Wenn wir tatsächlich einmal eine Investitionsrechnung durchführen, werden wir vor Schreck erblassen. Der Kauf einer rein privat genutzten Immobilie ist ein Minus-Geschäft. Aber, werden jetzt einige empört sagen, das hat doch sooo viele Vorteile. Klar. Doch wie soll das „ungehinderte Nägel in die Wand schlagen“ oder „laute Musik auch in der Mittagszeit hören“ bewertet werden? Mit 5,- oder 1.000,- Euro?

Vergleichen

Denn wer eine Wohnung oder ein Haus mietet, braucht sich um viele Dinge nicht zu kümmern. Rasenpflege, Sanierung und manchmal auch die Renovierung beleiben beim Vermieter hängen. Und wenn ein Jobwechsel ansteht oder einem die Nase des Nachbarn nun doch nicht mehr passt, wird nach einer anderen Unterkunft gesucht.

Okay. Das ist jetzt sehr sarkastisch und ironisch dargestellt. Doch Emotionen kosten Geld. Und die gehen zu lasten der Brieftasche. Deshalb doch lieber mieten? Denn irgendo muss man ja wohnen?

Darüber hinaus stellt sich die Frage, wo lohnt es sich zu kaufen, wo ist es besser, zu mieten? Da sich für mehr als drei Viertel der Österreicher und Deutschen der Besitz einer Immobilie sehr wichtig ist, versucht luckx – das magazin dieser und weiterer Fragen nachzugehen und Möglichkeiten aufzuzeigen. Doch in welchen österreichischen und deutschen Städten lohnt sich der Immobilienkauf? Der aktuelle Kauf-Miet-Indikator zeigt: In deutschen Städten wie Berlin, Hamburg und München kann man eine Wohnung mehr als 35 Jahre mieten, bis sich der Kauf auszahlt. Am meisten Geduld benötigt man aber in Österreich. Im Tiroler-Skiort Kitzbühel müssen rund 39 Jahre vergehen, bevor Kaufen günstiger als Mieten ist. In der Grenzstadt Passau liegt der Wert hingegen bei 27 Jahren und in der österreichischen Kleinstadt Kapfenberg sogar bei lediglich 22 Jahren.

Laut einer aktuellen Bevölkerungsumfrage in Deutschland und Österreich haben lediglich fünf Prozent noch nie über einen Immobilienkauf nachgedacht. Für 75 Prozent der Österreicher und 72 Prozent der Deutschen ist es sehr wichtig eine Immobilie zu besitzen.

Doch – wie schon Eingangs diskutiert – ist die Entscheidung „Mieten oder kaufen“ eine hohe emotionale Angelegenheit. Und vor allem eine wirtschaftliche Entscheidung. Angesichts jahrzehntelanger Mietkosten und der historisch niedrigen Finanzierungszinsen kann sich der Kauf einer Immobilie doch lohnen. Der Kauf einer Immobilie kann dem Vermögensaufbau dienen und wäre eine langfristige Wertanlagen. Mit dem Kauf-Miet-Indikator gibt es eine Entscheidungshilfe auf Basis aktueller Daten.

Teuer: Kitzbühel vor Berlin und Hamburg

Den höchsten Kauf-Miet-Indikator weist im länderübergreifenden Ranking das kleine, aber feine Alpenstädtchen Kitzbühel aus. Dort könnte man im Schnitt eine Wohnung 38,8 Jahre mieten, bevor der entsprechende Kaufpreis für eine Wohnung oder ein Haus bezahlt wäre. Zwei Jahre weniger benötigt man in den deutschen Städten Berlin und Hamburg. Hier liegt der Kauf-Miet-Indikator aktuell bei 36,8 Jahren. Im Städtevergleich folgen die Metropolen München (35,3 Jahre) und Düsseldorf (34,6 Jahre). Überraschend: Hallein im Salzburger Speckgürtel landet mit 34,6 Jahren knapp dahinter. Augsburg und Regensburg mit jeweils 33,4 Jahren und München mit 33,0 Jahren befinden sich ebenfalls im oberen Drittel. In Österreich kann man neben Salzburg und Bregenz (beide 31,2 Jahre) auch in Linz (31,3 Jahre) mehr als drei Jahrzehnte zur Miete wohnen, bevor sich der Kaufpreis amortisiert hat.

