Immobilie verschenken ist für Eigentümer eine heikle Angelegenheit. Wer sein Haus vor dem Erbfall an Verwandte, Freunde und Bekannte verschenken möchte, sollte sich gut beraten lassen. Denn die Vermögensübertragung kann im Fiasko enden – oder eine gute Entscheidung sein, mein luckx – das magazin.

Frühzeitig planen

Eine Immobilie zu verschenken klingt nach einer einfachen Geste. Doch wer Eigentum besitzt, weiß: Beim Thema Vermögensweitergabe geht es um mehr als guten Willen. Steuerliche Freibeträge, Pflichtteilsansprüche und die Absicherung im Alter wollen bedacht sein. Die Schenkung zu Lebzeiten bietet dabei Gestaltungsspielräume, die eine Erbschaft nicht ermöglicht. Der größte Vorteil einer Schenkung liegt im Steuerrecht. Während Freibeträge bei einer Erbschaft nur einmal greifen, können sie bei Schenkungen alle zehn Jahre neu genutzt werden. Kinder erhalten 400.000 Euro steuerfrei, Ehepartner sogar 500.000 Euro. Gerade bei Immobilien in gefragten Lagen kann sich der Verkehrswert schnell summieren und eine gestaffelte Übertragung über mehrere Jahrzehnte kann erhebliche Steuerersparnisse bringen. Hinzu kommt: Bei einer Schenkung fällt keine Grunderwerbsteuer an. Der Beschenkte spart somit ungefähr 5 Prozent des Kaufpreises, die sonst beim regulären Immobilienerwerb anfallen würden.

Wohnrecht und Nießbrauch

Viele Eigentümer zögern, weil sie fürchten, nach der Schenkung ohne Dach über dem Kopf dazustehen. Doch das Gesetz bietet klare Absicherungen. Ein lebenslanges Wohnrecht garantiert, dass der Schenker die Immobilie weiterhin bewohnen kann. Der Nießbrauch geht noch weiter: Er erlaubt auch die Vermietung und den Bezug der Mieteinnahmen. Soll also die Immobilienübertragung geregelt werden, schafft dies nicht nur steuerliche Vorteile, sondern auch – hoffentlich – Zufriedenheit in der Familie. Außerdem sollten Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch eingetragen werden, damit sie rechtlich abgesichert sind. Außerdem wird Wert des Nießbrauchs vom Immobilienwert abgezogen, was die steuerliche Bemessungsgrundlage senkt. Je älter der Schenker, desto geringer der anzurechnende Wert des Nießbrauchs – und desto niedriger die mögliche Schenkungsteuer.

Klare Regelungen

Erbengemeinschaften enden nicht selten vor Gericht. Geschwister, die sich einig glaubten, streiten um Nutzung, Verkauf oder Ausgleichszahlungen. Eine Schenkung zu Lebzeiten verhindert diese Konstellation. Der Eigentümer entscheidet selbst, wer die Immobilie erhält und kann dabei auch Personen bedenken, die im Erbfall leer ausgehen würden. Allerdings bestehen für nahe Angehörige weiterhin der Pflichtteilsergänzungsanspruch. Diese unterliegen dem sogenannten Abschmelzungsmodell: Im ersten Jahr nach der Schenkung wird der volle Wert angerechnet, danach reduziert sich der anrechenbare Betrag jährlich um zehn Prozent. Nach zehn Jahren erlischt der Anspruch vollständig.

Doch aufgepasst: Das Finanzamt ermittelt den Immobilienwert anhand standardisierter Verfahren. Diese berücksichtigen weder Baumängel noch Modernisierungsstau oder ungünstige Grundrisse. Das Ergebnis liegt daher oft über dem tatsächlichen Marktwert – und damit auch die Steuerlast. Ein Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen schafft Abhilfe. Es dokumentiert den realen Zustand der Immobilie und wird vom Finanzamt als Nachweis anerkannt. Bei einer Immobilie mit Sanierungsbedarf kann der Unterschied zwischen Finanzamtswert und tatsächlichem Marktwert schnell fünfstellige Beträge ausmachen – Beträge, die bei der Schenkungsteuer direkt ins Gewicht fallen.

Strategie

Die Schenkung einer Immobilie ist kein spontanes Geschenk, sondern ein strategischer Schritt in der Vermögensnachfolge. Wer Eigentum besitzt und dieses zu Lebzeiten übertragen möchte, sollte Freibeträge, Absicherungen und den realen Immobilienwert genau prüfen. Ein notarieller Vertrag ist Pflicht, ein professionelles Gutachten oft der Schlüssel zur Steuerersparnis.