Alles ist irgendwann das erste Mal. So ist es auch mit einem Hauskauf. Und für viele bleibt es denn auch bei dieser einen Immobilie. Doch einige unserer Mitmenschen suchen nach Kapitalanlagemöglichkeiten. Da mangels anderer Alternativen das Investment in Immobilien als Chance für Reichtum gesehen wird, wird so mancher Fehler gemacht, wie luckx – das magazin erfuhr.

Investment

In Immobilien zu investieren, ist wie jedes Investment mit Risiken verbunden. Das größte Risiko ist der Investor selbst. Wer glaubt, mit Immobilieninvestments über Nacht reich zu werden, meint auch, Zitronenfalter würden Zitronen falten. Zu allem gehört eine gewisse Expertise. Entweder man hat sie, oder sie wird durch Gutachten dazu gekauft. Doch nicht alles ist mit Gutachten „zu erschlagen“. Der Sinn, die Strategie des Investment, muss jeder für sich selbst entwickeln. Es gilt vieles schon in der Vorbereitung zu beachten. Der Kauf ist dann eher nur der Punkt für den Beginn der eigentlichen Arbeit.

Wer sich mit seiner Investmentstrategie nur eher beiläufig auseinandersetzt, wird früher oder später scheitern. Ein oder mehrere Investment in Immobilien bedeuten sehr viel Arbeit. Denn der Investor muss vorab genau klären, an wen er überhaupt vermieten möchte. Das bedeutet viel Recherche im Vorbereitung auf den Immobilienkauf.

Doch wenn das geklärt ist und ein klares Konzept besteht, sind Banken auch zur Finanzierung bereit. So lassen sich auch heute noch Immobilien zu 100 Prozent finanzieren. Auch dann, wenn noch Sanierungs- und Renovierungsarbeiten erforderlich sind. Wer jetzt investieren möchte, sollte bei Kauf unbedingt auf folgende Details achten:

Grundriss

Der Grundriss gehört mit zu den wesentlichen Dokumenten und sollte immer genau eingesehen werden, da er alle wichtigen Angaben über ein Gebäude liefert. Bemaßte Grundrisse zeigen beispielsweise die Größe des Hauses, die Aufteilung der Räume sowie die der Fenster und Türen. Wird für den Kauf eines Hauses eine Kreditentscheidung vonseiten der Bank benötigt, so muss immer ein bemaßter Grundriss den Unterlagen beigefügt werden.

Energieausweis und Wohnflächenberechnung

Die Vorlage eines Energieausweises ist ein Muss und wird auch durch die EU-Richtlinien für jedes Wohngebäude gefordert. Dieser verweist auf Informationen zum energetischen Zustand der Immobilie und lässt Rückschlüsse zu, an welchen Stellen Sanierungen oder Modernisierungen für einen niedrigeren Energieverbrauch erfolgen sollten. Ebenfalls ist auf eine richtige Wohnflächenberechnung zu achten, damit die gemachten Angaben auch der tatsächlichen Größe entsprechen.

Vermietete Objekte

Bei einem vermieteten Objekt wird der Mietvertrag benötigt, um die Höhe der Miete, der Nebenkosten und darüber hinaus gehende Absprachen zu erfahren. Handelt es sich bei dem Objekt um ein Mehrfamilienhaus, so werden die letzten drei Abrechnungen sowie ein aktueller Wirtschaftsplan benötigt. Ebenso sollte man die Protokolle von den Eigentümerversammlungen vorlegen, um zu prüfen, ob für die Hausgemeinschaft Instandsetzungsmaßnahmen oder dergleichen in nächster Zeit geplant sind.

Flurkarte, Bauakte und Baubeschreibung

Die Flurkarte wird für die maßstäbliche Darstellung der Lage der Immobilie benötigt, sie wird auch als Liegenschaftskarte oder Katasterkarte bezeichnet. Dieser Nachweis über die Lage mit seinen Abgrenzungen stellt die amtliche Kartengrundlage des Grundbucheintrags dar und dient gleichzeitig für die Grundsteuerveranlagung. Eine Bauakte wird bei Genehmigung eines Bauvorhabens von den zuständigen Behörden angelegt und bündelt alle wichtigen Informationen zur Planung und Ausführung einer Immobilie.

Dazu zählen der gesamte Schriftverkehr mit den Behörden, der Bauantrag samt Baubeschreibung, die Flächen- und Grundstücksgröße sowie ein Nachweis über die Schall- und Wärmedämmung. Auch die genehmigten Bauzeichnungen und Baupläne, Grundrisspläne, Statiken und Nachweise für Standsicherheit ebenso wie die Fläche des Grundstückes, Baugenehmigungen und Informationen über Um- und Anbauten gehören zur Bauakte dazu.

Die Baubeschreibung ist ein wichtiger Bestandteil des Bauvertrags, in der alle wesentliche Angaben zum Bauherrn, Leistungsumfang, Bauausführung, Baumaterial, Ausstattung und Erfüllungsort festgehalten werden, daneben auch alle Pläne der Immobilie.

Grundbuchauszug und Finanzierung

Auch sollte im Grundbuchauszug auf alle Fälle geprüft werden, ob Dienstbarkeiten darin enthalten sind. Darunter sind Rechte von anderen Personen gemeint, die beispielsweise das Grundstück als Weg oder für die Verlegung von Leitungen nutzen dürfen. Oder auch, ob ein Anrecht an dem Haus besteht, es für Wohnzwecke nutzen zu dürfen.

Bei einer Finanzierung kann davon ausgegangen werden, dass die Bank immer als letzte Instanz, als ein Quercheck, anzusehen ist, da sie bei Finanzierungsanfragen ihre eigenen Prüfungen zum Objekt durchführen. Im Rahmen einer Finanzierung sollte immer auf das Fertigstellungsdatum geachtet werden, damit keine Bereitstellungszinsen bezahlt werden müssen. Dieser Punkt lässt sich mit der Bank verhandeln und sollte rechtzeitig geklärt werden.

Notar und Bonitätsausweis

Ebenso ist es ratsam, die Hilfe eines Notars in Anspruch zu nehmen. Wird beispielsweise ein Haus gekauft, das abgerissen werden soll, so ist das Thema der sogenannten Spartenfreiheit nicht unerheblich. Im Vorfeld muss sichergestellt sein, dass die Strom-, Wasser- oder Gasleitungen entfernt wurden. Wenn nicht, können die Kosten schnell empfindlich in die Höhe schnellen. Notarverträge bergen so gut wie keine Stolperfallen, da diese in Deutschland zum Schutz der Käufer ausgelegt sind. Vor dem Notartermin ist es besonders wichtig, dass ein Bonitätsausweis, also die Finanzierungsbestätigung, vorliegt.

Marktübliche Immobilie und Kapitalanlage

Eine kurze Recherche im Internet, wie lange die Immobilie bereits angeboten wird, kann möglicherweise auf Schwachstellen hindeuten. Für einen eventuell späteren Verkauf ist es von Bedeutung, dass das Objekt marktüblich ist und sich in einer guten Lage mit Infrastruktur befindet. Dient das Objekt zur Kapitalanlage, so sollte darauf geachtet werden, dass die Ausstattung nicht zu hochwertig ausfällt. Dadurch werden die Entwicklung sowie die Rendite gemindert. Hier sollte nicht von den persönlichen Ansprüchen ausgegangen werden, was oft ein typischer Anfängerfehler ist. Auch sind hier die Lage und Infrastruktur wichtige Kriterien.