Wenn wir die Politikern in Berlin anhören, werden die Mieter nach Strich und Faden ausgebeutet. Sie zahlen überhöhte Mieten, bei der Nebenkostenabrechnung wird geschummelt und die Immobilien werden vom Vermieter nicht gepflegt. Luckx – das magazin hat recherchiert.

Überraschungen

Sicherlich. Es gibt solche Vermieter, die Mieter betrügen, zu hohe Mieten fordern und fällige Reparaturen nicht erledigen. Doch mehr als 60 Prozent der vermieteten Wohnungen gehören Kleinvermietern, die an dem Wohl ihrer Mieter und ihrer Immobilien interessiert sind. Denn von den Mieteinnahmen gestalten sie ihren Lebensunterhalt. Und das wird von Jahr zu Jahr schwieriger – trotz großer Nachfrage nach Wohnraum. Denn Vermieter tragen das Risiko von Leerstand und Zahlungsausfällen. Und beides hat in den letzten Jahren extrem zugenommen. So sind Vermieter nicht automatisch auf der sicheren Seite. Zahlungsausfälle, unerwarteter Leerstand oder mängelbedingte Mietminderungen können die Einnahmen empfindlich schmälern. Wer das Risiko frühzeitig einkalkuliert, bleibt auch in schwierigen Phasen wirtschaftlich handlungsfähig.

Mietausfallwagnis

Das Mietausfallwagnis beschreibt das Risiko, dass erwartete Mieteinnahmen ganz oder teilweise ausbleiben. Typische Ursachen sind Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen, zahlungsunfähige oder zahlungsunwillige Mieter, berechtigte Mietminderungen wegen Mängeln am Objekt oder eine Neuvermietung zu niedrigeren Konditionen als zuvor. Gesetzlich ist das Mietausfallwagnis in der Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 32 ImmoWertV) und der Zweiten Berechnungsverordnung (§ 29 II. BV) definiert. Es zählt zu den Bewirtschaftungskosten und fließt bei der Ermittlung des Ertragswerts einer Immobilie direkt in die Berechnung ein. Die Höhe des Mietausfallwagnisses hängt vom Immobilientyp ab. Bei privat vermieteten Wohnungen werden in der Regel zwei Prozent des Jahresrohertrags angesetzt – also der marktüblich erzielbaren Bruttomiete pro Jahr. Bei Gewerbeimmobilien liegt der Wert meist bei vier Prozent, in Branchen mit hoher Fluktuation wie der Gastronomie sind auch fünf Prozent oder mehr üblich.

Beeinflussende Faktoren

Die konkrete Höhe des Mietausfallwagnisses variiert je nach Objekt. Entscheidend sind unter anderem die Lage der Immobilie, der bauliche Zustand, die Mieterstruktur und die Mietparteien. So ist das Risiko in gut angebundenen Lagen tendenziell geringer als in strukturschwächeren Randgebieten. Je größer die vermietete Fläche, desto höher das potenzielle Ausfallrisiko. Immobilien mit nur einem Mieter – sogenannte Single-Tenant-Objekte – sind besonders anfällig, da ein einzelner Ausfall sofort die gesamten Einnahmen betrifft. Auch ein überdurchschnittlich hoher Mietzins erhöht das Risiko, da Mieter bei finanziellen Engpässen eher in Zahlungsverzug geraten.

Mietausfallwagnis berechnen

Die Formel zur Berechnung ist einfach: Jahresrohertrag multipliziert mit dem Prozentsatz für das Mietausfallwagnis ergibt den kalkulierten Ausfallbetrag. Bei einer 3-Zimmer-Wohnung mit einem Jahresrohertrag von 9.600 Euro und einem Ansatz von zwei Prozent ergibt sich ein Mietausfallwagnis von 192 Euro pro Jahr. Dieser Betrag wird bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung vom Rohertrag abgezogen, um den tatsächlich zu erwartenden Reinertrag zu ermitteln. Bei Immobilienbewertungen nach dem Ertragswertverfahren wirkt sich ein hohes Mietausfallwagnis direkt wertmindernd aus.

Wer Mietausfällen vorbeugen will, sollte potenzielle Mieter vor Vertragsabschluss gründlich prüfen – etwa durch Einkommensnachweise, SCHUFA-Auskunft oder Referenzen früherer Vermieter. Eine Mietausfallversicherung kann zusätzlichen Schutz bieten, insbesondere bei höherwertigen Objekten.

Das Mietausfallwagnis gehört zu jeder seriösen Wirtschaftlichkeitsberechnung. Vermieter, die das Risiko realistisch einschätzen und in ihre Kalkulation einbeziehen, vermeiden finanzielle Engpässe und treffen fundierte Entscheidungen – ob beim Kauf einer Anlageimmobilie oder bei der Festlegung der Miethöhe.