Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist bei vielen Menschen ganz groß. Gerade bei Familien mit Kindern. Doch wer sein Traum erfüllen möchte, muss über ausreichend Eigenkapital verfügen. Leider ist in der heutigen Zeit der finanzielle Aufwand für Kinder und Kindererziehung sehr hoch. Da bleibt dann nicht mehr viel zum Eigenkapitalaufbau übrig. So wird einer einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital von Familien händeringend gesucht. Leider ist diese Form eine der schwierigsten. Wie der Traum vom Hausbesitz trotzdem gelingen kann, möchte luckx – das magazin mit den folgenden Zeilen aufzeigen. Doch eines ist ganz wichtig: Disziplin in der Haushaltsführung.

Kauf ohne Eigenkapital

Idealerweise haben Käufer etwas Geld gespart, bevor sie sich entscheiden, ein Haus zu kaufen und dafür eine Baufinanzierung zu beantragen. In der Regel wurde meistens die 20-Prozent-Regel befolgt, die besagt, dass etwa 20 Prozent vom Kaufpreis durch Eigenkapital bestritten werden sollten, um einen guten Zinssatz zu erhalten. Doch nicht immer besteht die Chance, in dieser Höhe Ersparnisse anzusammeln. Haben jüngere Kreditnehmer beispielsweise eine Ausbildung oder ein Studium absolviert oder sind neu in der Berufswelt und mussten bisher allein für ihren Lebensunterhalt aufkommen, war mitunter monatlich kein Geld zum Sparen über, da laufende Kosten wie Miete bezahlt werden mussten. Mit dem Eintritt in das Berufsleben beginnen dann weitere finanziellen Verpflichtungen, die größere Ersparnisse verhindern. Kündigt sich bereits der erste Nachwuchs an, ist der Zeitpunkt gekommen: ein größeres Zuhause wird benötigt. Denn die meisten träumen nicht davon, ihre Kinder in einer kleinen Wohnung in der Stadt großzuziehen, sondern möchten mit ihrer Familie die Freiräume eines Eigenheims genießen.

Finanzierung ohne Eigenkapital

Im Allgemeinen sinkt der Zinssatz bei Immobilienfinanzierungen mit steigendem Eigenkapital. Dies bedeutet, je mehr Geld der Käufer spart, desto besser ist der Zinssatz. Ohne Eigenkapital kann davon ausgegangen werden, dass die Rückzahlung und die Zinsen höher sind als mit Eigenkapitalanteil. Denn vollfinanzierte Immobilienkredite haben aus Sicht der Bank ein höheres Risiko. Wenn der Kreditbetrag mehr als 80 Prozent des Kauf- oder Baupreises ausmacht, beginnt die Bank im Allgemeinen mit der Berechnung von Zinsaufschlägen. Viele Banken fordern, dass zumindest die anfallenden Anschaffungskosten wie Maklergebühren, Notargebühren und Grunderwerbsteuern von den Kunden allein getragen werden – dann ist von einer 100-Prozent-Finanzierung die Rede. Je nach individueller Ausgangslage und Kreditgeber kann auch eine Hausfinanzierung realisiert werden, bei der alle Kosten über den Kredit laufen – in dem Fall wird von einer 110-Prozent-Finanzierung gesprochen. Dabei wird jedoch ein Risikoaufschlag berechnet, der sich an der Wirtschaftslage des Kreditnehmers, dem Immobilienwert und anderen persönlichen Lebensbedingungen orientiert. Die zusätzlichen Kosten entstehen, da eine Finanzierung inklusive Erwerbsnebenkosten den reellen Wert der Immobilie übersteigt. Kann der Kredit im schlimmsten Fall nicht getilgt werden, bleibt der Kreditgeber auf den Kosten des Hauses sitzen. Der Risikoaufschlag soll die zu erwartende Differenz abmildern. Dies bedeutet aber nicht, dass es sich nicht lohnt, ein Haus ohne Ersparnisse zu kaufen.

Anforderungen

Für die Finanzierung von Wohneigentum ohne Eigenkapital kalkulieren Kreditgeber mögliche Risiken. Zum Beispiel wird die Immobilie bewertet, um festzustellen, ob der Kaufpreis angemessen ist. Um eine Finanzierung des Hauses einschließlich Nebenkosten zu gewährleisten, muss der Kreditnehmer zudem über ein festes hohes Einkommen und einen sicheren Arbeitsplatz verfügen. Insbesondere Beamte haben gute Chancen auf eine Vollfinanzierung. Grundsätzlich prüfen Finanzinstitute, wie viel Geld der Hauskäufer jeden Monat zur Verfügung hat und ob er sich den erforderlichen Kreditbetrag leisten kann. Im Zuge dessen wird auch die Bonität des Kunden untersucht. Je besser die SCHUFA-Auskunft ist, desto eher können sich Kreditnehmer eine Zusage für eine Finanzierung ohne Eigenkapital sichern. In Hinblick darauf sollten keine negativen Einträge und im Idealfall wenig bis keine laufenden Kredite für das Auto, den Urlaub oder Möbel bestehen. Nach einer Zusage gilt als wichtigste Grundanforderung: Das fehlende Kapital sollte so schnell wie möglich durch einen hohen Tilgungsanteil ausgeglichen werden, damit nach wenigen Jahren der Anteil an eigenen Mitteln innerhalb der Gesamtfinanzierung wächst.

Chancen und Risiken

Das größte Risiko bei einer Vollfinanzierung besteht darin, dass der Kreditnehmer oder die Bank das Haus verkaufen muss, wenn der Kredit nicht zurückgezahlt werden kann. Aufgrund dessen ermöglicht nicht jede Bank Immobilienkäufe ohne Eigenkapital. Die meisten Hausbanken, die dies anbieten, verlangen monatlich umfangreiche Tilgungsleistungen, welche bei hohen Kreditsummen sehr hoch ausfallen können. Dies wird durch den teuren Zinssatz erschwert, den Baufinanzierungen ohne im Vergleich zu Finanzierungen mit Eigenkapital aufweisen. Da das Zinsniveau aktuell niedrig ist, haben die genannten Faktoren jedoch einen geringeren Einfluss. Sind die Weichen erst gestellt und der Kreditvertrag unterzeichnet, wirkt sich der Immobilienkauf insbesondere in Hinblick auf monatliche Mietersparnisse und die Altersvorsorge positiv aus, auch wenn Tilgung und Zinsen ggf. etwas höher sind als bei der Finanzierung mit eigenen Mitteln.