Vermieter und Mieter haben im Prinzip die gleichen Interessen. Vermieter möchten an einem geeigneten Mieter ihr Eigentum vermieten und Mieter suchen eine passende Wohnung. Das alles soll möglichst harmonisch ablaufen. Doch bei der Miethöhe treffen dann wieder gegensätzliche Ansprüche aufeinander. Was bei einer Mietpreisbremse zu beachten ist, hat luckx – das magazin recherchiert.

Auskunftsanspruch

Die Mietpreisbremse ist ja dazu da, um Mieter vor überhöhten Mieten zu schützen. Was als überhöht gilt, ist meist aus dem Mietpreisspiegel zu entnehmen. Doch so eine Übersicht ist meist nur in größeren Städten vorhanden. In ländlichen Regionen ist ein Mietpreisspiegel meist nicht vorhanden. Doch auch hier lässt sich mit Vergleichsmieten eine Übersicht verschaffen. Mietpreisbremse bedeutet, dass bei einer Neuvermietung die dann geforderte Miete eine gewisse Erhöhung nicht überschreiten darf. Denn dann wäre es Mietwucher. Über die vorherige Miethöhe hat der Mieter einen Auskunftsanspruch.

Doch über eine mögliche Verjährung war nun der Bundesgerichtshof (BGH) aufgefordert zu entscheiden. Im entschiedenen Fall verlangten die Mieter mehr als drei Jahre nach Mietvertragsabschluss Auskunft über verschiedene Umstände, die für die Berechnung der nach Mietpreisbremse zulässigen Miethöhe maßgeblich sind. Der Vermieter meinte, der Auskunftsanspruch der Mieter sei verjährt, da für den Auskunftsanspruch die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gelte, die mit dem Abschluss des Mietvertrages zu laufen beginne. Diese Auffassung lehnt der BGH mit seiner Entscheidung (Az. VIII ZR 375/21; VIII ZR 8/22; VIII ZR 60/22 und VIII ZR 125/22) ab. Laut Karlsruher Richter beginnt die dreijährige Verjährungsfrist vielmehr ab dem Zeitpunkt zu laufen, ab dem Mieter die Auskunft erstmals verlangen.

Auskunft verlangen

Alle Mieter, die bislang keine Auskunft verlangt haben, sind durch die Entscheidung laut Deutschem Mieterbund nicht mit ihrem Auskunftsverlangen ausgeschlossen. Denn hier hat der Lauf der Verjährungsfrist noch nicht begonnen. Alle Mieter, die ab dem Jahr 2020 von Vermietenden die Auskunft verlangt haben, können den Anspruch noch durchsetzen. Eine Verjährung für Auskunftsansprüche aus 2020 droht erstmals zum Ablauf des 31.12.2023. Bis dahin sollten Mieter Klage auf Auskunft beim zuständigen Amtsgericht eingereicht haben, um den Eintritt der Verjährung zu hemmen.

„Dass der Auskunftsanspruch nicht bereits drei Jahre nach Mietvertragsabschluss verjährt, bedeutet eine Hürde weniger für Mieterinnen und Mieter. Damit die Mietpreisbremse wirklich funktioniert, muss der Gesetzgeber auch ihre immer noch bestehenden Ausnahmen abschaffen und Verstöße ahnden. Zusätzlich müssen Wuchermieten vom Staat verfolgt und sanktioniert und Mietsteigerungen auch im Bestand begrenzt werden“, fordert Mieterpräsident Siebenkotten. „Alles zusammen – eine wirksame Mietpreisbremse, die Ahndung von Wuchermieten und ein differenzierter Mietenstopp im Bestand – könnte zur dringend nötigen Eindämmung der derzeit immer weiter steigenden Mieten beitragen und so dem sozialen Frieden dienen“.

Zusammenarbeit erforderlich

Doch so einfach ist es nicht. Um solchen Auseinandersetzungen zu entgehen, können Vermieter zurückhaltender mit der Vermietung sein. Das verschärft die Wohnungsnot. Anstatt auf Konfrontation zu setzen, sollte eher nach einer gemeinsam akzeptablen Lösung gesucht werden. Denn es fehlen mehrere hunderttausende Wohnungen in Deutschland. Durch unvermeidbare vermehrte Zuwanderung steigt der Bedarf an Wohnraum. Die Bauwirtschaft wird den vorhandenen Fehlbestand sowie weiter steigenden Bedarf nicht decken können. So wird der Gesetzgeber früher oder später sich am Mietrecht abarbeiten müssen. Ob damit der sozialen Gerechtigkeit genüge getan wird, darf bezweifelt werden. Denn nur gemeinsam lassen sich diese Herausforderungen lösen.