Wir müssen uns selbst um unsere Altersvorsorge kümmern. Das jedenfalls, etwas überspitzt, waren die Aussagen früherer Bundesregierungen. Heute wird sehr deutlich, dass dies mehr als notwendig ist. Doch wohin führt die Politik der heutigen Bundesregierung, fragt luckx – das magazin.

Immobilien als Altersvorsorge

Wir Deutsche scheinen wohl noch immer etwas obrigkeitshörig zu sein. Obwohl Norbert Blüm die Rente als sicher bezeichnete, haben Millionen von Privatanlegern in Immobilien investiert, weil sie selbst – wie gefordert – für ihr Alter vorsorge treffen wollten. So wurden aus Wohnungen renditetragende Geldanlagen. Doch stimmt das tatsächlich? Schon jeder BWL-Student lernt im ersten Semester, dass Neuwagen und Einfamilienhäuser die schlechtesten Investitionen sind. Beim Neuwagen verliert man schon nach der Anmeldung 20 Prozent und bei Einfamilienhäusern beträgt der jährliche Verlust etwa 3 Prozent. Also rein in vermietete Immobilien und Mieterträge kassieren um die Rente aufzubessern? Da immer mehr Deutsche befürchten, die Rente würde im Alter nicht mehr auskömmlich sein, suchen sie nach anderen Einkommenswegen. Eine lukrative Möglichkeit scheint die Vermietung von Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus zu sein. Dass viele Vermögende und Family-Offices seit Jahren in Immobilien investieren, scheint die Hoffnung auf eine gute Rendite zu stützen. Doch eine Umfrage des Eigentümerverbandes Haus & Grund zeigte kürzlich, dass viele private Vermieter nur kostendeckend wirtschaften oder mit ihren Immobilien sogar Verlust machen.

Ist Vermietung lukrativ?

Die Nachfrage nach Wohnraum ist weiterhin sehr hoch. Ein Ende ist nicht absehbar, weil Wohnraum nicht im erforderlich Umfang entsteht. Da scheint es lukrativ zu sein, in Wohnimmobilien zu investieren. Aber warum entstehen nun nicht die gewünschten, erhofften Überschüsse? Sicherlich sind es auf der einen Seite die umfassenden Mietregulierungen wie beispielsweise Mietbremse, Mieterhöhungsmöglichkeiten, Nebenkostenbeschränkungen. Aber auch gestiegene Zinsen, hohe Bau- und Renovierungskosten, fehlende Fachkräfte machen es Eigentümern schwer, Wohnraum attraktiv zu gestalten. Ein schwerwiegender Fehler bei der Investition ist, sich selbst zum Maßstab für die Bewertung des Objekts zu machen. So dürfen Investoren sich nicht die Frage stellen, ob sie selbst dort gern einziehen würden. Denn dann werden völlig andere Maßstäbe als bei einer Investition gestellt. Außer, es besteht der Plan, die Wohnung/das Haus im Rentenalter selbst zu nutzen. Sonst wird zu teuer investiert. Wer ein Objekt als Geldanlage sieht, sollte eher ein einfaches bis mittleres Haus in mittlerer Lage für eine gute Rendite wählen. Denn für Toplagen werden auch Toppreise gefordert. Bei einer Investition geht es nicht um Prestige und Ästhetik. Es geht um Wirtschaftlichkeit. Kleine, einfache Wohnungen in funktionalen Lagen bieten meist genau das, worauf es ankomme: planbare Mieteinnahmen, solide Nachfrage und überschaubare Risiken.

Richtig gewählt?

So sollten sich Investoren zu erst fragen, ob die Lage stimmt. Wenn das Gebäude in einem ordentlichen Zustand ist und die Stadt perspektivisch über Bevölkerungswachstum verfügt, ist auch die Vermietung gesichert. Und aufgepasst: der eigene Geschmack ist kein Maßstab der Kaufentscheidung. Wer zum ersten Mal eine Immobilie erwirbt, sollte einen Standort auswählen, der leicht erreichbar ist. Am besten zu Fuß. Dann kann bei auftretenden Schwierigkeiten schnell gehandelt werden. Wer aber ins Auto steigen muss, einen Parkplatz sucht oder noch hunderte Kilometer fährt, wird beim Immobilienerwerb nicht froh. Zwar können diese Fahrtkosten steuerlich geltend gemacht werden. Doch diese Zeit geht von der Freizeit ab. Auch eine Hausverwaltung arbeitet nicht umsonst. Und wer dann auf den Notdienst angewiesen ist, diese Kosten nicht dem Mieter auflasten kann, sieht seine Rendite verschwinden. So kann es hilfreich sein, wenn Investoren die Gegend kennen.

Rendite

Investoren sollten selbst in der Lage sein, Renditeberechnungen anzustellen. Bei einem „lukrativen“ Angebot reicht im ersten Schritt eine einfache (Milchmädchen-) Rechnung. Zum Kaufpreis sind die Nebenkosten für Notar, Grundbucheintrag und ggf. Makler zu addieren. Dieser ist dann ins Verhältnis zu den Jahresnettokaltmiete zu setzen. Wenn dabei schon eine etwas über der gewünschten Rendite herauskommt, die deutlich oberhalb der zu zahlenden Zinsen liegt, kann weiter gerechnet werden. Neben den Jahresnettokaltmiete sollten Investoren nicht vergessen, eventuell einen Mietausfall zu addieren. Dann fehlen aber nicht nur die Nettokaltmieten. Es sind auch die auf den Leerstand anfallenden Nebenkosten vom Eigentümer auszugleichen. Dann kommen noch Instandhaltungs- und Reparaturkosten dazu sowie Bewirtschaftungskosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Mögliche Wertsteigerungen aus steigenden Mieterträgen sollten nicht in der Kalkulation einbezogen werden. Ebenfalls auch keine steuerliche Sonderabschreibungen. Wer dann nach zehn Jahre zu einem positiven Ergebnis kommt, sollte den Erwerb näher in Betracht ziehen. Wer ohne Kredit Immobilien finanziert, kann auf lange Sicht mit einer realen Renditen von zwei Prozent bis 3,5 Prozent pro Jahr nach Steuern und Kosten rechnen. Wer aber mit einen Kredit finanziert, muss entweder eine höhere Bruttorendite erzielen. Oder wird auf lange Sicht ins Minus rutschen. Das kann aber auch nicht dramatisch sein. Dann nach dem Ende der Kreditfinanzierung gehört das Objekt in Gänze dem Investor. Die dann anfallende Rendite (abzüglich notwendiger Investitionen) können als Einnahmen verbucht werden. Es kann während der Kreditfinanzierungsphase attraktiv sein, Verluste zu erwirtschaften, um damit die Steuerlast zu minimieren. Dabei sollte dem Investor klar sein, wo genau die Verluste entstehen. Wenn er beispielsweise Verluste durch die Verwaltung des Objektes einfährt, kann das verschwendetes Geld sein. Aber auch die Eigenverwaltung erfordert Fachwissen und Kompetenz. Und besonders Zeit. Doch von nichts kommt nichts. Außerdem kann das Objekt nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden. Dann könnte sich das Investment gelohnt haben. Das lässt sich auch berechnen.