In wenigen Tagen ist das alljährliche Familientreffen. Insbesondere zu Weihnachten fallen die Geschenke immer etwas größer aus. So mancher Senior denkt dabei daran, den Nachlass schon zu Lebzeiten zu übergeben. Doch wie viel ist eigentlich die Immobilie wert, fragen sie sich. Luckx – das magazin hilft bei der Lösung.

Immobilienwert

Nun ist es nicht so einfach, eine Immobilie zu verschenken oder zu vererben. Eine Vielzahl von Dingen muss berücksichtigt werden. Da kommen Erblasser ohne eine juristische Beratung oft nicht aus. Diese können wir von luckx – das magazin nicht leisten. Deshalb wollen wir hier nur Anregungen zum Handeln geben. Denn wer ein Mehrfamilienhaus oder vermietetes Reihenhaus hat und es vererben, stößt früher oder später auf den Begriff Ertragswertverfahren. Das Finanzamt nutzt dieses Verfahren, um den steuerlichen Wert von vermieteten Immobilien zu bestimmen – etwa bei Schenkung, Erbschaft oder Grundsteuer. Doch die Methode unterscheidet sich deutlich von der Bewertung eines unabhängigen Sachverständigen. Das Rechenmodell arbeitet mit pauschalen Mieten, typisierten Kosten und standardisierten Zinssätzen. Das Problem: Individuelle Merkmale wie unterdurchschnittliche Mieten, Leerstand oder Sanierungsstau bleiben unberücksichtigt. Das Ergebnis ist häufig ein überhöhter Steuerwert. Ganz im Sinne des Finanzamtes.

Ertragswertverfahren

Das Finanzamt wendet das Ertragswertverfahren immer dann an, wenn eine Immobilie regelmäßige Erträge erwirtschaftet – typischerweise durch Vermietung oder Verpachtung. Betroffen sind Mehrfamilienhäuser, vermietete Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbeimmobilien. Typische Bewertungsanlässe sind Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer, Bewertungen von Betriebsvermögen oder Übertragungen unter Nießbrauchvorbehalt. Das Ertragswertverfahren setzt dabei auf eine einfache Logik: Entscheidend sind die erwarteten Erträge aus Mieteinnahmen. Von der Jahresmiete zieht die Behörde pauschale Bewirtschaftungskosten ab und kapitalisiert den verbleibenden Ertrag mit einem standardisierten Liegenschaftszinssatz. Das Ergebnis ergibt den sogenannten Ertragswert, der den Bodenwert und den Gebäudewert kombiniert. Doch aufgepasst: Eigentümer zahlen zu viel Steuer, weil sie die Bewertung durch das Finanzamt nicht hinterfragen. Dabei lassen sich die Ansätze mit einem qualifizierten Gutachten oft deutlich nach unten korrigieren.

Steuerwert und Marktwert

In der Praxis zeigt es sich häufig, dass der vom Finanzamt angesetzte Wert deutlich über oder unter dem realen Marktwert liegt. Besonders in begehrten Altbauvierteln oder bei Objekten mit hohem Instandhaltungsstau kann die pauschale Methode zu Verzerrungen führen. Eigentümer, die den festgesetzten Wert anzweifeln, können ihn durch ein Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen widerlegen oder korrigieren lassen. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen kann den Steuerwert erheblich senken – besonders wenn die tatsächlichen Mieteinnahmen deutlich unter den Finanzamts-Ansätzen liegen, die Immobilie teilweise leer steht oder nicht marktgerecht vermietet ist und der Sanierungsstau den Wert mindert. Je größer die Abweichung zwischen pauschalem Ansatz und tatsächlichem Marktwert, desto höher ist das Einsparpotenzial.

Das Ertragswertverfahren ist ein gesetzlich normiertes, aber stark vereinfachtes Bewertungsinstrument und führt bei vermieteten Immobilien häufig zu überhöhten Steuerwerten. Wer bei Erbschaft oder Schenkung ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten vorlegt, kann die Steuerlast oft erheblich senken. Entscheidend ist, den Bescheid nicht einfach hinzunehmen, sondern rechtzeitig mit fundierten Zahlen gegenzusteuern.