Die Urlaubsform Ferienwohnung und Ferienhäuser findet immer mehr Anhänger. Das trifft nicht auf auf die Nachfrage durch Urlauber zu, sondern insbesondere auch auf private Investoren. Die Zunahme dieser Ferienunterkünfte ist enorm, wie luckx – das magazin recherchierte.

Marktentwicklung

Um einen Vergleich anzustellen, wird im Tourismus gern die Anzahl der Betten zugrunde gelegt. Unterschieden wird weiterhin nach gewerblichen und privaten Vermietern. Während im Jahr 2014 die Anzahl an privaten Betten in Ferienunterkünften bei 681.800 lag, beträgt sie im Jahr 2022 insgesamt 2.127.426 Betten. Somit beträgt die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate bei der Anzahl privater Betten im deutschen Ferienhausmarkt rund 15 %. Auch der gewerbliche Ferienhausmarkt von 2014 bis 2022 hat sich positiv entwickelt. Im Jahr 2014 gab es 320.447 gewerbliche Betten und bis 2022 hat sich die Anzahl der Betten auf 492.376 erhöht. Dies entspricht einem Wachstum von 54 % mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von rund 6 %. Schon damit wird deutlich, sie spannend die Entwicklung verlief. Der Anteil der privaten Vermieter beträgt etwa 82 Prozent, die meistens online vermietet werden. So verbringen Millionen Deutsche ihren Urlaub in Ferienhäusern oder Ferienwohnungen. Über 450.000 Bundesbürger treten aber auch selbst als Vermieterinnen und Vermieter von Ferienunterkünften auf.

Einnahmen aus Vermietung von Ferienunterkünften sind steuerpflichtig

Bei insgesamt 307 Millionen Übernachtungen im Jahr – davon 250 Millionen in privaten Ferienunterkünften – bringt das dem Staat jährlich Steuereinnahmen von 5,2 Millionen Euro, wie der Deutsche Ferienhausverbands e. V. Erhob. Wer privat ein Ferienhaus, eine Ferienwohnung oder auch nur ein Zimmer im eigenen Haus als Ferienunterkunft vermietet, muss aufpassen, nicht in eine Steuerfalle zu tappen. Denn grundsätzlich sind Einnahmen aus einer Vermietung in Deutschland steuerpflichtig. Und müssen somit auch in der Steuererklärung angegeben werden. Es lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen aber auch Kosten absetzen, die mit der Vermietung zusammenhängen. Jedoch nicht in allen Fällen – es kommt nämlich darauf an.

Will man Kosten beziehungsweise Verluste aus der privaten Vermietung einer Ferienunterkunft steuerlich geltend machen, muss eine sogenannte Einkunftserzielungsabsicht vorliegen. Soll heißen: Man möchte damit Geld verdienen. Davon wird ausgegangen, wenn die Wohnung oder das Haus ausschließlich an Gäste vermietet und zu keiner Zeit selbst genutzt wird und mindestens zu 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungszeit belegt ist. Beispiel: Sind Ferienunterkünfte an einem Ort durchschnittlich an 200 Tagen im Jahr vermietet, muss die eigene Ferienwohnung oder das eigene Ferienhaus an mindestens 150 Tagen vermietet sein. Wie hoch die durchschnittliche Vermietungsdauer ist, lässt sich in der Regel beim zuständigen Tourismusverband erfragen.

Selbst nutzen und nur teilweise vermieten

Wer seine Ferienunterkunft nur teilweise vermietet und ansonsten selbst nutzt oder unentgeltlich Familienmitgliedern oder Freunden überlässt, kann vom Finanzamt aufgefordert werden, eine sogenannte Einkünfteprognose beziehungsweise Totalüberschussprognose vorzulegen. Und zwar über einen Zeitraum von 30 Jahren. Damit soll nachgewiesen werden, dass man langfristig einen Einnahmeüberschuss erwartet. Gelingt das nicht, behandelt das Finanzamt die Einnahmen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallen, als rein privat – und dann lassen sich Ausgaben beziehungsweise daraus resultierende Verluste nicht als Werbungskosten absetzen. Zu beachten ist: Wer die Ferienunterkunft teilweise selbst nutzt, kann Werbungskosten nur anteilig für die Dauer der Vermietungen absetzen.

Diese Ausgaben können ganz oder teilweise angerechnet werden

Sind die Kriterien für eine Einkunftserzielungsabsicht für die Ferienwohnung oder das Ferienhaus erfüllt, können unter anderem folgende Aufwendungen als Werbungskosten komplett oder zumindest teilweise geltend gemacht werden: Reinigungskosten, Ausgaben für Werbung, Reparaturkosten, Entgelte für die Aufnahme in ein Gastgeberverzeichnis, Vermittlungsgebühren, Schuldzinsen, Grundbesitzabgaben, Abschreibungen für Haus und Einrichtung sowie Versicherungsbeiträge. Außerdem sollten Steuerpflichtige berücksichtigen, dass ab dem Veranlagungszeitraum 2025 Umsätze von Kleinunternehmern als umsatzsteuersteuerfrei deklariert. Bei Umsatzsteuerfreiheit dürfen Lohnsteuerhilfevereine künftig Mitglieder mit Kleinunternehmerschaft im Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung beraten. Jedenfalls wenn deren Überschusseinkünfte insbesondere aus Vermietung und Verpachtung, Kapitalvermögen und privaten Veräußerungsgeschäften im Jahr nicht mehr als 18.000 Euro bei Einzelveranlagung beziehungsweise 36.000 Euro bei Zusammenveranlagung betragen.