Auch wenn es so mancher nicht mehr hören kann: Steuerzahlungen sind für unser tägliches Miteinander wichtig. Auch wenn der Straßenbau mangelhaft ist, so manche Bürokratie überhand genommen hat, funktioniert unser Staat ohne die Einnahmen nicht. Doch ob Eigentümer und Mieter mit einer exorbitanten Grundsteuererhöhung belastet werden müssen, bleibt offen, meint luckx – das magazin.

Steigende Wohnkosten

Eigentümer können die Grundsteuer auf die Mieter verteilen. Das ist auch gerechtfertigt, weil die Grundsteuer zu den Betriebskosten gehört. Nun gelten seit Januar 2025 neue Grundsteuerberechnungsmethoden. Auch wenn aufgrund gerichtlicher Anordnung die Neuordnung nicht zu einer Erhöhung führen sollte, haben die Kommunen gern in die Taschen der Vermieter, eher der Mieter, gegriffen. Sie haben dabei billigend in kauf genommen, die Mieten weiter steigend zu lassen, um ihren eigenen Haushalt zu sanieren.

Doch Eigenheimbesitzer bleiben komplett auf der Grundsteuererhöhung sitzen. Eine Verteilung ist nicht möglich. Auch damit wird verhindert, dass mehr Bundesbürger sich eine eigene Immobilie leisten können. Auch wenn es einige gerichtliche Entscheidungen über die korrekte Berechnung der Grundsteuer schon gibt, fragen sich viele Eigentümer, ob die Berechnung überhaupt stimmt? Ein oft übersehener Faktor ist die Restnutzungsdauer. Diese Zahl gibt an, wie lange ein Gebäude noch wirtschaftlich nutzbar ist. Je kürzer sie ausfällt, desto niedriger der Gebäudewert – und desto weniger Grundsteuer wird fällig.

Berechnung des Finanzamtes

In einigen Bundesländern gilt das Bundesmodell. Der Gebäudewert fließt direkt in die Grundsteuer ein. Und dieser Wert hängt stark von der Restnutzungsdauer ab. Die Formel ist einfach: Gesamtnutzungsdauer minus Alter. Bei Wohngebäuden setzt das Finanzamt 80 Jahre an. Ein Altbau von 1960 hätte demnach 2024 noch 16 Jahre Restnutzungsdauer. Selbst wenn rechnerisch weniger herauskommt, gilt eine Mindestgrenze von 24 Jahren. Diese entfällt nur, wenn das Gebäude nicht mehr nutzbar ist oder abgerissen werden muss. In vielen Städten wurden die Gebäude zwischen 1950 und 1975 erbaut. Hier spielt der Modernisierungsgrad eine große Rolle. Eine energetische Sanierung, ein neues Dach oder moderne Fenster verlängern die Restnutzungsdauer. Das steigert den Gebäudewert und kann zusätzlich die Grundsteuer erhöhen. Umgekehrt gilt: Wurde ein Altbau nie modernisiert, ist die Restnutzungsdauer womöglich kürzer als vom Finanzamt angenommen. Dann ließe sich die Grundsteuer senken.

Grundsteuer senken

Dabei gilt eine einfache Formel: Je kürzer die Restnutzungsdauer eines Gebäudes, desto geringer fällt meist die Grundsteuer aus. Deshalb sollten Eigentümer den Grundsteuerbescheid prüfen, ob sich die Grundsteuer reduzieren lässt. Eigentümer dürfen eine abweichende Restnutzungsdauer jederzeit durch ein Gutachten nachweisen. Weicht diese deutlich von der pauschalen Annahme des Finanzamtes ab, kann der Gebäudewert – und damit die Grundsteuer – korrigiert werden.

Das ist zu tun:

Den Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt prüfen. Dort steht die angesetzte Restnutzungsdauer.

Unterlagen zu Baujahr und Modernisierungen zusammenstellen.

Bei Unstimmigkeiten einen Sachverständigen hinzuziehen, der ein Restnutzungsdauer-Gutachten erstellt.