Es gibt Untermieter, die will keiner haben. So sind zum Beispiel Mäuse, Marder oder auch Waschbären nicht gern gesehen. Doch wie ist es eigentlich bei einem Mietverhältnis? Darf so ohne Weiteres untervermietet werden? Luckx – das magazin ging dieser Frage nach.

Mitbewohner gesucht

Die Miete und Nebenkosten steigen unaufhörlich. Mieter versuchen dann durch Sparmaßnahmen die Kosten zu reduzieren. Zwar möchte die Politik durch unverständliche Maßnahmen die Miethöhe beschränken wie zum Beispiel bei möblierten Wohnungen. Doch was machen Studierende aus dem Ausland? Müssen sie künftig einen Umzugswagen aus China oder Afrika anrollen lassen? Oder entwickelt sich gerade ein Markt von aufblasbaren Möbel? Weil das nicht so ist, versuchen Mieter ihre Wohnung oder Teile davon unterzuvermieten. Auch können andere Gründen dafür sprechen wie zum Beispiel ein Praktikum in einer anderen Stadt, ein Projekt im Ausland, der Auszug des Partners oder ein finanzieller Engpass. So sind die Gründe vielfältig, sich einen Mitbewohner für eine komplette oder teilweise Untervermietung in die Wohnung zu holen. Genauso vielfältig wie die Regeln, die Mieter beachten müssen, wenn sie in die Rolle des Vermieters schlüpfen.

Untervermietung

Grundsätzlich ist es Mietern erlaubt, einen Untermieter aufzunehmen, wenn sie ein berechtigtes Interesse haben. Der Bundesgerichtshof hat aber klargestellt, wo die Grenzen für Mieter liegen, die ihre Wohnung oder Teile davon weitervermieten wollen. Wer mit der Untervermietung Gewinn erzielt, kann sich beispielsweise nicht auf ein „berechtigtes Interesse“ berufen (Az.: VIII ZR 228/23). Ein solches Interesse kann aber vorliegen, wenn eine längere ausbildungs- oder berufsbedingte Abwesenheit oder eine wirtschaftlich angespannte persönliche Situation eine Untervermietung notwendig machen. Wird dabei nur ein Teil der Wohnung untervermietet – zum Beispiel ein Zimmer – haben Mieter sogar einen Anspruch auf die Erlaubnis ihres Vermieters (Paragraf 553 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch). In diesem Fall ist wichtig, dass sich das Interesse an einer Untervermietung erst nach dem Einzug des Hauptmieters in die Wohnung ergeben hat.

Unbedingt Vermieter fragen

Egal, ob ganz oder teilweise: Bei einer Untervermietung müssen Mieter ihren Vermieter ins Boot holen. Am besten mit einer schriftlichen Anfrage. Sonst riskieren sie eine Kündigung.

Vermieter dürfen eine Untervermietung nicht beliebig ablehnen, ganz ohne Gründe geht es also nicht. Ein „Nein“ ist zum Beispiel zulässig, wenn die Wohnung durch zusätzliche Bewohner überfüllt wäre. Auch wenn es berechtigte Zweifel an den Untermietern gibt oder die Wohnung plötzlich anders genutzt werden soll als zum Wohnen, z. B. als Büro oder Geschäft, können Vermieter die Zustimmung verweigern.

Vorsicht ist geboten bei der kurzfristigen Vermietung über Plattformen wie Airbnb: Auch hier ist grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters nötig. Wer ohne grünes Licht vermietet, riskiert eine Kündigung. Selbst dann, wenn die Wohnung nur für wenige Tage Touristen überlassen wird. Hinzu kommt: In vielen Bundesländern haben die Kommunen das Recht, eine sogenannte Zweckentfremdung zu verbieten. Das soll verhindern, dass dringend benötigter Wohnraum dauerhaft oder regelmäßig touristisch genutzt wird. Je nach Stadt oder Gemeinde kann aber eine behördliche Genehmigung für die vorübergehende Vermietung als Ferienwohnung beantragt werden.

