabei kann der Schaden für einen betroffenen Verbraucher durchaus massiv sein, weil ein nicht baugenehmigungsfähiges Mikrohaus faktisch unverkäuflich ist, während ein baugenehmigungsfähiges an der Wertentwicklung des Immobilienmarktes teilnimmt.

So weist der Bundesverband Mikrohaus die Käufer zur Vor- und Umsicht: die Fallstricke bei den gerade als Tiny Häuser vermarkteten Gebäude sind vielschichtig. Zunächst sollte die Grundstückfrage geklärt sein und damit die Errichtungsmöglichkeiten für Mikrohäuser. Damit zusammen hängt auch die Nutzungseinschränkungen oder -möglichkeiten: nicht überall dürfen Wohnhäuser errichtet und nicht überall darf auch dauerhaft gewohnt werden. Ist die Grundstückfrage und Vorabanfrage beim Bauamt geklärt, kann bei einem Hersteller ein für dieses Grundstück zugelassenes Mikrohaus in Auftrag gegeben werden.