Irgendwann kommt der Gedanke auf, eine Immobilie zu kaufen, um sie als Kapitalanlage zu verwenden. Gesagt, getan? Doch dann kommt die alles entscheidende Frage, wer soll sich um die Vermietung kümmern, wer um Mängelbeseitigung und wer kontrolliert den Eingang der Mietzahlungen? Natürlich gibt es Verwalter, die diesen Job erledigen. Doch dafür ist der Verwalter zu bezahlen. Das mindert den Ertrag. Denn diese Kosten können nicht auf die Mieter verteilt werden. Deshalb sollte vor dem Kauf alles geklärt werden, was den Ertrag anbetrifft, wie luckx – das magazin recherchierte.

Stolperfallen

Ein Immobilienkauf kann viele Tücken und Stolperfallen aufweisen. So sind eine Menge Dinge zu bedenken, die sowohl beim Kauf als auch in der Vorbereitung zu beachten gilt. Wer zum ersten Mal eine Immobilie erwerben möchte, sollte nicht glauben, über Nacht reich zu werden. Was sollte zuerst bedacht werden?

Grundriss

Der Grundriss gehört mit zu den wesentlichen Dokumenten und sollte immer genau eingesehen werden, da er alle wichtigen Angaben über ein Gebäude liefert. Bemaßte Grundrisse zeigen beispielsweise die Größe des Hauses, die Aufteilung der Räume sowie die der Fenster und Türen. Wird für den Kauf eines Hauses eine Kreditentscheidung vonseiten der Bank benötigt, so muss immer ein bemaßter Grundriss den Unterlagen beigefügt werden.

Energieausweis und Wohnflächenberechnung

Ohne Energieausweis ist ein Kauf unmöglich. Er wird auch durch die EU-Richtlinien für jedes Wohngebäude gefordert. Dieser verweist auf Informationen zum energetischen Zustand der Immobilie und lässt Rückschlüsse zu, an welchen Stellen Sanierungen oder Modernisierungen für einen niedrigeren Energieverbrauch erfolgen sollten. Ebenfalls ist auf eine richtige Wohnflächenberechnung zu achten, damit die gemachten Angaben auch der tatsächlichen Größe entsprechen. Für eine risikofreie Vermietung ist dies unbedingt erforderlich.

Vermietete Objekte

Bei einem vermieteten Objekt werden die Mietverträge benötigt, um die Höhe der Mieten, der Nebenkosten und darüber hinaus gehende Absprachen zu erfahren. Handelt es sich bei dem Objekt um ein Mehrfamilienhaus, so werden die letzten drei Abrechnungen sowie ein aktueller Wirtschaftsplan benötigt. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft sollten die Protokolle von den Eigentümerversammlungen vorliegen, um zu prüfen, ob für die Hausgemeinschaft Instandsetzungsmaßnahmen oder dergleichen in nächster Zeit geplant sind.

Flurkarte, Bauakte und Baubeschreibung

Die Flurkarte wird für die maßstäbliche Darstellung der Lage der Immobilie benötigt, sie wird auch als Liegenschaftskarte oder Katasterkarte bezeichnet. Dieser Nachweis über die Lage mit seinen Abgrenzungen stellt die amtliche Kartengrundlage des Grundbucheintrags dar und dient gleichzeitig für die Grundsteuerveranlagung. Eine Bauakte wird bei Genehmigung eines Bauvorhabens von den zuständigen Behörden angelegt und bündelt alle wichtigen Informationen zur Planung und Ausführung einer Immobilie.

Dazu zählen der gesamte Schriftverkehr mit den Behörden, der Bauantrag samt Baubeschreibung, die Flächen- und Grundstücksgröße sowie ein Nachweis über die Schall- und Wärmedämmung. Auch die genehmigten Bauzeichnungen und Baupläne, Grundrisspläne, Statiken und Nachweise für Standsicherheit ebenso wie die Fläche des Grundstückes, Baugenehmigungen und Informationen über Um- und Anbauten gehören zur Bauakte dazu.

Die Baubeschreibung ist ein wichtiger Bestandteil des Bauvertrags, in der alle wesentliche Angaben zum Bauherrn, Leistungsumfang, Bauausführung, Baumaterial, Ausstattung und Erfüllungsort festgehalten werden, daneben auch alle Pläne der Immobilie.

Grundbuchauszug und Finanzierung

Auch sollte im Grundbuchauszug auf alle Fälle geprüft werden, ob Dienstbarkeiten darin enthalten sind. Darunter sind Rechte von anderen Personen gemeint, die beispielsweise das Grundstück als Weg oder für die Verlegung von Leitungen nutzen dürfen. Oder auch, ob ein Anrecht an dem Haus besteht, es für Wohnzwecke nutzen zu dürfen.

Bei einer Finanzierung kann davon ausgegangen werden, dass die Bank immer als letzte Instanz, als ein Quercheck, anzusehen ist, da sie bei Finanzierungsanfragen ihre eigenen Prüfungen zum Objekt durchführen. Im Rahmen einer Finanzierung sollte immer auf das Fertigstellungsdatum geachtet werden, damit keine Bereitstellungszinsen bezahlt werden müssen. Dieser Punkt lässt sich mit der Bank verhandeln und sollte rechtzeitig geklärt werden.

Notar und Bonitätsausweis

Jeder Kaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden; außer das Objekt wird im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben. Wird beispielsweise ein Haus gekauft, das abgerissen werden soll, so ist das Thema der sogenannten Spartenfreiheit nicht unerheblich. Im Vorfeld muss sichergestellt sein, dass die Strom-, Wasser- oder Gasleitungen entfernt wurden. Wenn nicht, können die Kosten schnell empfindlich in die Höhe schnellen. Notarverträge bergen so gut wie keine Stolperfallen, da diese in Deutschland zum Schutz der Käufer ausgelegt sind. Vor dem Notartermin ist es besonders wichtig, dass ein Bonitätsausweis, also die Finanzierungsbestätigung, vorliegt.

Marktübliche Immobilie und Kapitalanlage

Eine kurze Recherche im Internet, wie lange die Immobilie bereits angeboten wird, kann möglicherweise auf Schwachstellen hindeuten. Für einen eventuell späteren Verkauf ist es von Bedeutung, dass das Objekt marktüblich ist und sich in einer guten Lage mit Infrastruktur befindet. Dient das Objekt zur Kapitalanlage, so sollte darauf geachtet werden, dass die Ausstattung nicht zu hochwertig ausfällt. Dadurch werden die Entwicklung sowie die Rendite gemindert. Hier sollte nicht von den persönlichen Ansprüchen ausgegangen werden, was oft ein typischer Fehler ist. Auch sind hier die Lage und Infrastruktur wichtige Kriterien.

Wer das Objekt dann selbst weiterentwickelt und zum Beispiel die Ausstattung verbessert, kann damit seine Rendite verbessern.