Die Immobilienpreise steigen wieder, wenn auch langsam. Baukosten legen kräftiger zu. Da fragen sich viele, wie sie trotzdem bauen oder kaufen können. Und wenn, wie Geld gespart werden kann. Luckx – das magazin schaut in die Branche hinein.
Bauen und kaufen will geplant sein
Wer eine Immobilie kauft oder baut, muss normalerweise mehrere hunderttausend Euro, in gefragten Regionen wie in München und Umgebung sogar mehr als eine Million Euro bereit halten. So viel Geld haben nur wenige Menschen auf der hohen Kante – sie sind auf einen Kredit angewiesen, aber auch diesen muss man sich leisten können. So können bestimmte Voraussetzungen die Finanzierung vereinfachen. Zuerst der Kaufpreis: Wer mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus Erspartem oder Ererbten mitbringt, hat eine gute Basis. Denn je weniger Eigenkapital vorhanden ist, desto mehr Zinsen verlangt die Bank. Des Weiteren kommen die Kaufnebenkosten dazu. Wer diese Kosten aus dem Tagesgeldkonto begleichen kann, für den wird ebenfalls die Finanzierung erleichtert. Zu den Nebenkosten gehören die Grunderwerbssteuer, je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen mit rund 1,5 bis 2 Prozent Notar- und Grundbuchkosten. Hat ein Makler die Immobilie vermittelt, ist zusätzlich eine ortsübliche Provision von 3,57 bis 7,14 Prozent fällig. Allein diese Standardnebenkosten können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Diese Nebenkosten werden in der Regel von den Banken nicht vorfinanziert. Beispiel: Kostet das Haus 400.000 Euro, sind bei Gesamtnebenkosten von 12,5 Prozent schon 50.000 Euro extra fällig. Außerdem sollte die Kreditrate und die Betriebskosten kalkuliert werden. Da ergibt sich die Frage „Was kann ich mir leisten?”.Hilfreich kann es sein, für ein paar Monate ein Haushaltsbuch zu führen, um einen Überblick über Einnahmen und Ausgaben zu bekommen. Dabei sollten möglichst nicht mehr als 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens für Zins, Tilgung und Unterhaltungskosten (Strom, Heizung, Wasser, Rücklagen) herauskommen. Sonst bleibt zu wenig zum Leben übrig.
Kreditvertrag optimieren
In den vergangenen Jahren haben viele Kreditnehmer Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 oder gar 20 Jahren vereinbart, um sich niedrige Zinsen möglichst lange zu sichern. Aktuell raten Finanzvermittler nicht weiter auf lange Laufzeiten von mehr als zehn Jahre zu setzen. Das bringt folgende Vorteile: Mit einer langen Zinsbindung sichern sich Kreditnehmer die im historischen Vergleich immer noch eher niedrigen Zinsen für lange Zeit. Trotzdem behalten die Kreditnehmer zumindest eine gewisse Flexibilität. Denn wer ein Darlehen mit einer Laufzeit von zum Beispiel 15 oder 20 Jahren abgeschlossen hat, hat nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht. Man kann dann bei einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung, also ohne dafür der Bank entgangene Zinseinnahmen erstatten zu müssen, zu einem anderen Kreditgeber wechseln oder mit seiner Bank neu verhandeln. Geregelt ist das im Paragraph 489 des Bürgerlichen Gesetzesbuches (BGB). „Sollten die Zinsen zwischenzeitlich sinken, ist diese Sonderkündigung sinnvoll. Sind die Zinsen gestiegen, bedient man den bestehenden Vertrag einfach weiter – und freut sich, dass man die höheren Zinsen nicht bezahlen muss. Attraktiv ist das Sonderkündigungsrecht auch für Kunden, deren Kassen nach zehn Jahren gefüllt sind, etwa wegen einer Erbschaft oder einer Abfindung. Damit lässt sich der Kredit dann gegebenenfalls ganz oder teilweise ablösen.
Tilgung
Vereinbart werden sollte eine möglichst hohe Tilgungsrate, um die Schulden schneller abtragen zu können. Sinnvoll ist es auch, sich das Recht einräumen zu lassen, mindestens einmal im Jahr eine Sondertilgung zu leisten. So eine Vereinbarung ist aber nur dann sinnvoll, wenn sicher ist, dass das Geld für eine Sondertilgung auch vorhanden sein könnte. Der Grund: Banken verlangen dafür einen kleinen Zinsaufschlag, der den Kredit verteuert. Für genauso kann die Option sein, die Tilgungsrate – ebenfalls gegen einen kleinen Zinsaufschlag – während der Laufzeit verändern zu können. Denn bei einem Familiezuwachs ist es meist so, dass einer arbeitet und das Einkommen vorübergehend sinkt. Oder man könne die Rate erhöhen und damit eine höhere Monatsrate an die Bank zahlen, wenn das Einkommen gestiegen ist oder die Kinder aus dem Haus sind.
Energieeffizienz
Die Zeit, in der Verkäufer ihre Preise diktieren konnten, kann wieder kommen, noch ist es aber nicht so weit. Daher sollte auch versucht werden, den Kaufpreis herunterzuhandeln. Vor allem an nicht so gefragten Standorten und bei energetisch schlechten Bestandsobjekten, etwa mit einer alten Ölheizung, müssen Verkäufer Zugeständnisse machen. Dabei sollten Käufer genau kalkulieren, welche Modernisierungskosten zu erwarten sind. Vielleicht stehen Förderkredite, etwa von der KfW, zur Verfügung.
Vergleich
Egal ob der Kredit nun von einer großen Geschäftsbank wie der HypoVereinsbank, einer Direktbank wie der ING, einer Genossenschaftsbank wie der Sparda Bank oder einer Versicherung wie der Allianz oder Debeka kommt – wer weiß, was sie oder er sich leisten kann, sollte im nächsten Schritt die Konditionen der Banken und Sparkassen im Internet vergleichen. Denn die von den Banken angegebenen Zinsen sind in der Regel Schaufensterkonditionen. Welche Zinsen eine Bank tatsächlich verlangt, hänge von der Zahlungsfähigkeit des Kunden und der Höhe des Eigenkapitals ab. So sollten sich Kunden mindestens drei Angebote machen zu lassen. Wer langjähriger Kunde bei einer Genossenschaftsbank oder Sparkasse sei, genug Eigenkapital mitbringe und bei seiner Hausbank bleiben wolle, sollte versuchen, die meist etwas höheren Zinsen zu drücken. Wer wechselbereit ist, kann auch ausloten, inwieweit die Hausbank bei den Zinsen entgegenkommt. Da helfen dann die Angebote der Wettbewerber. In der Spitze können die schlechtesten Angebote um mehr als 0,5 Prozentpunkte höher liegen als die durchschnittlichen Zinsen. Nun mag ein Preisunterschied von wenigen Zehntelprozenten auf den ersten Blick unerheblich wirken. Langfristig geht es aber um viel Geld. Wer zum Beispiel 0,5 Prozentpunkte mehr bezahlt als nötig, erhöht seine Zinskosten für ein Darlehen über rund 350.000 Euro mit einer Tilgungsrate von anfangs 3,0 Prozent und einer Zinsbindung von zehn Jahren um etwa 14.500 Euro.