Es war abzusehen: Mit zunehmender Inflation steigen auch die Mieten. Nicht nur, dass die Nebenkosten aufgrund der Pandemie (höherer Verbrauch wegen Homeoffice) und Putins Krieg verursachten Energiekrise geradezu explodieren lässt. Nein, auch Vermieter müssen zwangsläufig die Mieten anpassen, wie luckx – das magazin erfuhr.
Inflationszwang
Die Inflation ist auf einem nie dagewesenen Höchststand. Die Inflationsrate in Deutschland − gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat – lag laut Statistischem Bundesamt im März 2022 bei +7,3 %. Im Februar 2022 lag sie bei +5,1 %. Damit erreichte die Inflation im März 2022 einen neuen Höchststand seit der Deutschen Vereinigung. Indexmietverträge rücken dadurch aktuell verstärkt in den Fokus.
Bei einem Indexmietvertrag wird bei Vertragsabschluss vereinbart, dass sich die Höhe der künftigen Mieten an der Entwicklung der Lebenshaltungskosten ausrichten soll. Entscheidend ist der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, also praktisch die Inflationsrate. Ein anderer Index ist nicht zulässig.
Was ändert sich für Mieter?
Nun ist nicht jedes Verlangen eines Vermieters sofort nachzukommen. Zum Beispiel darf er nicht telefonisch eine sofortige Indexmieterhöhung verlangen mit dem Hinweis auf die gestiegenen Lebenshaltungskosten? Die Miete erhöht sich nicht sofort und die Erhöhung kann auch nicht mündlich geltend gemacht werden. Der Vermieter bzw. die Vermieterin muss – gestützt auf die Zahlen des Preisindexes – eine entsprechende Erhöhungs- oder Änderungserklärung in Textform, also bspw. per Mail, abgeben. Dabei sind die eingetretenen Änderungen des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Voraussetzung für eine derartige Mieterhöhung ist zudem, dass die bisherige Miete mindestens ein Jahr unverändert geblieben ist. Hat der Mieter oder die Mieterin eine wirksame Indexmieterhöhungserklärung erhalten, so ist die geänderte Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen. Eine rückwirkende Erhöhung ist ausgeschlossen.
Eine Mietpreisbremse ist auch bei einem Indexmietvertrag einzuhalten. Dabei gilt diese Bremse aber nur für die Ausgangsmiete.
Grundsätzlich darf die Ausgangsmiete zwar frei vereinbart werden, liegt die Wohnung aber in einem Gebiet einer geltenden Mietpreisbremsenverordnung, sind die Vorgaben der Mietpreisbremse auf die Ausgangsmiete, also die erste zu zahlende Miete, anzuwenden. Darauf sollten Mieter unbedingt achten, und bei unzulässiger Überhöhung der Miete die Rückzahlung des zu viel gezahlten Betrages verlangen.
Die der Ausgangsmiete nachfolgenden erhöhten Mieten unterliegen dagegen nicht mehr den Begrenzungen durch die Mietpreisbremse.
Auch wenn es schön wäre, so gibt es bei der Indexmieterhöhung keine Grenze. Für die Indexmieterhöhung sieht das Mietrecht derzeit so etwas nicht vor.
Auch wenn Vermieter Modernisierungen durchführen, so dürfen sie die Kosten auf die Miete Nur eingeschränkt umlegen. Das Gesetz (§ 557b BGB) sieht vor, dass die Miete während der Laufzeit der Indexvereinbarung wegen baulicher Maßnahmen, die der Vermietende nicht zu vertreten hat, erhöht werden darf. Das sind insbesondere Maßnahmen zur Energieeinsparung wie beispielsweise die Dämmung des Daches.
Eine Mieterhöhung aufgrund anderer Modernisierungen, wie beispielsweise dem Anbau eines Balkons oder einer Badsanierung ist dagegen ausgeschlossen. Auch die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist während der Laufzeit des Indexmietvertrages ausgeschlossen.
Vertrag ist Vertrag. Sicherlich versuchen nun einige Vermieter eine Vertragsumstellung zu realisieren, d.h sie versuchen den „normalen“ Mietvertrag im laufenden Mietverhältnis auf einen Indexmietvertrag umzustellen. Das ist aber nicht möglich. Der Vermieter bzw. die Vermieterin hat keinen Anspruch auf Umwandlung des laufenden Mietvertrages in einen Indexmietvertrag. Dies ist nur mit Zustimmung des Mieters oder der Mieterin möglich.
Die große Frage bleibt, was passiert, wenn es zu einer Deflation (also eine negative Inflation) kommt. Auch wenn eine Indexmietvereinbarung in erster Linie Grundlage für Mieterhöhungen sein wird, ist bei einer entsprechenden Preisentwicklung ebenso eine Mietsenkung möglich. Dies muss der Mieter oder die Mieterin in Textform geltend machen, also beispielsweise per Mail die Absenkung der Miete verlangen. Doch meist ist dies vertraglich ausgeschlossen bzw. das Bestreben der Europäischen Zentralbank ist eine Inflationsrate von ca. 2 Prozent.