Wer eine Immobilie erworben hat, steht irgendwann vor der Frage, wo und wie er die Kreditvereinbarung fortsetzt. Außer, er hat die Raten so hoch angesetzt, dass der Kredit innerhalb der Zinsfestsetzung getilgt wurde. Was bei der Anschlussfinanzierung zu beachten ist, hat luckx – das magazin recherchiert.
Finanzierung
Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, nimmt sich normalerweise viel Zeit, um einen günstigen Baukredit zu finden. Nähert sich die Laufzeit des Hypothekendarlehens dem Ende und ist ein neuer Kredit fällig, gibt sich jedoch so mancher Bankkunde nicht mehr so viel Mühe – und holt sich einen Anschlusskredit und setzt damit die Finanzierung fort. Doch das kann teuer werden. Zwar sind wir Deutsche eher treue Kunden. Doch eine Fortschreibung oder Prolongation wird nicht immer belohnt. So ein bequemer Weg wird nicht immer belohnt. Trägheit wird nie belohnt – auch nicht bei der Hausbank. Denn, wenn der Bankberater weiß, dass der Kunde bleibt und nicht wechselt, werde die Bank nicht gerade ihr günstigstes Angebot für Neukunden herausrücken, sondern erst mal schauen, ob der Kunde einen etwas höheren Zinssatz akzeptiert. Deshalb sollten auch bei der Anschlussfinanzierung unbedingt Angebote verglichen und rechtzeitig vor der Zinsbindung eingeholt werden. Am besten zwölf Monate vor dem Ende der Zinsbindung. Es ist zu klären, was möglich ist und wie das zur eigenen Lebensplanung passt. Danach kann man mit den besten Angeboten zur Hausbank gehen mit der Bitte, genauso gute Konditionen herauszurücken.Der Hinweis, dass die Zinsen stets pünktlich bezahlt wurden und die Hausbank doch ein Interesse haben müsste, einen guten Kunden zu behalten, führt meist zu besseren Konditionen. Da kann dann auch das Vergleichsangebot nur ein Anhaltspunkt sein. Denn bei „guten Kunden“ geht immer noch etwas darunter.
Wertsteigerung
Ein weiteres Argument, auch bei Zinsverhandlungen mit anderen Banken: Wer zum Beispiel 2015 eine Immobilie erworben hat, sollte 2025 zum Ende der Bindungsfrist für ein zehnjähriges Hypothekendarlehen eine Wertsteigerung mit seiner Immobilie erzielt haben. Für die Bank ist die Bonität des Kunden gestiegen. Sie hat also mit der Immobilie als Pfand eine höhere Sicherheit. Akzeptiert der Kunde oder die Kundin das Angebot der Hausbank, hat das für den Kreditnehmer – als auch Kreditgeber – einen weiteren Vorteil: weniger Arbeit. Der Kredit muss nicht auf einen neuen Kreditgeber übertragen werden, wofür je nach Höhe der Kreditsumme Grundbuch- und Notarkosten von in der Regel mehreren Hundert Euro anfallen. Weitere Vorteile: Der gesamte Prozess ist einfacher und geht schneller, weil die Hausbank ihre Kunden kennt und nicht auf eine komplett neue Prüfung der Bonität bestehen wird.
Trotzdem sollten sich Immobilieneigentümer nicht von den Mühen eines Wechsels abschrecken zu lassen. Wenn die Hausbank nicht kooperativ sein sollte, lohnt es sich meist, zu einem anderen Geldhaus mit günstigeren Zinsen zu wechseln. Schließlich schaffen es nur wenige Kreditnehmer, ihren Baukredit schon in der ersten Runde, also in zehn oder 15 Jahren, abzubezahlen. Häufig sind danach immer noch Kreditsummen von um die 150 .000 Euro offen. Dann lassen sich je nach dem, wie weit die Zinsen voneinander abweichen, mehrere tausend Euro an Zinsen bei einem Wechsel zu einem günstigeren Anbieter sparen. Und eine solche Zinsersparnis ist oft nennenswert größer als die Kosten für die Umschuldung des Kredits.
Auch das ist zu bedenken
Wer schon beim ersten Abschluss bestimmte Konditionen ausgehandelt hat wie jährliche Sondertilgungen oder einen Wechsel der Tilgungsrate, sollte darauf bestehen. Außerdem ist zu prüfen, ob Modernisierungen fällig sind zum Beispiel eine neue Heizung oder energetische Maßnahmen. Dann sollte in diesem Zusammenhang auch geklärt werden, ob sich die Anschlussfinanzierung mit einem zinsgünstigen KfW-Darlehen verbinden lässt, beziehungsweise welche staatliche Förderung möglich ist. Wenn es die finanzielle Situation zulässt und nur noch eine geringere Restschuld zu tilgen bleibt, sollte ein Volltilgerdarlehen bevorzugt werden. Damit wird das Darlehen binnen einer bestimmten Laufzeit vollständig abbezahlt. Eine alte Faustregel besagt: Spätestens bis zur Rente sollte man schuldenfrei in den eigenen vier Wänden wohnen.