Wer jetzt eine Wohnung oder ein Häuschen erwerben möchte, wird weiterhin mit hohen Immobilienpreisen oder Baukosten konfrontiert. Dazu kommen noch steigende Finanzierungskosten. Andererseits sind passende Mietwohnungen rar. Was tun? Luckx – das magazin setzt die Betrachtungen aus dem ersten Teil fort.
Sicherheiten
Die Möglichkeiten Eigenkapital einzubringen, gehen über die Barreserven unter dem Kopfkissen oder das klassische Sparbuch weit hinaus. So können zum Beispiel die elterliche Immobilie als Sicherheit eingebracht werden, um die Konditionen zu verbessern. Zudem können auch Banken zum Eigenkapital beitragen. Was paradox klingt, funktioniert über verschiedene Wege: Zum einen gibt es Förderungen einzelner Landesbanken, die andere Kreditinstitute als Eigenkapitalersatz akzeptieren. Zum anderen vergeben manche Banken sogenannte Privatdarlehen, welche die immobilienfinanzierende Bank als Eigenkapital ansetzen kann: Ein solches Privatdarlehen kann maximal 80.000 Euro betragen mit einer Laufzeit von bis zu 20 Jahren. Das ist deutlich länger als bei einem Ratenkredit. Weil sie für das Privatdarlehen nicht das Risiko tragen, akzeptieren Banken dies zur Immobilienfinanzierung wie Eigenkapital.
Hohe Tilgungsraten vereinbaren
Aufgrund der aktuellen Vollbeschäftigung können Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer auch ihre Einnahmeseite optimieren. Zwar entwertet die hohe Inflation die Einnahmen schnell und reißt so manches Loch in die Brieftasche. Doch mit einer Einkommenserhöhung oder einem neuen Beschäftigungsverhältnis lässt sich die Einnahmesituation verbessern. Zwar waren früher Tilgungsraten von ein Prozent üblich, was dann auch die Tilgungsdauer auf über 30 Jahre hinzog. So wurde schnell eine Tilgung von 2 oder 3 Prozent vereinbart. Doch auch hier dauert es viele Jahre. Effektiv sind 10 Prozent Tilgung, was dann nach maximal 10 Jahren zu einem schuldenfreien Objekt führt. Bei günstigen Finanzierungskonditionen war es sinnvoll, mit einer hohen anfänglichen Tilgung den Darlehensbetrag möglichst schnell zu verringern. Und auf diese Weise auch die Restschuld gering zu halten, auf die Zinszahlungen anfallen. Bei den nun deutlich höheren Zinsen ist der Tilgungssatz eine Stellschraube, um die Monatsrate zu reduzieren. Hier spielt den Darlehensnehmern das sogenannte Tilgungsparadox in die Karten: Bei derselben Anfangstilgung ist das Darlehen mit höheren Zinsen schneller abbezahlt als mit niedrigeren. Auch die Kreditinstitute reagieren auf die veränderte Lage. So bieten immer mehr Banken eine Tilgung von unter 2 Prozent an – teilweise sogar nur 1 Prozent. Im Vorteil sind hier Kunden mit guter Bonität. Ist wenig Eigenkapital vorhanden, fordern die Banken hingegen regelmäßig eine höhere Tilgung, um ihr Risiko abzusichern. Doch gerade bei guter Bonität ist eine hohe Tilgung sinnvoll, um möglichst schnell dann im „wahren Eigenheim“ zu wohnen.
Zinsbindung
Die alte Regel, nach der kürzere Zinsbindungen immer günstiger sind als lange, stimmt so nicht mehr. Die Zinsaufschläge, die Kreditinstitute als Risikoaufschlag einpreisen, fallen derzeit deutlich geringer aus. Und das Phänomen der „inversen Zinskurve“ führt sogar dazu, dass beispielsweise 20 Jahre Zinsbindung günstiger sein können als 15 Jahre. Es lohnt sich also zu vergleichen und eine lange Zinsbindung in Betracht zu ziehen. Denn es ist weitehin nicht absehbar, ob die Zinsen steigen oder sinken werden. Aber für viele ist es besser, eine langfristige Sicherheit zu haben, um bei steigenden Zinsen ruhig schlafen zu können. Sollten die Zinsen hingegen sinken, gibt es nach §489 BGB die Möglichkeit, 10 Jahre nach Vollauszahlung den Darlehensvertrag jederzeit mit einer sechsmonatigen Frist zu kündigen. Ein weiterer Vorteil ist die geringere Restschuld nach Ende der Zinsbindung und damit ein geringerer Betrag, der bei einer Anschlussfinanzierung dem Risiko gestiegener Zinsen ausgesetzt ist.