Wie geht es weiter mit der Immobilienfinanzierung?

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Die Finanzierung von Immobilien stellt sich mit den steigenden Zinsen als schwierig dar. Doch ist das wirklich so? Denn verglichen mit den Hypothekenzinsentwicklung in den letzten Jahrzehnten sind die aktuell aufgerufenen rund 3 Prozent noch sehr moderat, meint luckx – das magazin.

Zinssenkung in Aussicht?

Als vor einigen Jahren die Zinsen die Nulllinie erreichten hatten, flogen die Immobilienpreise ins Unermessliche. So wollte sich jeder schnell noch ein Häuschen im Grünen oder die Penthouse-Wohnung sichern. Weil die Zinsen so niedrig sind. Dass die Immobilienpreise deutlich überteuert waren, wurde nicht so gern ins Kalkül gezogen. Denn wer nicht sofort zuschlägt, bekommt nichts mehr ab. Also wurde – ohne genauer hinzuschauen – gekauft, was da war.

Jetzt hat sich die Situation geändert. Die Zinsen sind gestiegen und die Immobilienpreise gefallen. Doch beides hat sich nicht in dem Ausmaß verändert, wie sich die Steigerungsraten damals entwickelten. Und wie es weiter geht, darüber wird vortrefflich diskutiert. Auch wenn die Marktbeteiligten aktuell davon ausgehen, dass die EZB die Leitzinsen sehr schnell und sehr deutlich senken wird, ist das nur eine Hoffnung. Diese Einschätzung könnte sich jedoch als Irrtum erweisen und sich für Immobilienfinanzierer ein günstiges Zeitfenster schließen. Oder auch nicht.

Es sind die Leitzinsen, an denen sich in gewisser Weise alle anderen Zinssätze eines Währungsraumes orientieren. Seien es die Einlagenzinsen der Banken, die Verzinsung von Anleihen oder auch die Zinsen für Immobilienkredite, also die Bauzinsen. Sinkende Leitzinsen führen in der Regel zu tendenziell sinkenden Bauzinsen und umgekehrt. Wer also wissen will, wie es mit den Immobilienzinsen nach dem starken Anstieg im zurückliegenden Jahr weitergeht, muss sich auch mit dem weiteren geldpolitischen Kurs der Europäischen Zentralbank (EZB) befassen. Eine solche Analyse ist nicht einfach, weil die EZB ihre Worte mit viel Bedacht wählt und sich bei Prognosen in großer Zurückhaltung übt. Trotzdem lässt die Kommunikation insbesondere von EZB-Chefin Christine Lagarde in den vergangenen Wochen gewisse Schlüsse zu. Also zwischen den Zeilen gelesen.

Keine Euphorie

Es fiel auf, dass Lagarde auf der Pressekonferenz nach der EZB-Sitzung im Dezember 2023 betonte, dass während des gesamten Meetings über Zinssenkungen nicht gesprochen worden sei. Und auch auf dem Wirtschaftsgipfel in Davos übte sie sich beim Thema Zinssenkungen in auffälliger Zurückhaltung. Was die EZB-Chefin damit bezwecken will, ist klar: Sie will Euphorie aus dem Markt nehmen. Die ist nämlich riesig. Nimmt man die Forwardkurve als Orientierung haben die Optimisten an den Finanzmärkten eine erste Zinssenkung bereits für den kommenden April eingepreist und für die Zeit bis Ende des laufenden Jahres insgesamt sechs Schritte um jeweils 25 Basispunkte (Stand: 20. Januar 2024). Der Einlagensatz, also der Leitzins, würde demnach von derzeit 4,00 Prozent auf 2,50 Prozent bis zum Jahresende zurückgedreht. Die Marktteilnehmer gehen also davon aus, dass die EZB die Leitzinsen sehr schnell und sehr deutlich senken wird.

Markterwartungen

Angesichts der hohen Erwartungen ist das Enttäuschungspotenzial groß. Denn das obige Szenario setzt die beste aller Welten voraus. Gemeint damit ist eine Welt, in der sich die Inflation schnurstracks auf den Zielsatz von 2 Prozent hinbewegt und in der auch sonst Friede, Freude, Eierkuchen herrscht. Die Realität sieht leider etwas anders aus. So droht angesichts der stark gestiegenen Löhne eine fatale Lohn-Preis-Spirale. Ein weiterer Unsicherheitsfaktor sind die Energiepreise. So hat der Beschuss von Schiffen durch Huthi-Rebellen schon zu einem Anstieg der Frachtraten für Schiffscontainer geführt. Sollten die Seewege im Roten Meer und im Suezkanal weiter beeinträchtigt werden, könnte das den Ölpreis in die Höhe schnellen lassen. Denn über diese Routen wird bekanntlich in großem Umfang Öl verschifft.

Vor diesem Hintergrund ist es wahrscheinlich, dass die EZB-Chefin Lagarde darauf bedacht sein wird, den großen Optimismus hinsichtlich schneller Zinssenkungen erneut zu dämpfen. Stattdessen dürfte sie auf die Datenabhängigkeit verweisen. Das heißt: Solange nicht die Zahlen zur Lohnentwicklung im ersten Quartal 2024 vorliegen und mehr Klarheit über den Inflationstrend im Jahr 2024 herrscht, wird die EZB aller Wahrscheinlichkeit keine Zinssenkung vornehmen. Als frühester möglicher Termin käme somit der Juni in Betracht.

Finanzierung von Immobilien

Was hat das für die Bauzinsen zu bedeuten? Erweisen sich die Markterwartung hinsichtlich der Zinssenkungen als zu optimistisch, wovon auszugehen ist, wird das auch Effekte für die Kreditzinsen haben. Wahrscheinlich dürfte der seit November 2023 zu beobachtende Abwärtstrend bei den Bauzinsen stoppen. Es ist auch nicht auszuschließen, dass die Finanzierungssätze für eine unbestimmte Zeit auch wieder auf ein etwas höheres Niveau klettern. Abwarten beim Immobilienkauf kann sich vor diesem Hintergrund als teurer Fehler erweisen. Oder auch nicht. Dass der Zeitpunkt durchaus günstig ist, zeigt auch die Preisentwicklung für Wohnimmobilien. Nachdem die Kaufpreise im vergangenen Jahr zum Teil deutlich rückläufig waren, zeichnet sich nunmehr eine Bodenbildung ab. Für gewisse Lagen werden im laufenden Jahr sogar schon wieder steigende Preise erwartet. Derzeit können potenzielle Bauherren und Käufer somit noch zweifach profitieren: Zum einen von der Delle bei den Bauzinsen. Zum anderen von den zurückgekommen Preisen für Wohnimmobilien. Doch das ist alles Kaffeesatzleserei. Doch klar ist, dass die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin steigen wird, weil zu wenig Wohnraum vorhanden ist und die Kriegshandlungen in der Ukraine weiter gehen als es auch weiterhin Zuzüge von Arbeitskräften nach Deutschland geben wird.