Die Diskussion über Wohnraummangel wird sich noch viele Jahre fortsetzen. Es ist abzusehen, dass es weiterhin zu Engpässen kommen wird. Aber auch der Wohnungskauf ist mit Schwierigkeiten verbunden. Und wer dann an Verwandte vermietet, muss den Mietvertrag richtig gestalten, hat luckx – das magazin recherchiert.
Vermietung an Verwandte
So manche der gerade frisch renovierten Wohnungen möchte man ungern an irgendjemand vermieten. Denn schon bei der letzten Vermietung haben die Mieter die Wohnung als „Achterbahn“ hinterlassen. Da bietet es sich an, an Verwandte zu vermieten, weil diese damit sorgsam umgehen. Hoffentlich. Anderseits finden die jungen Studierenden keine passende Wohnung am Hochschulort. So können Eltern, aber auch Großeltern oder andere Verwandte mit dem Wunsch einer Immobilienanlage hier aktiv werden. Zwar ist die Zuneigung sehr groß, doch sollten Investoren genau überlegen, wie sie den Vertrag gestalten. Denn eine kostenfreie Vermietung kann nur Nachteile bringen. Ein typisches Beispiel, bei dem es sich um Vermietung an Angehörige handelt, ist die Vermietung an die studierenden Kinder. Statt dem Kind das Appartement kostenlos zu überlassen, sollten die Eltern eine Miete verlangen, um ganz legal Steuern zu sparen. Nur eine zu günstige Miete oder falsche Vertragsgestaltung kann den Steuervorteil zunichtemachen.
Mietvertrag
Im Prinzip ist es ganz einfach. Die jährlichen Mieteinnahmen müssen von Vermietern im Rahmen der Einkommensteuererklärung mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden. Im Gegenzug können alle Ausgaben rund um die Wohnung von der Steuer als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die Spielregeln eingehalten wurden. Als Werbungskosten gilt die Abschreibung der Anschaffungs- und Kaufnebenkosten (z.B. Notargebühren) für die Immobilie, Kreditzinsen aus der Finanzierung, Hausverwaltungsgebühren sowie Ausstattungs- und Instandhaltungskosten. So kann die eingebaute Küche mit abgeschrieben werden. Selbst kleinere Anschaffungen, wie ein Rasenmäher für ein kleines Gartenstück, werden anerkannt.
Damit das Mietverhältnis vom Finanzamt anerkannt wird, muss es einem Fremdvergleich standhalten. Da mit einem fremden Mieter ein schriftlicher Vertrag geschlossen wird, sollte mit der Verwandtschaft genauso verfahren werden. Zudem muss der Mietvertrag der Norm entsprechen. Dafür empfiehlt es sich, einen Mustermietvertrag aus dem Schreibwarenhandel oder Internet zu verwenden. Darin werden alle geforderten Angaben zum Mietobjekt, Mietbeginn und zur Dauer des Mietverhältnisses, zu Kündigungsfristen, zum Mietpreis und Betriebskostenabschlag sowie die Bankdaten erfasst.
Mietverträge sollten dabei unbefristet abgeschlossen werden. Denn bei einem befristeten ist dem Finanzamt eine Totalüberschussprognose für die Mietdauer vorzulegen. Im Klartext bedeutet das, dass eine Gewinnerzielungsabsicht nachzuweisen ist. Diese zeitaufwendige Berechnung kann man sich aber sparen, wenn man den kleinen Kniff anwendet.
Nur keine Barzahlung
Ein Mietvertrag allein reicht jedoch noch nicht aus. Die monatlichen Mietzahlungen und Betriebskostenabschläge sind auch tatsächlich vom Mieter an den Vermieter zu überweisen. Barzahlungen müssen vermieden werden, weil die Finanzverwaltung dem treuen Steuerbürger die Zahlungen nicht glaubt. So dienen die Kontoauszüge als Nachweis. Außerdem wird eine jährliche Betriebskostenabrechnung von Vermietern verlangt. Sich daraus ergebende Nachzahlungen müssen von Mietern beglichen werden. Bestreiten die Eltern nach wie vor den Unterhalt der Kinder, so können die Mietzahlungen mit den Unterhaltszahlungen verrechnet werden. Mit einer transparenten und nachvollziehbaren Gestaltung der Zahlungsströme für Unterhalt und Miete ist man jedoch auf der sicheren Seite, falls Nachfragen vom Finanzamt kommen.
Mindestmiete einhalten
Wer die volle Höhe des Werbungskostenabzugs nutzen möchte, muss eine Mindestmiete einhalten. Ab einer gesetzlich definierten Mindestmiete ist der volle Werbungskostenabzug garantiert. Vermieter sollten daher die 66-Prozent-Klausel unbedingt einhalten, die aktuell gilt. Diese besagt, dass die Kosten zu 100 Prozent abgesetzt werden können, wenn der Mietpreis mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Dabei wird die Warmmiete als Basis herangezogen. Da diese Klausel ebenfalls für möblierte Wohnungen gilt, ist im Mietpreis unbedingt ein Möblierungszuschlag für die Einrichtung zu berücksichtigen. Wenn die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der Marktmiete sind befindet, ist eine Totalüberschussprognose zu erstellen. Den vollen Werbungskostenabzug gibt es dann nur, wenn mit der Immobilie ein prognostizierter Gewinn nachgewiesen werden kann. Ist die Miete zu günstig und liegt 50 Prozent unter der ortsüblichen Miete, werden die Werbungskosten nur noch im prozentualen Anteil der gezahlten Miete zur ortsüblichen Miete in der Steuererklärung berücksichtigt. Beträgt die ortsübliche Miete beispielsweise 1.000 Euro warm für eine 60 Quadratmeter große Wohnung und werden im Zuge eines verwandtschaftlichen Mietverhältnisses 400 Euro für diese Wohnungsgröße verlangt, so können folglich auch nur 40 Prozent der Kosten vom Vermietenden steuerlich abgesetzt werden.
Soll ein Steuervorteil aus der Vermietung an Angehörige gezogen werden, müssen die Werbungskosten höher ausfallen als die Mieteinnahmen, da die Ausgaben von den Einnahmen abgezogen werden. Erst wenn negative Einkünfte entstehen, wird die Steuerschuld gemindert. Entsteht durch die Vermietung beispielsweise ein Verlust von 5.000 Euro, so beträgt der Steuervorteil bei einem individuellen Grenzsteuersatz von 37 Prozent in dem Jahr 1.850 Euro.