Schäden und Verträge

Wenn der Untermieter Schäden verursacht, muss der Hauptmieter dafür geradestehen. Mieter können in solchen Fällen nicht auf ihre Haftpflichtversicherung setzen. Denn ein vom Untervermieter verantwortetes Malheur ist in der Regel nicht im Versicherungsschutz des Hauptmieters eingeschlossen. Stattdessen sollte man darauf achten, dass der Untermieter eine Privathaftpflichtversicherung hat. Auch eine Kaution kann sinnvoll sein. Die Höhe der Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. In jedem Fall ist ein Übergabeprotokoll ratsam. Eine Inventarliste kann im Schadensfall ebenfalls hilfreich sein. Sie zeigt auf, welche Möbel und Einrichtungsgegenstände dem Untermieter überlassen wurden.

Zu einem Untermietvertrag gehören einige grundlegende Angaben. Dazu zählen die Namen von Haupt- und Untermieter, die Adresse der Wohnung sowie eine klare Beschreibung der Räume, die untervermietet werden, und der gemeinsam genutzten Bereiche. Außerdem sollten Mietdauer, Kündigungsfristen, Miethöhe, Kaution und die Anzahl der übergebenen Schlüssel festgehalten sein. Wichtig ist auch ein Hinweis auf den Hauptmietvertrag und die Hausordnung sowie die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung.

Miethöhe und Steuerpflicht

Die Höhe der Untermiete ist grundsätzlich frei vereinbar, sie darf aber nicht unangemessen hoch sein. In Regionen mit Mietpreisbremse gelten deren Vorgaben auch für Untermietverhältnisse. Ein Aufschlag ist nur in begrenztem Umfang zulässig, etwa wenn ein Zimmer möbliert vermietet wird oder Nebenkosten enthalten sind. Eine Gewinnerzielung über die Untermiete ist jedoch nicht erlaubt – andernfalls kann die verlangte Miete unzulässig sein.

Mieteinnahmen aus einer Untervermietung müssen in der Steuererklärung in der Anlage V angegeben werden und können steuerpflichtig sein. Von einer dauerhaften Untervermietung spricht man in der Regel, wenn Wohnraum über einen längeren Zeitraum hinweg fortlaufend überlassen wird, etwa über mehrere Monate oder unbefristet. In diesem Fall bleiben Mieteinnahmen bis zu 410 Euro im Jahr neben einem Einkommen nur aus Arbeitslohn steuerfrei.

Eine zeitweise Untervermietung liegt dagegen vor, wenn Wohnraum nur gelegentlich oder für klar begrenzte Zeiträume vermietet wird, zum Beispiel während eines Urlaubs oder eines befristeten Auslandsaufenthalts. Hier gilt eine Steuerfreigrenze von bis zu 520 Euro pro Jahr.

Wer durch eine Untervermietung insgesamt keinen Gewinn macht, sondern mehr Kosten hat als Einnahmen, kann steuerlich sogar entlastet werden. Das ist etwa der Fall, wenn die anteilige Miete, Nachzahlungen für Betriebskosten oder notwendige Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten höher sind als die erhaltene Untermiete. Solche Aufwendungen mindern das steuerpflichtige Einkommen.

Untervermietungszuschlag

Ein Vermieter darf für eine erlaubte Untervermietung nur unter bestimmten Voraussetzungen einen Zuschlag verlangen. Eine höhere Miete ist nur dann zulässig, wenn dem Vermieter durch die zusätzliche Person tatsächlich Nachteile entstehen, etwa höhere Betriebskosten oder eine stärkere Abnutzung der Wohnung. Einen pauschalen Untermietzuschlag darf der Vermieter nicht verlangen. Ob ein solcher Zuschlag gerechtfertigt ist, muss der Vermieter im Zweifel selbst belegen. In der Regel sind 20 Prozent der Untermiete als Untermietzuschlag angemessen. Bis zu 25 Prozent sind möglich, wenn der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht. Für preisgebundenen Wohnraum gibt es eine Sonderregelung: Untervermieter müssen bei einem Untermieter lediglich 2,50 Euro monatlich und bei zwei und mehr Untermietern fünf Euro monatlich zahlen.