Wir Menschen lieben die Sicherheit: sei es bei der Autofahrt, am Arbeitsplatz oder auch in unserer Wohnung. Gerade Letzteres ist uns besonders wichtig, gehört Wohnen doch zu den Grundbedürfnissen von uns Menschen. So wurde dies im Grundgesetz verankert und hat mit dem Mietergesetz sogar eine eigene Rechtsgrundlage bekommen. Doch immer wieder kommt es zwischen Mietern und Vermietern zu Streitigkeiten. Da wurden von Vermietern Wohnflächen falsch berechnet oder Nebenkosten zu hoch abgerechnet. Andererseits zahlen Mieter nicht pünktlich oder überhaupt nicht ihre Miete, verwahrlosen die Wohnung durch Schmierereien an den Wänden, zerstören Einbauten oder halten sich nicht an die Hausordnung zum Beispiel durch ruhestörenden Lärm. Das sind zwar immer nur wenige Mieter. Diese machen es sowohl der Hausgemeinschaft als auch dem Vermieter umso schwerer. Durch eine Mietkaution kann der Vermieter einen Teil des Vermietrisikos absichern, aber nur im sehr begrenzten Rahmen.

Mietkaution

Mieter müssen zu Beginn des Mietverhältnisses eine Mietkaution zahlen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Nach dem Gesetz darf diese Mietsicherheit höchstens drei Monatsmieten betragen, ohne Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen. Die häufigste Form der Mietkaution ist die sogenannte Barkaution, bei der dem Vermieter der Kautionsbetrag bar übergeben oder überwiesen wird. Sie muss nicht „auf einen Schlag“ und auch nicht schon vor Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden. Die Kaution kann in drei Raten gezahlt werden, die erste Rate wird mit Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die beiden nächsten Raten werden dann zusammen mit den nächsten beiden Mietzahlungen fällig. Auch das ist alles gesetzlich geregelt.

Der Vermieter muss diese Mietsicherheit auf einem Sonderkonto, getrennt von seinem übrigen Vermögen, anlegen. Mieter sollten sich die Zahlung der Kaution quittieren lassen bzw. den entsprechenden Bankbeleg sorgfältig aufbewahren. Spätestens nach Beendigung des Mietverhältnisses, wenn Mieter die Rückzahlung der Mietkaution fordern, müssen sie nachweisen können, dass sie die Kaution tatsächlich gezahlt haben.

Neben dieser so genannten Barkaution kann die Kaution auch in Form eines „verpfändeten Sparbuchs“ erbracht werden. Dann wird der Kautionsbetrag auf einem Konto des Mieters angelegt und dann an den Vermieter verpfändet, das heißt übergeben. Denkbar ist auch, dass die Mietsicherheit in Form einer Bankbürgschaft oder Kautionsbürgschaft geleistet wird.

Nur Sicherungsfunktion

Während des laufenden Mietverhältnisses hat die Mietkaution nur eine Sicherungsfunktion. Der Vermieter darf bei strittigen Auseinandersetzungen mit seinem Mieter über Zahlungsforderungen nicht einfach auf die Mietkaution zurückgreifen. Aber auch nach Beendigung des Mietverhältnisses soll nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (67 S 111/17) nichts anderes gelten. Der Vermieter darf auch dann nur wegen unstreitiger oder rechtskräftig durch ein Gericht festgestellter Ansprüche auf die Mietkaution zurückgreifen. Droht nach Beendigung des Mietverhältnisses die Inanspruchnahme der Kaution durch den Vermieter wegen streitiger Ansprüche, könne der Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren deshalb Unterlassung verlangen.