Hier lohnt sich der Kauf

Wer eine Immobilie lieber kaufen als mieten will, ist in Österreich besser als in Deutschland aufgehoben. In den Kleinstädten Kapfenberg (22,3 Jahre) und St. Pölten (23,7 Jahre) weist der Kauf-Miet-Indikator noch ein sehr gutes Verhältnis auf. Die steirische Hauptstadt Graz ist mit einem Faktor von 25 Jahren ebenso wie das idyllische Steyr in Oberösterreich (26,7 Jahre) für Kaufwillige eine attraktive Option. In Deutschland punkten Passau (27,2 Jahre), Würzburg (28,0 Jahre) und Heidelberg (28,6 Jahre) mit einem vergleichsweise günstigen Kauf-Miet-Indikator. Bei den deutschen Metropolen bietet sich Kaufen insbesondere in Stuttgart an: In der baden-württembergischen Landeshauptstadt dauert es im Schnitt 28,7 Jahre bis man über die Mietkosten den Kaufpreis aufgeholt hat. Auch Nürnberg liegt mit 28,8 Jahren unter der 30er-Grenze.

Wien käuferfreundlicher als Berlin

Betrachtet wir die beiden Bundeshauptstädte, so lohnt sich der Immobilienkauf in Wien (30,5 Jahre) sechs Jahre eher als in Berlin (36,8 Jahre). Auch ob linke oder rechte Flussseite kann einen Unterschied machen: So hat man in der am Rhein liegenden Karnevalshochburg Köln (29,6 Jahre) fünf Jahre Vorsprung im Vergleich zum Lokal-Rivalen Düsseldorf (34,9 Jahre).

Finanzierung

Wer darüber nachdenkt, ob der Kauf einer Immobilie in Frage kommt, sollte im ersten schritt einen Finanzierungsrechner nutzen. Mit wenigen Klicks lässt sich so herausfinden, wie viel Haus oder Wohnung man oder frau sich leisten kann, welche Tilgungsrate zum Einkommen passt oder wie viel Eigenkapital man beisteuern kann.

Für die Studie hat die Innofact AG im Dezember 2020 für ImmoScout24 rund 500 Österreicherinnen und Österreicher und mehr als 1.000 Deutsche online befragt. Die Befragten wurden bevölkerungsrepräsentativ nach Alter von 18 bis 65 Jahren und nach Geschlecht ausgewählt.

Der Kauf-Miet-Indikator

Der Kauf-Miet-Indikator (Price-to-Rent Ratio) berechnet, wie viele Jahre man eine Wohnung mieten kann, um den durchschnittlichen Kaufpreis von Eigentum in dieser Region zu erreichen – ohne Kredit-, Instandhaltungs- oder Betriebskosten, die bei Eigentum zusätzlich anfallen. Je niedriger das Kauf-Miet-Verhältnis ist, desto eher lohnt sich ein Kauf der eigenen vier Wände und desto höher ist auch die erzielbare Rendite für Investoren. Für den Kauf-Miet-Indikator von ImmoScout24 wurden rund 550.000 neue monatliche Inserate in Österreich und Deutschland im Zeitraum vom 1.12.2019 bis 30.11.2020 analysiert. Für die Analyse wurden die Durchschnittswerte für die entsprechenden Inserate berechnet, bereinigt um Ausreißer-Werte. Für die länderübergreifende Mietpreis-Analyse wurden in beiden Ländern die jeweiligen Nettomieten zur Berechnung herangezogen.