Für Mieter ist es ein Horrorszenario, wenn ihre Wohnung oder ihr Haus verkauft wird. Jahrelange Treue zum bisherigen Eigentümer hat eine funktionierende Beziehung aufgebaut. Was die Zukunft bringt, ist ungewiss. Davor haben Menschen Angst, wie luckx – das magazin recherchierte.
Kauf bricht nicht Miete
Wer eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus verkauft, muss das laufende Mietverhältnis von Anfang an mitdenken – von der Käufergruppe über das Vorkaufsrecht bis zur zehnjährigen Kündigungssperrfrist nach Umwandlung. Das betrifft insbesondere die großen Mieterstädten Deutschlands. Dort wohnt ein Großteil der Haushalte zur Miete. Entsprechend häufig stehen Eigentümer vor der Frage, wie sich eine vermietete Immobilie verkaufen lässt. Die Antwort: problemlos möglich – aber nach anderen Regeln als bei einem leerstehenden Objekt.
Der wichtigste Grundsatz steht in § 566 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB): Kauf bricht nicht Miete. Der Erwerber tritt in das bestehende Mietverhältnis ein und übernimmt sämtliche Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters. Der Verkauf selbst ist weder ein Kündigungsgrund noch eine Legitimation für eine Mietanpassung. Für Verkäufer bedeutet das: Die Immobilie wird mit dem Mietvertrag verkauft – und genau dieser Vertrag beeinflusst den erzielbaren Preis oft stärker als gedacht. Ein langjähriger, verlässlicher Mieter kann ein echtes Verkaufsargument sein; ungewöhnlich niedrige Mieten oder Sonderrechte im Vertrag schränken den Käuferkreis dagegen ein.
Käuferzielgruppe entscheidet
Bei vermieteten Objekten sind Kapitalanleger meist die naheliegendste Zielgruppe. Sie interessieren sich weniger für den schnellen Einzug als für Nettokaltmiete, Qualität des Mietverhältnisses, Zustand des Gemeinschaftseigentums, Hausgeld und Erhaltungsrücklage sowie das Potenzial für künftige Mieterhöhungen im zulässigen Rahmen. Eine häufig unterschätzte Option sind die Mieter selbst, die als Käufer der eigenen Wohnung infrage kommen. Ein frühes Gespräch schafft Vertrauen, verhindert Spannungen bei Besichtigungen und mündet nicht selten in einem direkten Verkauf mit kurzen Wegen. Eigennutzer kaufen vermietete Wohnungen dagegen seltener. Der Weg über eine spätere Eigenbedarfskündigung ist rechtlich anspruchsvoll, bei umgewandelten Wohnungen wegen der verlängerten Sperrfrist sogar besonders langwierig.
Hamburger Besonderheit: Zehn Jahre Sperrfrist nach Umwandlung
Bundesweit beträgt diese Frist drei Jahre – Hamburg hat sie per Kündigungsschutzfristverordnung flächendeckend für das gesamte Stadtgebiet auf zehn Jahre verlängert. Wurde die Mietwohnung erst während des laufenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt, gelten zwei Schutzmechanismen. Zum einen hat der Mieter beim ersten Verkauf nach der Umwandlung ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB) – außer die Wohnung geht an Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts. Zum anderen greift eine Kündigungssperrfrist: Der Erwerber kann sich zunächst nicht auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berufen. Für Verkäufer umgewandelter Wohnungen heißt das: Selbstnutzer als Käufergruppe fallen faktisch über Jahre aus, die Vermarktung richtet sich an Kapitalanleger oder an den Mieter selbst. Bei umgewandelten Wohnungen gehört die Sperrfrist von Anfang an in die Preisstrategie. Für Kapitalanleger ist ein laufendes Mietverhältnis oft unproblematisch, für Selbstnutzer verschiebt es den Einzug um Jahre. Wer das früh einordnet, spricht die realistische Käufergruppe an und vermeidet monatelangen Leerlauf in der Vermarktung.
Sorgfältige Bereitstellung von Unterlagen und gute Vorbereitung von Besichtigungen
Kaufinteressenten erwarten bei vermieteten Objekten vollständige Transparenz: Mietvertrag, aktuelle Miethöhe, letzte Mieterhöhung, Energieausweis und Nebenkostenstruktur, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen. Je klarer diese Unterlagen aufbereitet sind, desto zügiger laufen Prüfung und Kaufentscheidung. Sensibel sind die Besichtigungen: Sie sind nur mit Abstimmung des Mieters möglich, sollten rechtzeitig angekündigt und gebündelt werden – und das Exposé muss die Privatsphäre des Mieters wahren. Vor dem Vermarktungsstart gehört deshalb neben der Immobilie auch die Vermietungssituation auf den Prüfstand: Mietvertrag, Miethöhe und Verhältnis zum Mieter entscheiden mit darüber, wie das Objekt am Markt platziert wird.
Nach dem Notartermin bleibt weiterhin Sorgfalt gefragt: Übergang der Mietzahlungen, Verwaltung der Kaution, Zählerstände und die Weitergabe aller mietrelevanten Unterlagen an den Erwerber müssen sauber geregelt werden. Auch die steuerliche Seite gehört geprüft, insbesondere die Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG.