Wer heute eine Immobilie erwerben möchte, muss viele Details beachten. Da geht es dann nicht nur darum, wie der Zuschnitt der Räume ist. Auch der Modernisierungsstand ist wichtig. Besonders ist der energetische Zustand zu betrachten, meint luckx – das magazin.
Vorgaben beim Wohnungsbestand
Städte sind gewachsene Strukturen. Neben Straßen, Kanalisation und vielem mehr sind die Gebäude ein Sammelsurium aus vielen Bauphasen. Da kann es 300 Jahre alte Holzständerbauweisen über Gründerzeitbauten bis hin zu modernen Wohnanlagen geben. Deshalb stellt sich gerade bei älteren Immobilien häufig die Frage, welche energetischen Anforderungen heute gelten und welche Maßnahmen gesetzlich vorgeschrieben sind. Wichtig ist zu wissen, dass Eigentümer ein bestehendes Gebäude nicht vollständig auf Neubau-Standard bringen müssen. Das Gebäudeenergiegesetz schreibt jedoch bestimmte Fälle vor, in denen energetische Maßnahmen erforderlich werden. Dazu zählen vor allem größere Veränderungen an der Gebäudehülle, etwa wenn Fenster ausgetauscht, Dächer erneuert oder Fassaden gedämmt werden. Werden mehr als zehn Prozent eines Bauteils verändert, müssen die im Gesetz festgelegten energetischen Mindeststandards eingehalten werden. Auch bei An- oder Ausbauten gelten entsprechende Anforderungen. Wird etwa zusätzlicher beheizter Wohnraum geschaffen, müssen die neuen Bauteile die energetischen Vorgaben erfüllen.
Nachrüstpflichten
Eine weitere wichtige Situation ist der Eigentümerwechsel: Beim Kauf eines Hauses treten bestimmte Nachrüstpflichten in Kraft, die innerhalb von zwei Jahren umgesetzt werden müssen. Nachrüstpflichten gelten unabhängig von einer Sanierung. Einige gesetzliche Anforderungen gelten auch dann, wenn keine größeren Bauarbeiten geplant sind. Das betrifft vor allem sehr alte oder energetisch besonders ineffiziente Bauteile. Dazu gehören:
die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches, wenn der Dachraum unbeheizt ist, die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, der Austausch von Heizkesseln, die älter als dreißig Jahre sind und mit konstanter Temperatur arbeiten und bestimmte Maßnahmen zur Heizungsoptimierung, etwa ein hydraulischer Abgleich. Von einigen dieser Pflichten ausgenommen sind selbstgenutzte Ein- oder Zweifamilienhäuser, wenn die Eigentümer bereits vor dem 1. Februar 2002 in der Immobilie gewohnt haben.
Mindestanforderungen im Bestand
Wer Bauteile eines Gebäudes modernisiert, muss die im Gebäudeenergiegesetz festgelegten Höchstwerte für den Wärmedurchgang – sogenannte U-Werte – einhalten. Diese Vorgaben beziehen sich jeweils nur auf das erneuerte Bauteil, etwa eine neue Fensterfläche oder ein saniertes Dach. Typische Grenzwerte liegen beispielsweise bei rund 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin (W/m²K) für Außenwände oder Dachflächen sowie bei etwa 1,30 für Fenster und Außentüren. Alternativ kann der energetische Nachweis auch über den gesamten Energiebedarf des Gebäudes geführt werden.
Das Gesetz berücksichtigt auch besondere Situationen. So können energetische Maßnahmen entfallen, wenn sie wirtschaftlich nicht zumutbar sind. Eigentümer müssen in diesem Fall nachweisen, dass sich die Investition über die übliche Nutzungsdauer nicht amortisieren würde. Auch bei denkmalgeschützten Gebäuden können Ausnahmen gelten, wenn energetische Maßnahmen das Erscheinungsbild oder die Bausubstanz wesentlich verändern würden.
Heizungstausch
Eine zentrale Änderung der GEG-Novelle betrifft Heizungsanlagen. Neue Heizungen sollen künftig überwiegend erneuerbare Energien nutzen. Die sogenannte 65-Prozent-Regel gilt jedoch nicht sofort überall. Sie hängt davon ab, wann die jeweilige Kommune ihre Wärmeplanung abgeschlossen hat. Für größere Städte gilt eine Übergangsfrist bis spätestens 30. Juni 2026, für kleinere Kommunen bis spätestens Mitte 2028. Parallel bleibt die Austauschpflicht für sehr alte Heizkessel bestehen. Öl- oder Gasheizungen mit konstanter Temperatur, die älter als dreißig Jahre sind, dürfen in der Regel nicht weiter betrieben werden.
Trotz allem bleibt das GEG politisch sehr umstritten. Und welche Änderungen nun tatsächlich kommen, bleibt weiterhin ungewiss. In der aktuellen energiepolitischen Debatte wird diskutiert, das bestehende Gebäudeenergiegesetz in den kommenden Jahren zu überarbeiten und stärker technologieoffen zu gestalten. Ziel einer möglichen Reform wäre es, Eigentümern mehr Flexibilität zu geben und gleichzeitig die Klimaziele im Gebäudesektor einzuhalten. Eine konkrete Neufassung wird derzeit vorbereitet und könnte voraussichtlich im Laufe des Jahres vorgestellt werden. Für Eigentümer bedeutet das Gebäudeenergiegesetz trotzdem vor allem eines: Energetische Anforderungen spielen bei Sanierungen, Modernisierungen und Immobilienkäufen eine immer größere Rolle. Wer ein Haus kauft oder umfassend modernisiert, sollte daher frühzeitig prüfen, welche gesetzlichen Vorgaben gelten und welche Maßnahmen sinnvoll sind. Eine fundierte Planung kann dabei helfen, gesetzliche Anforderungen zu erfüllen und gleichzeitig langfristig Energie und Kosten zu sparen. Gerade bei älteren Gebäuden können diese Maßnahmen erhebliche Einsparpotenziale beim Energieverbrauch bieten.