Wer ein Haus kaufen oder bauen möchte, muss wohl oder übel in den Sparstrumpf greifen. Ob das von Erfolg gekrönt sein wird, zeigt sich dann, wenn die Hand wieder heraus kommt. Nur wer frühzeitig mit Strümpfe stricken oder sparen begonnen hat, wird ein ordentliches Bündel mit Geldscheinen herausziehen. Alle anderen werden dann wohl den Weg zur Lieblingsbank antreten um über die Finanzierung zu diskutieren. Doch vorher ist es sinnvoll, die notwendigen Hausaufgaben zu machen. Luckx – das magazin hat recherchiert, was Banker vom künftigen Hausbesitzer alles wissen möchten. Ach ja, das gilt natürlich auch für alle, die eine Wohnung erstehen wollen.

Kenntnis über die eigenen Finanzen erlangen

Grundvoraussetzung für eine solide Baufinanzierung ist die exakte Kenntnis über die aktuelle Finanzlage. Dazu gehören neben allen Einnahmen und Ausgaben auch die Absicherung im Alter und weitere zukünftig anfallende Kosten sowie relevante Änderungen im Leben. Denn die Kosten eines Immobilienkaufs oder Neubaus sind vielfältig. So müssen Bauherren mit vielen Baunebenkosten rechnen: Makler- und Notargebühren, Grunderwerbsteuer sowie Kosten für Bodengutachten, Grundstücksvermessung, Hausanschlusskosten, Baugenehmigung, Versicherungen und die spätere Gestaltung des Außenbereichs. Außerdem belasten laufende Mieten oder Unterhaltskosten für Eigentumswohnungen in der Bauphase das Portemonnaie. Hinzu kommen weitere Ausgaben wie eventuelle Autoreparaturen, Urlaube und Instandhaltungskosten. Deshalb müssen Bauherren schon in der Planung die eigenen Finanzen detailliert im Blick haben und sich ehrlich fragen, ob die monatlichen Raten eines Kredits zu stemmen sind. Ein guter Anhaltspunkt ist hierfür die monatliche Kaltmiete. Kann diese problemlos finanziert werden und bleibt noch etwas Luft, stellt eine vergleichbare Darlehensrate keine Schwierigkeiten dar.

Eigenkapital

Vom Strümpfe stricken als lukrativen Nebenerwerb haben wir am Anfang schon gesprochen. Wer dabei nicht so sehr erfolgreich war, wird wie fast alle Immobilienbesitzer mit einer Kreditfinanzierung auseinandersetzen. Dabei spielt das Eigenkapital spielt wichtige Rolle. Ausreichend Eigenkapital, in der Regel 20 bis 30 Prozent, bringt gleich mehrere Vorteile mit sich: Zum einen gewähren Banken Kredite aufgrund des verringerten Risikos einfacher, zum anderen wird die Finanzierung für den Kreditnehmer günstiger. Durch die niedrigen Zinsen erscheinen die Raten für Darlehen kaum teurer oder sogar günstiger als die monatliche Miete. Deshalb überstürzen viele Interessenten den Abschluss einer Baufinanzierung, ohne vorher genügend Eigenkapital angespart zu haben. Denn je mehr Kapital zu Beginn vorhanden ist, desto geringer ist die Darlehenssumme und umso günstiger wird dadurch am Ende die Finanzierung.

Tilgung

Niedrige Raten verleiten oft zu einem zu niedrigen Tilgungssatz. Aber die Wahl des Tilgungssatzes ist entscheidend und sollte gerade im günstigen Zinsumfeld hoch angesetzt werden. Bei einem niedrigen Tilgungssatz von etwa nur einem Prozent ist die monatliche Darlehensrate sehr niedrig. Aber die Zeit bis zur Volltilgung des Darlehens kann so schnell 50 Jahre und länger betragen. Durch diese lange Laufzeit müssen Kreditnehmer wesentlich mehr Zinsen bezahlen. Starten Bauherren direkt mit einem Tilgungssatz von drei bis fünf Prozent oder mehr, verringert sich die Laufzeit und die Zinsbelastung ist insgesamt deutlich niedriger. Zwar steigt so die monatliche Rate, aber das Traumhaus ist auch deutlich schneller und günstiger schuldenfrei. Auch bei der Zinsbindung können Irrtümer ins Geld gehen: Je kürzer die Zinsbindung, desto günstiger der Kredit. Allerdings sollten gerade jetzt Bauherren die Zinsaufschläge in Kauf nehmen, um die Anschlussfinanzierung mit wahrscheinlich höheren Zinsen so lange wie möglich aufzuschieben.

Finanzieller Puffer

Eine Baufinanzierung die an die Grenzen der finanziellen Belastbarkeit birgt Risiken. Bei der Kalkulation der Finanzierung ist es empfehlenswert, Rücklagen zu bilden. Ohne ein finanzielles Polster können beispielsweise unvorhergesehene Reparaturen schnell für Schwierigkeiten sorgen. Auch nach dem Kauf sollten Bauherren über eine Notreserve von drei bis sechs Netto-Monatseinkommen verfügen, um einen Puffer für eventuelle Probleme zu haben. Tritt der Ernstfall ein und es kommt zum Verlust der Arbeitsstelle oder gar zum Todesfall, kann die Immobilienfinanzierung schnell ins Wanken geraten. Deshalb sollten sich Bauherren gegen Arbeitslosigkeit oder -unfähigkeit absichern. Auch eine Risikolebensversicherung sowie Unfallversicherung sind im Ernstfall entscheidend. Mit einer gründlichen Absicherung muss beispielsweise Arbeitslosigkeit nicht auch den Verlust des neuen Eigenheims bedeuten.

Beratung

Unzählige Faktoren beeinflussen das Bauvorhaben, wie beispielsweise die Lage, das Eigenkapital, Einkünfte oder die Familienplanung. Deshalb müssen Finanzierungen immer individuell auf den Bauherren oder -Damen zugeschnitten werden. Wichtig ist auch eine bankenunabhängige Angebotserstellung. Gerade in finanziellen Angelegenheiten setzen die meisten Deutschen auf Vertrauen. Daher ist die Hausbank für eine Immobilienfinanzierung häufig die erste Anlaufstelle. Allerdings kommt das günstigste Finanzierungsangebot nicht immer von ihr. Deshalb lohnt sich ein unabhängiger Vergleich verschiedener Kreditanbieter. Je umfangreicher Kunden die Konditionen vergleichen, desto eher erhalten sie das beste Angebot.