Es ist schon äußerst schwierig, die passende Geldanlage zu finden. Darüber hinaus ist aufgrund der Vielzahl von Anbietern auch schwer einzuschätzen, wie glaubwürdig die versprochenen Sicherheiten eigentlich sind. Informationen helfen dabei. Nun ein weiterer Teil der Reihe von luckx – das magazin. Hier geht’s zum ersten Teil und zum zweiten Teil.

Anlage Plattformen

Der Sinn von Crowdinvesting-Plattformen ist eine Art Gatekeeper, um Projekte zu filtern und damit das Schlimmste verhindern. Schließlich hängt davon auch ihr Ruf ab. So warnte die Stiftung Warentest Anfang 2024: „Die Plattformen gelten nur als Finanzanlagenvermittler, nicht Berater. Sie bieten Unternehmen auch Dienstleistungen zu den Angeboten an – ein potenzieller Interessenkonflikt und möglicher Anreiz, auch weniger aussichtsreiche Projekte zu promoten.“ So sieht es auch Experte Loipfinger: Der enorme Wettbewerb unter den Plattformen und die Aussicht auf hohe Provisionen von den Projektentwicklern hätten dazu beigetragen, dass die Plattformen auch Geschäfte mit weniger seriös kalkulierenden Projektentwicklern eingegangen wären und eingehen.

Bei Exporo heißt es dazu auf der Homepage: Ein Experten-Team prüfe die Projekte in einem mehrstufigen Prozess genau. Das führe dazu, dass nur Projekte den Anlegern angeboten werden, „die diesen mehrstufigen Prüfprozess erfolgreich durchlaufen“ Und weiter: „Derzeit liegt die Quote der angenommenen Projekte bei unter zehn Prozent.“ Loipfinger kritisiert aber: „Im Fall des Scheiterns wollen Plattformen nichts von ihrer Verantwortung bei der Produktauswahl wissen. Er kann von zahlreichen Fällen berichten, in denen sich Plattformen dann auf die Verantwortung der Projektentwickler herausreden. Man hätte nur deren Informationen ungeprüft übernommen, um bei Verlusten keine Haftung übernehmen zu müssen.

Bei der noch recht jungen genossenschaftlichen Crowdinvesting-Plattform Genocrowd setzt man auf die Expertise der Raiffeisenbank im Hochtaunus („Meine Bank“), die sich auf die gewerbliche Immobilienfinanzierung spezialisiert hat. „Wir begleiten jedes Projekt auf der Kreditseite, wenn das Projekt auf der GenoCrowd platziert werden soll. Somit stellen wir den Löwenanteil der Finanzierung durch uns als Bank dar“, sagt Michael Wahab, der für die Raiffeisenbank im Hochtaunus als Berater von GenoCrowd fungiert. „Von daher haben wir ein ureigenstes Interesse daran, dass die Projekte erfolgreich verlaufen.“

Renditeerwartungen

Jeder, der womöglich mühsam erspartes Geld für Immobilieninvestments verwendet, geht letztlich eine Wette auf den Erfolg eines bestimmten Projekts ein. Das kann funktionieren, und dann sind weit überdurchschnittliche Renditen möglich. In mehr und mehr Fällen funktioniert es aber eben nicht. So gab es 2017 für Immobilien-Schwarmfinanzierer die ersten Problemfälle: nach Angaben von Stiftung Warentest stellten zwei Projektentwicklungsgesellschaften Insolvenzantrag, die in Berlin-Tempelhof zwei Mikroapartmenthäuser mit dem Namen Luvebelle bauen. Damit nicht genug: Bis Ende 2019 hatte es bei 261 über Crowdinvesting abgewickelten Immobilienprojekten bereits sechs Totalausfälle gegeben. Bei zwei Bauvorhaben in Marburg fiel Exporo sogar auf einen Hochstapler herein, der ins Gefängnis wanderte. Anfang 2020 hatte Loipfinger in der Süddeutschen Zeitung bereits vorausgesagt: „Sobald der Immobilienboom in Deutschland endet, werden die meist nachrangigen Darlehen der Schwarmanleger reihenweise wie Seifenblasen platzen“. Er kritisiert, dass etliche Investments von vorneherein auf wackligen Pfeilern standen. Viele Projektentwickler hätten gar nicht damit gerechnet, dass es auch einmal nicht aufwärts gehen könne am Immobilienmarkt, sondern abwärts.

Loipfinger hat auf seinem Portal Investmentcheck Mitte Juli eine neue Analyse vorgelegt. Er sagt: „Ich habe in mehr als 30 Jahren Berufserfahrung noch nie eine derartige Häufung von Insolvenzen auf dem Kapitalmarkt erlebt.“ Von den etwa 4.200 Produkten in seiner Datenbank gibt es knapp 1.000 Projekte, also bei fast jedem vierten Projekt, Zahlungsausfälle bis hin zum Totalverlust. Ein Großteil dieser Vermögensanlagen sind dabei Crowdinvesting-Projekte, quer über alle Branchen, also auch für Projekte in den Sparten Erneuerbare Energien, Landwirtschaft, mittelständische Unternehmen oder Kultur- und Bildungsprojekte. Davon entfallen wiederum die meisten auf Immobilien-Projekte, die in der Sparte Crowdinvesting etwa einen Marktanteil von 80 Prozent haben dürften.

Marktsituation

Stiftung Warentest nahm 2.760 Crowdinvesting-Projekte, die zwischen 2015 und 2022 als Vermögensanlagen, meist über besondere Formen von Darlehen, auf den Markt kamen oder kommen sollten, unter die Lupe. Mehr als zwei Milliarden Euro hatten Anleger in die Vorhaben investiert. Das Ergebnis: Bis Ende Oktober 2023 kamen die Warentester auf 255 Gesellschaften, die in den vergangenen acht Jahren insolvent wurden. Allein von Januar bis Ende Oktober 2023 waren es 63 Firmen, damit dürfte es 2023 so viele Insolvenzfälle wie nie zuvor in der jungen Branche gegeben habe. Betroffen vom möglichen Ausfall der Rückzahlung infolge einer Insolvenz ist demnach Anlegergeld in Höhe von mehr als 50 Millionen Euro, allein im Jahr 2023. Weiter berichtet die Stiftung: „Bei gut 300 Projekten sind Zahlungen überfällig. Insgesamt seien bei mindestens einem Fünftel „Total- oder Teilausfälle zu befürchten“.

Dass es zu Ausfällen und verzögerten Zahlungen kommen kann, zeigt auch die Bilanz von Exporo, der als einer der führenden Anbieter in Deutschland gilt: Das Unternehmen hat nach eigenen Angaben seit der Gründung im Jahr 2014 für genau 594 Projekte mit einem Volumen von mehr als 1,1 Milliarden Euro vermittelt. 700 Millionen Euro wurden davon an die mehr als 35.000 Anlegerinnen und Anleger zurückgezahlt, davon 70 Prozent pünktlich oder frühzeitig. Bei den abgeschlossenen Projekten wurden laut Exporo 52 Prozent vorzeitig zurückgezahlt und 18 Prozent pünktlich. Verspätete Rückzahlungen gab es demnach bei 29 Prozent aller abgeschlossenen Projekte, bei einem Prozent sei die Rückzahlung „ausgefallen“. Die Bilanz dürfte sich aber nicht nur bei Exporo auf Grund der Häufung von Pleiten in den nächsten Monaten und Jahren deutlich verschlechtern.