Aktien, Gold oder Immobilien. Wer nach einer sicheren Geldanlage sucht, steht als Laie vor einem großen Berg von Möglichkeiten. Und die Entscheidung wird einem aber auch nicht dadurch abgenommen, dass eine Vielzahl von Berichten, Bücher und Beratungsgesprächen folgen. Luckx – das magazin betrachtet eine nicht so übliche Möglichkeit.

Rendite, Rendite, Rendite

Für die meisten Anleger geht es um eine hohe Rendite, damit sich die Geldanlage auch „lohnt“. Mit Tagesgeld- und Festgeld-Sparen lässt sich trotz des Zinsanstiegs in den vergangenen zwei Jahren nicht unbedingt eine angemessene Verzinsung erzielen. Es wurden dabei nicht einmal ein Inflationsausgleich erreicht. Sicherlich lässt sich auch mit Gold und Rohstoffen spekulieren. Doch wer dann den Markt nicht intensiv beobachtet, kann schnell das investierte Geld wieder verlieren. Diese Chance besteht nicht nur bei den letztgenannten, sondern ist generell eine geschäftliche Herausforderung. Wer mit eher geringen Einsätzen mit Immobilien Geld verdienen, dabei nicht auf Immobilienfonds setzen und selbst entscheiden will, in was für ein Immobilienprojekt eigenes Geld fließen soll, kann per Crowdinvesting in Immobilien derzeit sieben, acht oder noch mehr Prozent an Zinsen bekommen – wenn alles gut geht. Die Rede ist von der Schwarmfinanzierung in Immobilien. Der Schwarm (Crowd) – das sind Anlegerinnen und Anleger, die eher kleinere Beträge in einzelne Immobilienprojekte investieren. In der Regel mischen bei solchen Schwarmfinanzierungen nach Angaben des Deutschen Bankenverbands immer drei Beteiligte mit: die Anleger, die Kapital für Immobilienprojekte zur Verfügung stellen, das Unternehmen, das ein Projekt an den Markt bringen will und die Vermittlungsplattform im Internet, die die Anlegenden quasi als Kreditgeber und die Unternehmen als Kreditnehmer zusammenbringt.

Crowdinvesting nicht mit Crowdfunding verwechseln

Crowdfunding und Crowdinvesting werden oft synonym verwendet. Tatsächlich sollten Investoren die Unterschiede kennen, auch wenn immer der Schwarm mit dabei ist. Beim Crowdfunding beteiligen sich viele Geldgeber mit vergleichsweise geringen Summen daran, um ein innovatives, kreatives oder kulturelles Projekt zu verwirklichen. Die vielen kleinen Geldbeträge bilden das Startkapital. Die finanzielle Unterstützung ist nach Angaben des Deutschen Bankenverbands grundsätzlich aber eher als eine Spende zu verstehen, auch wenn es als Gegenleistung zum Beispiel eine namentliche Erwähnung als Spender oder Spenderin oder etwa einen Anteil an einer Ernte bei einem landwirtschaftlichen Projekt geben kann. Deshalb gibt es auch kein wirtschaftliches Risiko. Anders beim Crowdinvesting in Immobilien: Alle drei Beteiligten, die Betreiber der Plattform, die Anlegenden als Geldgeber und die Immobilienfirmen, haben eine Gewinnabsicht, wollen Geld verdienen. Und das kann gutgehen – oder auch nicht. Schlimmstenfalls verlieren Anleger ihren gesamten Einsatz.

Investitionen in Immobilien

Geht alles glatt wie in der Theorie geplant, läuft das Geschäftsmodell so: Ein Unternehmen, nicht selten ein Bauträger, hat nicht genug Eigenkapital und/oder bekommt nicht ausreichend Bankenkredite, um ein bestimmtes Immobilienprojekt zu entwickeln und umzusetzen. Das Unternehmen arbeitet deshalb mit Crowdinvesting-Plattformen im Internet wie Exporo, Genocrowd, Zinsbaustein, Bergfürst, Dagobertinvest oder Engel & Völkers Digital Invest zusammen. Diese sammeln das Geld bei den privaten Anlegern ein, die das als Darlehen an das Unternehmen weiterreichen. Oft wird das so erworbene zusätzliche eigenkapitalähnliche Geld genutzt, um Kredite oder günstigere Konditionen von der Bank zu bekommen. Ist genug Geld vom Schwarm eingesammelt, wird das Projekt hochgezogen. Die Anleger erhalten Zinsen, meist für kurze Laufzeiten von bis zu drei Jahren. Nach Bauende wird die Immobilie weiterverkauft, und klappt alles wie vorgesehen, erhält die mitfinanzierende Bank ihren Kredit zurück und die Anleger ihr eingezahltes Geld inklusive der bis dato aufgelaufenen Zinsen bei der Rückzahlung des Kapitals. Die Plattformen wiederum kassieren vom Projektentwickler fürs Vermitteln hohe Provisionen, für die Anleger ist ihr Investment hingegen „gebührenfrei“.

Risiko Zinsentwicklung und so

Vor der Zinswende und dem Ukraine-Krieg hat dieses Geschäftsmodell meistens noch recht gut funktioniert. Inzwischen aber sind etliche Immobilienfirmen in eine Schieflage geraten, vor allem dann, wenn sie schon vor dem Immobilienboom schlecht, zu riskant und/oder zu optimistisch kalkuliert und gewirtschaftet haben. Das liegt vor allem daran:

Die Hypothekenzinsen haben sich seit Anfang 2022 bis heute fast vervierfacht. Das macht die Finanzierung von Immobilienprojekten teurer. Die Baupreise sind kräftig gestiegen, das trifft nicht nur private Häuslebauer, sondern gerade auch die Bauträger. Bürogebäude, vor allem in der Peripherie, sind infolge des Trends zum Homeoffice nicht mehr so gefragt. Es gibt mehr Leerstand, Mietpreise in B- und C-Standorten sinken. Es gibt weniger Käufer und Käuferinnen, die die Immobilienpreise finanzieren können, trotz des Preisrutsches für Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die Käufer sind wählerischer und zurückhaltender geworden. Das macht es für die Immobilienentwickler schwieriger, ihre Projekte mit Gewinn zu verkaufen. Wird fortgesetzt.