Bauen und kaufen zu teuer?

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Wir hatten mehr als ein Jahrzehnten ständig steigende Nachfrage nach Immobilien. Die Immobilien- und Baupreise stiegen ebenfalls und die Zinsen fielen teilweise unter 0 (null) Prozent. Aufgrund der Multikrisen stiegen die Zinsen und das Gejammer begann. Wie geht es in der Zukunft weiter, fragt luckx – das magazin?

Nie wieder Niedrigzinsen?

Als die Scholz-Regierung startete, war der Mund voll des Lobes über deren Ziele. 400.000 Wohnung sollten gebaut werden. Doch statt mehr wurden weniger Wohnung gebaut. Denn Corona, Energiekrise und der russische Überfall auf die Ukraine stoppte ein sehr ambitionierte Politikprogramm. Auch wenn es viel Kritik an dieser Regierung gab. Dieser Regierung kann man weder die Krisen noch das damit verbundene Management vorwerfen. Keine wusste, wie es weitergehen kann. Auch die Wirtschaftskapitäne, eher an laue Lüftchen als an Sturm gewohnt, setzten sich in die Kabine ab, verschlossen die Tür und harrten der Dinge, die kommen mögen. Doch heute meinen nun alle, es damals besser gewusst haben und besser gemacht hätten. Doch an Deck war von denen keiner. Sie zählten nur die freundlich zugedachten Corona-Hilfen und ließen Mitarbeiter und Kunden im Regen stehen. Um es abzukürzen: Die Konsequenz daraus war, dass sich die Wirtschaft nur sehr langsam entwickeln und neu aufstellen konnte. Die Zinsen und Baukosten stiegen weiter, die Immobilienpreise sanken. Halbfertige Gebäude werden nicht weiter gebaut. Krise in der Bau- und Immobilienbranche. Zwar ist die extrem hohe Inflation glücklicherweise wieder deutlich gesunken. Doch die Bürger konnten die hohen Kosten nicht auffangen, geschweige den ausgleichen. Ersparnisse wurde aufgebraucht. Für Investitionen wird kein Geld in die Hand genommen, weil die Zukunft unsicher ist. So sind die Bauzinsen wieder auf ein niedrigeres Niveau gesungen. In der Langzeitbetrachtung sind die Zinsen auf einem sehr niedrigen Niveau.

Sehnsucht bleibt

Jetzt beginnt die Zinswende zu stagnieren. So mancher Marktteilnehmer sehnt sich nach den alten Zeiten, in denen die Zinsen noch an der Null-Prozent-Marke lagen. Doch bleibt diese Sehnsucht nur eine Sehnsucht – oder erleben wir schon bald wieder eine längere Phase niedriger Zinsen? Tatsächlich liegt das Zinsniveau, gemessen am Verlauf der zehnjährigen Bundesanleihe, noch immer rund 2,0 Prozent über dem Niveau vor der Pandemie. Interessanterweise hat sich daran auch nichts geändert, obwohl die EZB bereits begonnen hat, die Zinsen wieder zu senken. Das liegt vor allem daran, dass die Inflation trotz fallender Leitzinsen relativ hartnäckig bleibt. Damit ergibt sich eine wichtige Erkenntnis: Die EZB kann ihre Leitzinsen weiter senken, ohne dass diese in der Volkswirtschaft tatsächlich ankommen – denn Geldgeber wollen für die hohe Inflation entschädigt werden. Somit steht und fällt vieles mit der Inflation, weitgehend unabhängig davon, was die EZB unternimmt. Doch wie steht es um die Inflation? Diese verharrt derzeit auf einem Niveau von rund 2,0 Prozent, stieg zuletzt jedoch sogar von 2,0 auf 2,2 Prozent.

Inflation

Auch die Kerninflation liegt mit 2,3 Prozent leicht darüber. Haupttreiber bleiben Dienstleistungen und unverarbeitete Lebensmittel. Angesichts des schwachen Wirtschaftswachstums scheint die Inflation jedoch nicht nachfrageseitig, sondern angebotsseitig getrieben zu sein – durch Faktoren wie Handelskonflikte oder Fachkräftemangel. Letzterer lässt sich insbesondere nicht von heute auf morgen beheben. Derzeit erleben wir eine deutliche Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Arbeitsmarkt. Viele Fachkräfte fehlen, etwa im Gesundheitswesen oder im Handwerk. Diese Diskrepanz aufzulösen wird Zeit brauchen, da sich der Arbeitsmarkt – und damit auch die Arbeitnehmer – an die neue Realität anpassen müssen. Viele Dienstleistungsberufe werden zudem nicht durch KI ersetzt werden können; die Bereiche, die derzeit Schwierigkeiten haben, werden hingegen eher durch KI ersetzt.

Wohin geht die Zinsreise?

Die EZB befindet sich zwar derzeit in der Nähe ihres Inflationsziels von 2,0 Prozent, doch nirgends ist festgelegt, welches Zinsniveau dafür notwendig ist, um dieses Ziel zu halten. Die Wirtschaft schwächelt bereits seit Längerem, ohne dass sich die Inflation deutlich nach unten bewegt – was die These struktureller Herausforderungen auf der Angebotsseite, insbesondere im Dienstleistungssektor, stützt. Da sich diese Probleme nicht kurzfristig lösen lassen, ist eine Rückkehr zur Niedrigzinspolitik in naher Zukunft äußerst unwahrscheinlich, so die Ansicht von Marktexperten.

Aktuell werden zwischen 3,4 und 3,8 Prozent Zinsen gefordert. Doch Hand aufs Herz: An dieser Zinsschraube muss nicht gedreht werden. Wir benötigen geringere Baukosten, günstigere Baustoffpreise und Arbeitskräfte für den Wohnungsbau. Darüber hinaus liegt in der Baubranche noch sehr viel Einsparungspotential brach, das nur gehoben werden muss. Mit besserer Planung, optimierten Materialeinsatz, geringeren Mängeln als auch Fabrikfertigung lassen sich schnell 10 bis 20 Prozent Baukosten einsparen. Das ist deutlich besser als ein geringfügig geringer Zinssatz.