Zwar ist die Grundsteuer nur ein kleiner Posten in der jährlichen Nebenkostenabrechnung. Doch auch die durch höchstrichterliche Entscheidung verursachte Grundsteuerreform hinterlässt bei Mietern eine Mieterhöhung, wie luckx – das magazin recherchierte.

Mehr Wohnungen gefordert

Die staatliche Wohnungsbauförderung bleibt hinter den Erwartung zurück. Ursache sind die hohen Baukosten. Auch wenn aktuell es zu mehr Bauanträgen und Genehmigungen kommt, so ist doch abzusehen, dass die Fertigstellung noch mindestens zwei Jahre auf sich warten lässt. Denn auch Fachkräfte fehlen. Je nach Studie fehlen rund eine Million Wohnungen. Wo diese „auf die Schnelle“ herkommen soll, lässt auch die neue Bundesregierung offen. Denn jede Wohnung muss gebaut und auch finanziert werden. Wer darin für sich als Investor keinen Vorteil sieht, lässt die Finger davon. Denn Mietpreisbremsen, fehlende Rechtssicherheit bei Mietnomaden und viele weitere Rechtshemmnisse lassen Investoren, Vermieter und Eigentümer im Regen stehen. Da gehört schon viel Enthusiasmus dazu, Wohnungen zu vermieten.

Um Missverständnissen gleich vorzubeugen: Bei 99 Prozent aller Mietverhältnisse in Deutschland scheint alles in Ordnung zu sein. Denn bei rund 22 Millionen Mietwohnung werden jährlich rund 200.000 Gerichtsverfahren geführt, was weniger als 1 Prozent der Mietverhältnisse betrifft. Doch jedes dieser Verfahren ist eines zu viel.

Grundsteuer

Die Grundsteuerreform sollte in jeder Gemeinde zu keiner Veränderung der Einnahmesituation führen. Doch das Gegenteil ist der Fall. Denn schnell haben die politische Räte mal eben die entsprechende Hebesätze angepasst. Und schwupp di wupp stiegen die Einnahmen – zu lasten der Mieter. Seit Januar 2025 gelten nun die neuen Grundsteuerbescheide. Viele Eigentümer fragen sich: Stimmt die Berechnung überhaupt? Einige gaben sich damit nicht zufrieden und klagten – teilweise mit Erfolg. Ein bei der Festsetzung der Grundsteuer zu Grunde gelegter Faktor ist die Restnutzungsdauer. Diese Zahl gibt an, wie lange ein Gebäude noch wirtschaftlich nutzbar ist. Je kürzer sie ausfällt, desto niedriger der Gebäudewert – und desto weniger Grundsteuer wird fällig.

Berechnung des Finanzamt

Beim sogenannten Bundesmodell fließt der Gebäudewert direkt in die Grundsteuer ein. Und dieser Wert hängt stark von der Restnutzungsdauer ab. Die Formel ist einfach: Gesamtnutzungsdauer minus Alter. Bei Wohngebäuden setzt das Finanzamt 80 Jahre an. Ein Altbau von 1960 hätte demnach 2024 noch 16 Jahre Restnutzungsdauer. Selbst wenn rechnerisch weniger herauskommt, gilt eine Mindestgrenze von 24 Jahren. Diese entfällt nur, wenn das Gebäude nicht mehr nutzbar ist oder abgerissen werden muss.

Dabei spielt der Modernisierungsgrad eine große Rolle. Eine energetische Sanierung, ein neues Dach oder moderne Fenster verlängern die Restnutzungsdauer. Das steigert den Gebäudewert und kann zusätzlich die Grundsteuer erhöhen. Umgekehrt gilt: Wurde ein Altbau nie modernisiert, ist die Restnutzungsdauer womöglich kürzer als vom Finanzamt angenommen. Dann ließe sich die Grundsteuer senken.

Grundsteuer senken

Wenn die Restnutzungsdauer eines Gebäudes also geringer ist, desto geringer fällt meist die Grundsteuer aus. So kann sich eine Überprüfung der Restnutzungsdauer lohnen. Besonders bei älteren Immobilien. Eigentümer dürfen eine abweichende Restnutzungsdauer jederzeit durch ein Gutachten nachweisen. Weicht diese deutlich von der pauschalen Annahme des Finanzamtes ab, kann der Gebäudewert – und damit die Grundsteuer – korrigiert werden.

Dazu ist zuerst der Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt zu prüfen. Dort steht die angesetzte Restnutzungsdauer. Danach sollten die Unterlagen zu Baujahr und Modernisierungen zusammengestellt werden. Wenn es dabei zu Unstimmigkeiten kommt, kann mit einem Sachverständigengutachten die Restnutzungsdauer festgestellt werden.