Als Mieter zieht man in eine Wohnung und freut sich darüber, endlich die passende Unterkunft gefunden zu haben. Meist hat der Vermieter dafür schon viel Geld investiert. Doch damit ist es nicht getan. Viele Regeln sind von Vermietern einzuhalten und die Änderungen in der Gesetzgebung zu berücksichtigen, wie luckx – das magazin recherchierte.

Änderungen über Änderungen

So mancher Mieter fühlt sich von seinem Vermieter über den Tisch gezogen. Entweder ist die Miete viel zu hoch oder die Nebenkosten wurden nicht korrekt berechnet. Ja, das alles passiert tagtäglich in Deutschland. Meist sind es Einzelfälle, die gern pauschaliert werden. Anderseits müssen Vermieter eine total verwahrloste Wohnung aufwändig entsorgen, reinigen und vielfach sanieren. Darüber hinaus ziehen Mieter einfach aus und zahlen Miete trotz laufenden Mietvertrag nicht. So etwas wird gern übersehen. Das alles sind Einzelfälle und stellen nicht den Standard eines Mietverhältnisses dar. Denn über 90 Prozent der Mieter und Vermieter kommen gut miteinander aus. Auch handelt sich bei der Mehrheit der Vermieter um Eigentümer von wenigen Mietwohnungen, die sich damit ihre Rente aufbessern. Die haben meist kein Interesse an irgendwelchen Streitereien oder gerichtlichen Auseinandersetzungen, weil sie anschließen weiterhin miteinander unter einem Dach wohnen.

Ob kleiner oder großer Vermieter: Auf alle kommen im nächsten Jahr eine Vielzahl von Änderungen zu.

Betrieb von Kamin- und Holzöfen

Die Feinstaub- und Kohlenmonoxid-Werte für Kamin- und Holzöfen werden ab Januar 2025 verschärft. Für Geräte, die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 21. März 2010 installiert wurden, gelten 0,15 Gramm bei Feinstaub und vier Gramm bei Kohlenmonoxid pro Kubikmeter als Grenzwerte. Einige Geräte müssen aufgrund dessen entweder komplett ausgetauscht oder mithilfe von Feinstaubfiltern modernisiert werden. Besitzer von Kamin- und Holzöfen sollten entsprechend prüfen, ob ihre Geräte betroffen sind, und notwendige Maßnahmen ergreifen. Der Schornsteinfeger kontrolliert im Rahmen der regelmäßigen Feuerstättenschau die Umsetzung. Er ist verpflichtet, bei einem Verstoß die zuständige Behörde zu informieren. Bei Verstößen ist mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro zu rechnen.

CO2-Preis steigt

Im Jahr 2025 wird der CO2-Preis in Deutschland von 45 auf 55 Euro je Tonne steigen, was sich spürbar auf die Wohn-Nebenkosten auswirkt. Die Mehrkosten für einzelne Haushalte hängen vom individuellen Verbrauch und der Heizung ab. Für eine Wohnung mit 70 Quadratmetern Wohnfläche und einem mittleren energetischen Standard (24kg CO2 m²/a) steigen die CO2-Kosten von derzeit rund 75 Euro auf 92 Euro im Jahr an. Die CO2-Kosten werden, abhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes, nach einem Stufenmodell zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt.

Heizung

Die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung (EnSimiMaV) trat am 30. September 2024 außer Kraft. Seitdem gelten im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) neue Regelungen für den hydraulischen Abgleich und die Prüfung von Heizsystemen. Verstöße gegen die seitdem geltenden Pflichten zur Heizungsprüfung und zum hydraulischen Abgleich werden mit einem Bußgeld von 5.000 Euro geahndet. Betroffen sind insbesondere Heizungen in Gebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten. Heizungsanlagen in Bestandsgebäuden mit Wasser als Wärmeträger müssen einer Heizungsprüfung und -optimierung, aber keinem vollständigen hydraulischen Abgleich unterzogen werden: Heizungen, die nach dem 30. September 2009 installiert wurden, müssen spätestens ein Jahr nach Ablauf von 15 Jahren nach Einbau oder Aufstellung überprüft werden. Heizungen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, müssen bis spätestens 30. September 2027 überprüft und optimiert werden. Ausnahmen bestehen für Gebäude mit standardisierter Gebäudeautomation sowie für Wärmepumpen.

Seit Oktober 2024 entfällt das bisherige Wärmepumpenprivileg, das Vermietern erlaubt, Heizkosten unabhängig vom Verbrauch abzurechnen. Nun gilt auch für Wärmepumpen die Pflicht, Geräte zur Verbrauchserfassung zu installieren und die Abrechnung gemäß § 7 der Heizkostenverordnung vorzunehmen. Die Übergangsfrist dafür endet am 30. September 2025. Bis dahin müssen entsprechende Verbrauchserfassungsgeräte eingebaut sein.

Grundsteuer

Ab 2025 wird die Grundsteuer für rund 36 Millionen Häuser und Grundstücke nach neuen Regeln berechnet, die auf aktualisierten Boden- und Gebäudewerten basieren. Bei vielen Wohnimmobilien führt die neue Berechnungsmethode zu einer höheren Steuerlast. Eine Überprüfung der reformierten Grundsteuer durch das Bundesverfassungsgericht wird mit hoher Wahrscheinlichkeit erfolgen. Fortsetzung hier.