Über 8 Millionen Menschen wechseln im Jahr ihre Wohnung. Die Gründe dafür sind immer sehr unterschiedlich. Ob Arbeitsplatzwechsel, Familienzuwachs oder Trennung: alles ist dabei. Meist ist dabei mit einer höherer Miete zu rechnen, wie luckx – das magazin recherchierte.
Mietrecht
Ob Langzeitmieter oder Wohnungswechsler: Für alle gilt das Mietrecht, welches im Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) verankert ist. Darauf aufbauend wird der Mietvertrag geschlossen. Sicherlich wird in manchen Verträgen sehr detailliert ausgeführt, wie das Vertragsverhältnis begründet wird. Doch wenn es nicht geregelt ist, sind entweder Mieter oder Vermieter benachteiligt. Das gilt auch für Mieterhöhungen, für die es berechtigte Gründe geben kann. Das ist den meisten Mietern nicht bewusst. Sie folgen ganz klaren Regeln. Jeder Vermieter darf den Preis für seine Wohnung selbst festlegen, aber er muss sich hierbei auch an gewisse gesetzliche Regeln halten, damit die Mieten nicht durch die Decke schießen. Das regelt das Bürgerliche Gesetzbuch, vor allem die Paragraphen 557 bis 561. Die Mieterhöhung muss der Vermieter begründen. Die Gründe können schon im Mietvertrag festgelegt worden sein wie zum Beispiel bei einem Staffelmietvertrag oder die Anpassung an die Lebenshaltungskosten. Auch kann eine Mietpreiserhöhung mit gestiegener Mieter in der Umgebung begründet werden. Aber auch Renovierungen können zur Mieterhöhung führen.
Eine Mieterhöhung hat mit dreimonatige Ankündigungsfrist. Diese Zeit startet, sobald das Mieterhöhungsschreiben im Briefkasten des Mieters landet. In seinem Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter die Erhöhung der Miete begründen. Die Mieterhöhung muss nachvollziehbar begründet sein, da andernfalls die Erhöhung unwirksam sein kann. Der Mieter wiederum muss die Zustimmungsfrist beachten, anderenfalls riskiert er eine Klage.
Mietpreissteigerungen
Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass Mieten innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent erhöht werden dürfen. Das ist die sogenannte Kappungsgrenze. In Gebieten mit hohem Druck auf dem Wohnungsmarkt liegt sie sogar noch niedriger, nämlich bei nur 15 Prozent in drei Jahren. Zusätzlich greift in bestimmten Gemeinden mit besonders hoher Wohnungsnot die sogenannte Mietpreisbremse, die die Miete bei neuen Verträgen auf eine bestimmte Obergrenze festlegt. Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist die Zustimmung des Mieters grundsätzlich Pflicht. Zahlt dieser jedoch ohne Vorbehalt und über mehrere Monate die erhöhte Miete, kann bereits darin eine Zustimmung gesehen werden. Legt der Mieter allerdings sein Veto ein, kann der Vermieter die Erhöhung nur vor Gericht durchsetzen. Die Klage muss dann innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden, ansonsten wäre sie verfristet.
Macht der Vermieter eine Mieterhöhung geltend, kann der Mieter außerdem das Mietverhältnis außerordentlich mit einer Frist von zwei Monaten kündigen, denn für diesen Fall sieht das Gesetz ein Sonderkündigungsrecht vor. Bei Streitigkeiten um eine Mieterhöhung, können ein Anwalt oder ein Mieterverein helfen und rechtlich beraten.
Meist haben Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete im Blick und passen die Miete entsprechend an. Ebenfalls können Modernisierungsmaßnahmen eine Mietpreiserhöhungen begründen. Doch dafür gibt es klare Regeln. Der Vermieter muss die höhere Miete beispielsweise durch Energieeinsparungen rechtfertigen können. Zudem kann eine Staffelmiete die Miete steigen lassen. In diesem Fall muss aber schon im Mietvertrag festgelegt worden sein, zu welchen Zeitpunkten und, um wie viel die Miete steigen wird.