Wer schon einmal eine Immobilie erwerben wollte, kann schon von kuriose Erlebnissen berichten. Insbesondere dann, wenn die Verkäufer eine Erbengemeinschaft sind. Es gibt dann unter den Erben immer einen, der nicht verkaufen möchte. Was dann zu tun ist, hat luckx – das magazin recherchiert.

Erbengemeinschaft

Wenn der Erbonkel verstirbt, ist auf der einen Seite die Trauer groß. Doch anderseits, wie schon der Name sagt, steht meist auch ein Erbe ins Haus. Und das im wahrsten Sinne des Wortes. Es kann zu erheblichen Komplikationen führen, wenn sich Erbengemeinschaften nicht einigen können. Sobald Streit ins Haus steht, sinkt der Interesse von Käufern schnell auf null. Denn ein unendlicher Prozess und unbekannter Dauer könnte alle Pläne zunichte machen. So können in Regionen mit stabilen Immobilienwerten in Erbengemeinschaften unterschiedliche Interessen aufeinander treffen: Eigennutzung, Verkauf, Auszahlung oder Werterhalt. Eine Teilungsanordnung im Testament kann helfen, die Aufteilung zu lenken – sie birgt aber auch Risiken, wenn sie unklar formuliert ist.

Teilungsanordnung

Die Teilungsanordnung ist ein erbrechtliches Instrument, mit dem der Erblasser vorgibt, welcher Miterbe welchen Nachlassgegenstand erhalten soll. Sie steuert damit die praktische Verteilung innerhalb der Erbengemeinschaft, ohne die Erbquoten zu verändern. Besonders bei Immobilien ist das relevant, da diese nicht ohne Weiteres teilbar sind. Immobilien stellen oft den größten Vermögenswert im Nachlass dar. Das betrifft sowohl selbst genutzte Wohnhäuser als auch vermietete Objekte. Ohne klare Vorgaben müssen sich die Erben einigen – gelingt das nicht, drohen Blockaden oder im schlimmsten Fall eine Teilungsversteigerung, die regelmäßig unter dem Marktwert liegt. Eine Teilungsanordnung kann hier eine Richtung vorgeben: etwa, dass ein bestimmter Erbe das Haus erhält und die anderen ausgezahlt werden. Entscheidend ist jedoch, dass der Wert der Immobilie realistisch ermittelt wird. Zwar kann eine Teilungsanordnung Streit vermeiden. Doch sie muss eindeutig sein. Unklare Formulierungen führen in der Praxis oft zu Auslegungsproblemen.

Erbrecht

Die rechtliche Grundlage der Teilungsanordnung findet sich in § 2048 BGB. Danach kann der Erblasser durch Testament oder Erbvertrag Anordnungen für die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft treffen. Auch die Bestimmung eines Dritten zur Verteilung ist möglich. Die Teilungsanordnung begründet nur einen schuldrechtlichen Anspruch innerhalb der Erbengemeinschaft. Für Immobilien bedeutet das, dass die spätere Eigentumsübertragung notariell beurkundet und im Grundbuch vollzogen werden muss – mit Zustimmung aller Miterben. Erhält ein Erbe eine Immobilie, entscheidet der ermittelte Immobilienwert über die Höhe des Ausgleichs. Ohne belastbare Bewertung wird dieser schnell zur Verhandlungssache – mit entsprechendem Konfliktpotenzial. Um dem aus den Weg zu gehen, ist bei Immobilien eine realistische Wertermittlung entscheidend. Sie schafft Transparenz und bildet die Grundlage für einen fairen Ausgleich zwischen den Erben.

Teilungsanordnung und Vorausvermächtnis

In der Praxis werden beide Begriffe häufig verwechselt. Der Unterschied ist jedoch erheblich:

Teilungsanordnung: Verteilung innerhalb der Erbquote, Ausgleichspflicht bei Mehrwert

Vorausvermächtnis: Zusätzliche Begünstigung eines Erben ohne Ausgleichspflicht

Unklar formulierte Testamente führen hier oft zu Streit. Dann muss der Wille des Erblassers ausgelegt werden – nicht selten vor dem Nachlassgericht.

Eine Teilungsanordnung soll Streit verhindern, kann aber selbst zur Konfliktquelle werden, wenn wesentliche Punkte fehlen. Sinnvoll ist es, bereits im Testament möglichst konkret festzulegen, welche Immobilie gemeint ist, welcher Bewertungsmaßstab gelten soll, ob und wie ein Wertausgleich zu leisten ist. In konfliktträchtigen Konstellationen kann zusätzlich eine Testamentsvollstreckung helfen, Blockaden zu vermeiden und die Umsetzung zu sichern.

So wird ein Erbe daraus

Eine Teilungsanordnung kann die Aufteilung von Immobilien im Erbfall strukturieren und Konflikte reduzieren. Wenn Immobilien einen erheblichen Vermögenswert darstellen, kommt es besonders auf klare Vorgaben und eine fundierte Bewertung an. Nur so lässt sich die Erbauseinandersetzung sachlich und fair gestalten.