Bauen ist teuer geworden. Das hat schon jeder mitbekommen. So suchen viele Bauinteressierte nach Stellschrauben, doch noch an die eigenen vier Wände zu kommen. Am besten ein Häuschen im Grünen. Doch so einfach ist das nicht, wie wir von luckx – das magazin recherchierten.

Erbbaugrundstücke

Grundstücke müssen nicht unbedingt gekauft werden. Sie können auch gemietet – besser gesagt – langfristig gepachtet werden. So ein Grundstück heißt dann Erbbaugrundstück. Dabei behält der ursprüngliche Eigentümer weiterhin das Eigentum am Grundstück. Er stellt es dem Erbbauberechtigten für eine bestimmte Zeit gegen eine Erbbaupacht zur Verfügung. So ein Erbbaugrundstück wird auch Erbbaurechtsgrundstück oder Erbpachtgrundstück genannt. Der Erbbauberechtigte erhält lediglich das Recht, das Grundstück für einen langen Zeitraum zu nutzen und darauf ein Gebäude zu errichten. Dafür zahlt er einen regelmäßig fälligen Erbbauzins. Nach Ablauf des Vertrags geht das Gebäude gegen Entschädigung an den Grundstückseigentümer über. Die üblichen Pachtzeiträume schwanken zwischen 50 und 99 Jahren. Deshalb wird ein Erbbaugrundstück auch nicht verkauft, sondern gepachtet. Eigentum besteht lediglich am Gebäude, nicht am Boden. Wer ein Haus auf einem Erbbaugrundstück besitzt, kann dieses zwar veräußern, der neue Eigentümer übernimmt jedoch den bestehenden Erbbauvertrag inklusive Erbbauzins. Der Grundstückseigentümer bleibt unverändert bestehen.

Grundstücke finden

Erbbaugrundstücke werden nur selten auf klassischen Immobilienportalen angeboten. Häufig vergeben Kommunen, Kirchen, Stiftungen, Landwirte oder andere Institutionen Grundstücke im Erbbaurecht. Ein direkter Kontakt zu diesen Institutionen kann sich lohnen, insbesondere, da viele Erbbaurechte aus den 1950er- und 1960er-Jahren in den kommenden Jahrzehnten auslaufen. Die Finanzierung von Immobilien auf Erbbaugrundstücken gilt als anspruchsvoll. Banken verlangen meist höhere Eigenkapitalquoten und setzen eine lange Restlaufzeit des Erbbauvertrags voraus – in der Regel mindestens 40 Jahre. Zudem liegt der Beleihungswert häufig unter dem vergleichbarer Immobilien auf eigenem Grund. Entgegenkommender zeigen sich Kreditinstitute oft dann, wenn Gemeinden oder Kirchen als Erbbaugeber auftreten. So kann ein Erbbaugrundstück vorteilhaft sein, weil es die Einstiegskosten fürs eigene Haus senkt. Doch, wie schon angedeutet, wirft es komplexe Bewertungsfragen auf.

Erschließung und Grundschuld

Im Erbbaurechtsvertrag ist geregelt, wer für die Erschließung des Grundstücks verantwortlich ist – in den meisten Fällen der Erbbauberechtigte selbst. Auch die Bestellung einer Grundschuld ist grundsätzlich möglich, erfolgt jedoch in einem separaten Erbbaugrundbuch. Häufig behalten sich Grundstückseigentümer Mitspracherechte vor, etwa bei der Beleihung oder dem Verkauf des Gebäudes. Die Bewertung von Erbbaugrundstücken folgt besonderen Regeln. Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass der Bedarfswert nach finanzmathematischen Methoden gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung ermittelt werden darf. In der Praxis kommt häufig das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Maßgeblich sind unter anderem die Höhe des Erbbauzinses, die Restlaufzeit des Vertrags sowie die vertraglichen Bedingungen.

Was nun?

Erbbaugrundstücke können eine Alternative zum klassischen Grundstückskauf sein, insbesondere bei hohen Bodenpreisen. Gleichzeitig erfordern sie eine sorgfältige Prüfung der rechtlichen, finanziellen und bewertungstechnischen Rahmenbedingungen. Eine fundierte Wertermittlung schafft dabei eine wichtige Entscheidungsgrundlage für Käufer, Verkäufer und Verpächter. Doch das Risiko bleibt wegen der Höhe des Erbpachtzinses. Dieser wird beispielsweise für 10 Jahre festgelegt. Was passiert danach? Wie hoch ist dann der Pachtbetrag? So mancher Immobilieneigentümer musste deshalb schon sein Haus verkaufen und erhielt dann einen deutlich geringeren Wert, der dann nicht einmal die Höhe der Resthypothek deckte.