Das Frühjahr ist bekanntlich ein beliebter Heiratsmonat. Alles blüht und grünt und gibt Hoffnung auf die Zukunft. So sind die Standesämter und Kirchen gut gefüllt mit glücklichen Paaren. Doch es gibt immer noch die sogenannte wilde Ehe. Was bei Unverheirateten beim gemeinsamen Immobilienkauf gilt, hat luckx – das magazin rechjerchiert.
Klarheit schaffen
Nicht nur für unverheiratete Paare sollte rechtliche Klarheit beim gemeinsamen Immobilienkauf ganz oben stehen. Denn – nicht nur – bei einer Trennung ohne Trauschein sollte eine saubere Eigentums- und Kreditregelung besonders wichtig sein. Das schon einmal vorweg als Ausrufezeichen. Doch diese Regelung sollte für alle (Immobilien-) Geschäfte gelten. Denn das Investment in eine gemeinsam finanzierte Wohnung, ein Reihenhaus oder ein Einfamilienhaus ist auch bei verheirateten Paaren generell sauber zu klären. Nicht das es später heißt: Der Ehemann bekommt die Immobilie und die Frau die Kinder. Bei einer späteren Trennung von Unverheirateten fehlen die klaren gesetzlichen Regelungen, die Ehepaare aus dem Zugewinnausgleich kennen. Entscheidend sind dann das Grundbuch, die Kreditverträge und klare schriftliche Vereinbarungen.
Besonders in wirtschaftsstarken Regionen mit hohen Immobilienwerten kann es bei einer Trennung schnell um sechsstellige Summen gehen. Fehler in der Abwicklung werden dementsprechend teuer.
Rechtliches bei unverheirateten Paaren
Für unverheiratete Paare existiert keine dem ehelichen Güterrecht vergleichbare Regelung. Weder Zugewinnausgleich noch ein automatischer Anspruch auf gemeinsam Erarbeitetes greifen. Maßgeblich ist ausschließlich, wer im Grundbuch eingetragen ist. Sind beide im Grundbuch eingetragen besteht eine Bruchteilsgemeinschaft nach § 1008 ff. BGB, entsprechend der im Grundbuch eingetragenen Anteile. Jeder Partner hat Anspruch auf Auszahlung seines Miteigentumsanteils. Ist nur ein Partner im Grundbuch eingetragen, so hat der andere grundsätzlich keinen automatischen Anspruch auf Beteiligung am Immobilienwert – selbst wenn er Raten bezahlt oder investiert hat. Ein Ausgleich ist rechtlich schwierig und wird nur in engen Grenzen über die Rechtsprechung zur gemeinschaftsbezogenen Zuwendung gewährt.
Die Höhe einer möglichen Auszahlung lässt sich nur schwer berechnen. Darüber hinaus ist die Kreditsituation zu klären. Die Höhe der Auszahlung richtet sich meist nach dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie, abzüglich der Restschuld, multipliziert mit dem Miteigentumsanteil. Bei einem Verkehrswert von beispielsweise 420.000 Euro und einer Restschuld von 160.000 Euro verbleiben 260.000 Euro; bei hälftigem Miteigentum stünden dem ausscheidenden Partner 130.000 Euro zu. Grundlage jeder belastbaren Berechnung ist ein aktuelles, neutrales Wertgutachten. Ein häufiger Irrtum ist die Annahme, mit dem Auszug sei man auch finanziell aus dem Kredit entlassen. Solange der Darlehensvertrag nicht geändert wird, haften beide Partner gesamtschuldnerisch nach § 421 BGB. Die Bank kann sich im Zweifel denjenigen Partner aussuchen, der zahlungsfähig ist. Eine Entlassung aus dem Kreditvertrag setzt die Zustimmung der Bank voraus und wird in der Regel nur erteilt, wenn der verbleibende Partner allein über ausreichende Bonität verfügt.
Grunderwerbsteuer
Im Unterschied zu Ehepaaren besteht ein gravierender Unterschied. Überträgt einer der unverheirateten Partner seinen Miteigentumsanteil an den anderen, behandelt das Finanzamt diesen Vorgang als Grundstückskauf. Dafür fallen Grunderwerbsteuer auf den Wert des übertragenen Anteils an. Bei Ehegatten wäre der Vorgang nach § 3 Nr. 4 GrEStG steuerfrei.
Scheitert die Auszahlung an der Finanzierung oder an mangelnder Einigung, kommen vor allem der gemeinsame Verkauf an Dritte oder – als letztes Mittel – die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG in Betracht. Letztere kann zu Veräußerungen unterhalb des Verkehrswerts führen und sollte nur dann erwogen werden, wenn keine einvernehmliche Lösung möglich ist. Deshalb ist eine einvernehmlich Regelung schon beim Erwerb einer Immobilie besonders wichtig. Denn bei einer Trennung unverheirateter Paare vermischen sich in der Praxis oft emotionale Themen und finanzielle Fragen. Erst eine neutrale, nachvollziehbare Immobilienbewertung schafft eine sachliche Grundlage, auf der beide Seiten verhandeln können. Doch eine Immobilienbewertung ist immer mit Kosten verbunden. Wenn aber das „Kind in den Brunnen gefallen ist“, also keine Regelung vorab getroffen wurde, kann eine Bewertung für Klarheit sorgen.
Überraschungen vermeiden
Unverheiratete Paare mit Immobilienbesitz sollten die rechtlichen Besonderheiten kennen und am besten lange vor einer möglichen Trennung Vorsorge treffen. Ein schriftlicher, idealerweise notariell beurkundeter Partnerschaftsvertrag zu Eigentumsanteilen und Ausgleichszahlungen kann im Ernstfall sechsstellige Summen sichern. Im Trennungsfall selbst ist es entscheidend, den Verkehrswert realistisch zu bestimmen, die Kreditsituation mit der Bank zu klären und steuerliche Auswirkungen zu berücksichtigen. Eine strukturierte und sachliche Vorgehensweise kann helfen, finanzielle Nachteile zu vermeiden und eine tragfähige Lösung für beide Seiten zu finden.